“暴跌”的厦门
上个月,在媒体和自媒体的渲染下,厦门房价“暴跌”、“闪崩”、“腰斩”…
如今一个多月过去了,厦门还好吗?
1.
单看某一个楼盘、某小部分区域的价格,得出“腰斩”、“下跌30%以上”这种结论,
没什么意义。
我们看厦门整体二手房市场的价格变化,
(点击可看大图)
相比于今年的以来的高点47428元/平米,8月份的均价为44029元/平米,
均价跌了3399元/㎡,也就是7%左右。
根据房地产行情信息网上的数据,今年八月厦门房价同比下降了5%不到。
这样的幅度,只能算是回调,正常的价格波动。
当然,哪怕是只有几千块钱的下跌,气势也犹如一盆冷水泼在烧得发红的炭火上,
不管是媒体还是网友,都热衷传播和分享于这样的消息。
所以在大家的认知里,厦门房价暴跌了,房地产要凉了。
这就对了。
改变大家对于房地产“只涨不跌”的预期,本身就是调控的一部分。
2.
有人会说,厦门的基本面支撑不起这么高的房价。
确实,
看经济,厦门GDP全国排名40名开外,全社会资金总量在5个计划单列市中垫底;
(2018年上半年重点城市资金总量)
看人口,厦门只有401万(2017年数据),而面积差不多的深圳有将近1300万人口。
但是,我们也需要看到两者之间的联系:
GDP总量排名低,很大程度上是因为,厦门本身就是一个“小而美”的城市,
与力求“大而强”的城市比总量,本来就很吃亏。
若看人均可支配收入,厦门则是处于仅次于北京上海的第二梯队,超过5万元(2017年数据);
而像成都、西安、郑州等国家中心城市,人均可支配收入只有三万多。
所以,厦门虽小,但并不弱。
在十公子看来,厦门的房价,在某种程度上可能有点偏高,
但远不到会“暴跌”的地步,最多就是挤点所谓的“泡沫”。
3.
厦门,作为福建乃至全国的明星城市,本身就会承载一部分的外地购房需求。
严厉的调控下,外地购房者比例持续下降,
现在这个价格,已经是抑制了大量外地购房需求后的结果。
(点击可看大图)
另一方面,相比2017年,厦门的房产供应仍然处于紧缩的状态。
(厦门住宅批准预售面积vs销售面积)
在这个市场,需求被人为抑制,供应依旧紧张,
并不具备大跌的空间。
4.
也有人说,厦门既不是一线也不是新一线,
却比新一线城市房价要贵,不科学。
亲,价格跟城市级别之间,并不是因果关系。
跟供需才是。
与其他城市相比,厦门的住房供应量少到什么地步呢?
我们拿新一线中的佼佼者 - 杭州来做对比。
厦门2018年上半年的土地供应,一共只有126.6万平米;
而杭州,上半年供应量在830万平米左右。
(2018年上半年厦门土地出让数据)
(杭州2018年上半年土地出让数据)
两个城市上半年的供求关系,总结一下就是:
杭州947万人,住房面积供应量830万平米,平均每人0.88平米;
厦门401万人,住房面积供应量126.6万平方米,平均每人0.32平米。
仅从供需关系看,厦门的房价应该是杭州的2.75倍。
但实际上,厦门的房价只有杭州的1.5倍。
这么一对比,还觉得厦门的房价高吗?
5.
厦门这座城市未来发展会如何,如果可以用官话说,那就是“稳中向好”吧。
独一无二的地理环境摆在那儿,更重要的是,政治地位也摆在那儿,
只要不作死,怎样都不会差的。
至于她的房价么,大家要记住一句话:
当大部分人都在期望房价大跌的时候,房价是不会大跌的。
因为盼着跌的,都是想买的。
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