北京商改住的“好消息”与“坏消息”
这一轮北京所有商办政策都可以说用到了极致！
3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》
4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》
如果用一个词形容北京的调控，那么肯定是“太狠”，这一轮力度太大了。
今天聊聊很多人关注的商住类调控，从这几天的消息面看，有一个好消息和一个坏消息。
一：好消息，调控人性化，枪口抬高一寸，自住小业主利益影响小。
5月20日部分商住业主与北京相关主管部门的沟通，伟哥听了录音，基本有几点内容：
1：以3月26日为节点，之前网签的商住，开发商要按照合同上约定的内容交房。（有人解读说是网签即无忧，但伟哥查阅了几个项目的合同，均无上下水约定，所以这部分依然存疑）
2：326之前网签的所有的项目都是可以通过中介机构买卖、租赁的。但是中介机构不能违法、违纪，以“商办项目可以居住”为卖点宣传。
（对已经存量的小业主来说，这是好消息）
3：存量商住的购买要求和政策一样，不占用住宅资格，但购买二手商住必须是无房户。
虽然从内容看，与之前调控政策要求并无区别。但基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。
所以这应该说是调控的相对人性化之处。
简单分析：
首先：伟哥坚定的认为，小业主是无错的，已经使用的商住是历史产物。
在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。
产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：
即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。
小业主要求的基本是维持现状和有一定的流动性。
在过去的几年发展中，的确是北京商品房住宅的补充，解决了很多刚需的居住难题，而且事实上，也是纠正了部分土地出让规划的不合理。
但调控也是必须的，从人口疏解和产业发展角度，杜绝新增是为了市场继续稳定健康发展。
所以新口径在维持商住调控重磅压力的同时，基本保护了已经收房自住小业主的权益。
其次：这几点内容其实之前基本符合调控政策，但需要注意的是，开发商未交付的物业中，在买卖合同上并无上下水等内容。而且买卖合同中基本都有不可以居住的约定。
政策原则文件：
严格清理直管公房转租、转借及改变用途行为。研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。
加强对朝阳区、海淀区、丰台区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区等重点区“商改住”项目的集中治理。
第三：未来调控的重点依然是企业手中存量商住，这部分大约有几万套，未签约。整体看，市场未来新增量将受到的影响最大。
部分项目的在售商住库存有几百套，而且潜在供应量也很大，预计将受到的影响最大。
二：坏消息，政策持续严格，企业被顶格处罚：
对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。
因存在无证售房行为，涉嫌违规宣传“商改住”，将面临资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。
北京市住建委处以该项目开发商173万元罚款，对开发商开发资质进行降级，并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。
近期，北京市区两级住建部门将持续保持对房地产市场违法违规行为的高压打击态势，对于未取得预售许可证擅自销售商品房等违法违规行为，发现一起，查处一起，绝不姑息。
目前开发商手里的土地市值过万亿：
北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。
也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。
而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。
按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。
伟哥认为：最后看：从调控方向看，这一轮的原则依然是人口疏解与去投资化，所以不会出现有些人分析的说商住成为稀缺的可能性
但只要不是投资的，其实只要有维持一个变现的渠道和可能，到底单价是4万还是5万，其实影响不大，毕竟商住以前也都是过渡居住产品。所以对于非投资者来说，这算是好消息。