史上最严调控60天后，思考商住的未来!

从3月26日，北京发布历史最严格的商住调控后，已经整两个月，这两个月，基本政策已经明朗，市场也已经从初期的恐慌进入冰点，那么后续整体市场会如何走？

从网签数据看，在调控前两个月，北京商办类合计签约大约1万套，而最近包括商住、写字楼、商业的整体签约只有2014套，签约数据跌幅达到了80%，如果计算其中的商住物业，可以说接近0成交。

那么后续这个市场还继续存在吗？存量与增量如何走？

伟哥觉得，应该区分为三类：

1：已经入住的小业主二手房商住：

这部分的数量全北京大约30-35万套上下：2007来，商办公寓签约25万套，计算部分之前的，大约30-35万套。

这部分已经网签的商住，按照环线主要集中在6环内。

存量商住的政策执行口径基本确定，虽然和很多散步人的要求老房老办法并不一样。但政策的确体现了枪口抬高一寸，更人性化的特点：

１：以326网签为节点，之前的可以保留居住功能。

２：已购买商住，可租可售，但必须符合326政策。

3：中介可以代理，但不允许宣传居住。

这部分的价值依然存在，但需要看区位价值，五环内的，或者靠地铁的依然稀缺。

2：开发商手里待售的库存，但有居住功能的部分

未来调控的重点依然是企业手中存量商住，这部分大约有几万套，未签约。整体看，市场未来新增量将受到的影响最大。

部分项目的在售商住库存有几百套，而且潜在供应量也很大，预计将受到的影响最大。

第三：未过规划的项目和土地：

单层500平米，政策过严。

政策持续严格，企业被顶格处罚：对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。

因存在无证售房行为，涉嫌违规宣传“商改住”，将面临资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。

目前开发商手里的土地市值过万亿：

北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。

也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。