第1356期【法律知识】物权的优先效力

撰稿：房产纠纷组 朱文龙

排版：新媒体中心 王丽博

审核：新媒体中心 成菓 陈湘

引言

在日常生活或法律实务之中，经常会出现同一标的物上有数个利益冲突的权利并存的状况，此时效力强的权利排斥效力弱的权利的实现。这种效力的强弱既体现在物权与物权之间，也体现在物权与债权之间，这种效力就叫做物权的优先效力。

01

物权相互之间的优先效力

问题溯源

一个人的动产、不动产附着在他人的不动产上，成为他人不动产的组成部分，该（附着物）所有权会消灭。

如果按照所有权判定，那么A的土地上添附B的房屋，这个房屋就是A的。为了鼓励物尽其用，避免有的人没钱建房但是有土地、有的人没土地但是有造房需求，罗马法在所有权上创设了他物权。B在A的土地上建造房屋，所有权人A把他物权给B，此时建造房屋是在他物权的土地上，而非所有权的土地上。此时，房屋属于B。

这样一来，出现了所有权上有他物权的情形，所有权是物权，他物权也是物权，两个物权孰大孰小需要分清，于是就有了物权之间优先效力的问题。

效力规则

两个相同性质的物权，同在一个物上，成立在先的物权优先于成立在后的物权。

存在例外情况：

1.限制物权（也就是他物权）优先于所有权。

2.费用型担保物权优先于融资型担保物权。

3.先取特权优先于时间在先的物权。

案例分析

1.甲向工商银行借了50万元用宝马车抵押，现在甲再去农业银行借款30万元，同样用这辆车抵押。待清偿期届至，宝马车上会存在两个他物权，试问清偿顺序。

答：按照设立时间的先后顺序，先满足顺序在先的工商银行，再满足农业银行。

2.如车辆因为车祸受损，折损20万元，甲拿去4S店修理，修理费需要20万元。正好甲欠工商银行50万元，欠农业银行30万，欠4S店20万元，除宝马车外一无所有，此时三个债权人找上门来，问此时80万元的宝马车怎么分？

答：按照费用型担保物权优先于融资型担保物权，此时先4S店，再工商银行，再农业银行。

3.属于先取特权的情形：

（1）船长船员的工资奖金

比如船舶公司破产，老板未支付船长及船员的工资奖金，但是船舶具有价值。此时这条船上有以下权利，有向银行借款的抵押权和维修公司享有的留置权。假如船舶价值1000万元，工资奖金100万元，银行借款800万元，维修费300万元，此时的清偿排序为先工资奖金再维修费最后银行贷款。

（2）工程承包的优先权

《中华人民共和国民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

（3）业主

最高人民法院关于商品房买卖司法解释中的一条规定，商品房卖出去后，当企业破产时，企业没有能力还债，则业主最优先受偿，接下来才轮到职工工资、税款和担保物权。

业主必须具备两个条件：（1）业主必须是消费者，即买房不是为了经商；（2）必须支付了购房款的50%以上，否则无权优先。

（4）税收

税收只是优先于一般债权人，并不优先于担保物权人，也不优先于业主和工资奖金。

（5）土地出让后的土地使用费用的回收

建设用地使用权可以出让，国家在出让时，首先要收回价金（即土地使用费或出让金）再进行出让登记。但是有时（登记已办理而）价金未回收，则价金回收权最优先。

02

物权优先于债权

第一方面：在一物二卖的情况下，物权优先于债权。

举例：

张三有一套房屋，先卖给李四，李四付了钱并入住，但是因房屋是动迁房，根据上海市的规定，动迁房五年内不得交易，故没有办理过户登记。五年后，张三又出售给王五，王五没有入住也没有付钱，但办理了过户登记。现王五向张三要房屋，李四也向他要房屋，问此时房屋应当给谁？给王五，因为王五此时取得了物权。因为不动产所有权移转要进行登记，对于李四来说，因未办理登记所有权并没有移转；对于王五来说，所有权因变更登记而移转，但是没有占有房屋。王五和李四均主张所有权，李四的理由更充分，主张其在五年前就已经入住并支付价款；王五就一个理由，其已经办理变更登记。根据法律规定，应当给谁？王五。这就是物权优先于债权，王五对房屋享有物权。李四对房屋仅享有债权，其可以要求张三给房屋，张三若给不了，则只能要求张三赔偿损失。所以，物权优先于债权。

第二方面：在标的物上设立债权和担保物权的情况下，担保物权优先于债权。

举例：

A有一套房屋，房屋系从B处分期付款购买得到，约定A给了第一笔款项后，B就把房屋产权登记在A名下，后A将其抵押给银行，从银行处得到借款欲交给B，但因股市火爆，便将借款投资股市。但第二天股市一落千丈，借款仅剩一半，不足以清偿银行借款及欠B的款项。问：如要将房屋拍卖，所得款项归银行还是B？归银行。因为银行对该房屋有他物权，该他物权系担保物权。而B对房屋仅剩下债权，物权优先于债权。

物权优先于债权存在例外情况：

1、买卖不破租赁

甲有一套房屋租给乙，租期五年。第二年，甲将房屋卖给丙，但丙不愿意与乙建立租赁关系。第二天，甲、丙办理了过户登记手续，丙欲将乙赶走。虽然丙对于房屋有所有权，乙对房屋仅有债权，但是法律为了保障居者有其屋，确定了买卖不破租赁的原则，此时丙无权将乙赶走。在第二次世界大战以后，城市房屋毁坏严重，为了保障居住者的利益，故确定了买卖不破租赁的原则，即租赁的债权优先于物权、所有权。

2、国家税收

根据《税收征收管理法》第45条的规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

举例：A企业于2013年欠缴税款100万元，2014年欠缴税款100万元，2015年6月底欠缴税款50万元。A企业曾向银行两次借款各400万元，合计共800万元。第一次借款400万元于2013年5月5日用车辆抵押；第二次借款400万元于2015年7月5日用车辆抵押。2015年9月10日，A企业宣告破产。现A企业有资产1000万元，车辆800万元，还有250万元的税款。问此时银行与税务部门谁优先？先还2013年税款100万元，再还银行第一次抵押借款400万元；接着再还2014年与2015年税款150万元，最后剩余350万元偿还第二次银行借款。

因此，税款并不是一定不优先于担保债权，而是要看欠缴税款的时间是否早于抵押、质押和留置的时间。如果税款欠缴的时间早于抵押、质押和留置的时间，则税款优先；反之，担保债权优先。

实际上物权优先于债权的说法并不准确：

①物权的客体是特定物，而非种类物。

债权的客体是特定人的行为，即特定行为。

二者标的不同，一个是物一个是行为，二者在逻辑上没有相关性。

②物权优先于债权只有两种情况，即一物二卖和在标的物上设立债权和担保物权。

★买卖不破租赁实际上也不存在物权优先于债权的状况：

甲有一套房屋租给乙，租期五年。第二年，甲将房屋卖给丙并办理房屋过户登记，但丙不愿意与乙建立租赁关系。此时丙对房屋享有物权，乙仅对甲享有债权，但无论丙是否同意，乙都可以继续住下去。

这种情形不是物权优先于债权，也不是债权优先于物权的例外，这是债权债务的概括移转。也就是甲把房屋出售给丙时，甲把其与乙之间的租赁债权债务关系均移转给丙，丙要负担原来甲对乙的债务。

总结

物权的优先效力包括物权相互之间的优先效力和物权与债权之间的优先效力。

物权之间的效力优先规则为限制物权（也就是他物权）优先于所有权；费用型担保物权优先于融资型担保物权；先取特权优先于时间在先的物权。

物权优先于债权的两种情况为买卖不破租赁和国家税收，但实际上应注意物权优先于债权的说法并不准确。

物权的优先效力既有对国家利益的保护，也有对弱势群体利益的社会保障。

本文由法援同学自己撰写

不足之处，望各位指出

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