独家分析：十年间欧盟房价上涨了26.8％！塞浦路斯竟……
本篇编辑：fls
在欧盟和欧元区房价、租金普遍上涨的情况下，为何塞浦路斯在整体下跌？先来看数据！文末附分析！
塞浦路斯房价数据
塞浦路斯的房价在2020年第三季度年度涨跌幅为-1.4％，季度涨跌幅为-4.8%，是欧盟中第三季度房价跌幅最大的国家。
塞浦路斯前三个季度HPI数据参考：
2019年第四季度增长0.8％
2020年第一季度增长2.5％
2020年第二季度增长0.3％
欧元区和欧盟房价数据
据欧盟统计局发布的房价指数(HPI)，2020年第二季度，欧元区和欧盟房价同比上涨，分别为4.9%和5.2%。同年第三季度，欧元区和欧盟的房价再次以同样的比率上涨4.9%和5.2%。
相比第二季度，欧元区的房价在2020年第三季度上涨了1.3％，欧盟上涨了1.4％。
各国对比
同比：
卢森堡（+ 13.6％），波兰（+ 10.9％）和奥地利（+ 8.9％），创欧盟第三季度最高年度涨幅，而塞浦路斯（-1.4％）和爱尔兰（-0.8％）的房价下跌幅度最大。
环比：
匈牙利（+ 5.2％），丹麦（+ 4.2％）和拉脱维亚（+ 3.7％）的增幅最高。
塞浦路斯（-4.8％），罗马尼亚（-2.6％），意大利（-2.5％）和克罗地亚（-0.6％）跌幅最大。
房价与租金对比分析
据欧盟统计局数据，2010年至2011年第三季度，欧盟27国的房价和租金遵循了类似的涨跌走势。而自2011年第3季度以来，两者的走势开始截然不同。
2011年直至2020年第3季度租金都稳定增长，但房价却出现了大幅波动——
2011年2季度至13年1季度：房价急剧下降
2013年至2014年：房价基本保持稳定
2015年初：房价迅速上涨，涨幅远高于租金
从2010年到2020年第三季度近十年间，欧盟平均租金上涨了14.6％，房价上涨了26.8％。
2018年后欧盟国家平均房价上涨远超过租金涨幅。
将2020年第三季度与十年前相比，欧盟有16个成员国的房价涨幅超过租金。23个成员国房价整体上升，4个成员国房价整体下降。
房价涨幅最大：
爱沙尼亚（+ 105.1％），匈牙利（+ 92.2％），卢森堡（+ 90.5％），拉脱维亚（+ 83.6％）和奥地利（+ 81.3％）
房价整体下降：
希腊（-31.0％），意大利（-15.5％），塞浦路斯（-7.7％）和西班牙（-4.5％）
在租金方面，十年间，除了希腊和塞浦路斯，欧盟其他25个国家租金都在上涨。
租金涨幅最高：
爱沙尼亚（+ 136.6％），立陶宛（+ 106.9％）和爱尔兰（+ 62.2％）
租金整体下降：
希腊（-25.2％）和塞浦路斯（-4.5％）
原因分析
在欧盟和欧元区房价、租金普遍上涨的情况下，为何塞浦路斯在整体有小幅下跌？
主要原因是时间节点，2020年塞浦路斯由于疫情及移民政策的改变，短暂出现了剧烈下跌。时间复盘到2019年，情况会不一样。而且值得注意的是欧盟统计局的统计和RICS的统计结果是扣除了豪华度假公寓和豪华别墅，如果计入这部分为塞浦路斯“黄金护照”配置的高端物业价格，统计样本的结果会有极大的偏差。
下图是RICS发布的2010年到2020年2季度塞浦路斯的塞浦路斯平均房价的走势图：
值得注意的是，按照上图的统计数据，已处于疫情之下的2020年第二季度，塞浦路斯物业租金的平均毛收益率为：
4.8%公寓，
2.5%别墅，
5.7%零售，
4.3%仓库，
5.1%办公室
具体而言可以从以下几个角度分析：
历史：
历史曾经高位泡沫，缓慢回归理性
首先看一下2000年到2020年塞浦路斯20年间的房屋交易量走势图：从中可以看出，在2002年到2008年前后，塞浦路斯经历了历史上成交最为活跃的购房潮，当时的国内销售和海外销售都达到过历史高峰。而在2008年经济危机及2012年的欧债危机之后，塞浦路斯由于总体体量较小，房地产市场受到重创，2017年到2020整体缓步回升，但在2020年受到疫情及移民政策的双重打击，销量在2020年出现短暂的大幅度回落。
再看下2020年具体分城市的销售数据，2020年全年，利马索报告的房地产销售数量最高(2480套)，其次是尼科西亚(2054套)、帕福斯(1554套)、拉纳卡(1296套)和法马古斯塔(584套)。
国际：
英国脱欧、美国大选、南北塞谈判
随着英国脱欧进程的推进，许多外籍居民希望在塞浦路斯（尤其是在帕福斯）出售他们的房产，房地产市场供应增加。
南北塞谈判在欧盟的干预下试图重启，美国正逢换届，新任总统拜登对南北塞问题的具体关注度尚不明朗。
国内：
黄金护照引争议，国家预算待审批
“黄金护照”投资公民计划废除，国家预算审批因出现分歧仍未通过。这不仅影响房地产投资，还将影响包括码头，高尔夫球场等在内的基础设施项目。
加之：
全球都在遭受的疫情冲击
游客人数急剧减少，旅游业受挫，酒店等房地产开发项目随之受阻；
疫情反复，海外投资受阻，房地产需求尤其是高端房地产需求大幅下降。
如此种种，加剧了塞浦路斯房地产市场投资的不确定性，进而导致房价下降。
但同时有分析称以下积极因素可能帮助塞浦路斯走出房产困局：
1，从投资计划中受益的群体，如律师，会计师和开发商已积累了一定的资本，可能会成为刺激塞浦路斯房地产需求的一大投资来源。
2，塞浦路斯政府也在应对疫情的纾困之后，也在酝酿一揽子的经济刺激计划，不排除新的激励措施出台！
3，塞浦路斯一些周边和临近国家，例如黎巴嫩、埃及、波罗的海国家、俄罗斯等国的富裕人士由于其本国出现一些经济动荡等问题，也成为塞浦路斯移民来源。
4，塞浦路斯的物业租金的平均收益率还是非常稳健的！
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