西安楼市的“面子”和“里子”
第 1936 期〡2023/11/29
探及缘由，许多人会联想到9月下旬密集出台的政策利好。
9月19日，西安市住建局正式官宣，二环以外区域取消限购。
6日之后，“西安住建”再抛重磅政策，西安市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制；叠加存量房贷利率调整实施，从几十到几千不等……
若说本次领跑仅是政策刺激下“昙花一现”，但实际上，据中指研究院，西安今年前10个月新房价格涨幅亦悄然攀至全国第二，累计涨幅1.15%，仅次于成都。在这背后，西安“逆势上涨”的深层逻辑又是什么？
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10月房价领涨
10月份，70城中新房价格环比上涨城市只剩11个，较9月减少了4个，下跌城市数量达到56个。
这11个新房价格环比上涨的城市名单是：西安（上涨0.6%）、长沙（上涨0.4%）、贵阳（上涨0.4%）、杭州（上涨0.3%）、石家庄（上涨0.3%）、长春（上涨0.2%）、上海（上涨0.2%）、合肥（上涨0.2%）、成都（上涨0.2%）、吉林（上涨0.2%）、三亚（上涨0.1%）。
图片来源：国家统计局官网
上述城市中不乏新一线城市，作为区域“领头羊”，其人口虹吸效果较强，且普遍与西安一样近期曾出台宽松的购房政策，以此刺激购房需求，促进房价走势相对较好。
二手房方面则冷意更浓，价格环比上涨城市数只剩下2个，下跌城市数量达67个。值得一提的是，西安在二手房方面仍较为稳定，除杭州和三亚两个价格环比上涨外，西安二手房价格环比持平，即涨幅为0。
房价趋稳情况下，西安房源供应量亦基本保持同样节奏。
据中指研究院西安分院监测，2023年1-10月西安商品房意向登记平台共展开308次项目登记，将近5万套房源入市，房源数较去年同期下滑4%。
成交量方面，据中指研究院，2023年10月，西安商品住宅成交面积为92.84万㎡，环比增长30.35%，同比增长85.29%；商品住宅成交套数为6820套，环比增长29.53%，同比增长90.77%；新建住宅均价12296元/㎡，环比上涨0.21%，同比上涨1.15%。
将时间拉长到全年，2023年1-10月，西安商品住宅成交面积为722.2万㎡，同比增长9.5%；商品住宅成交套数为53174套，同比增长9.6%；新建住宅价格累计上涨1.20%，涨幅较去年同期收窄1.10个百分点。
“对房企来说，加紧去化仍是关键。市场供应不断波动情况下，其实一些占据核心地段、配套齐全的项目，即使总价较高但还是比较抢手的，剩下平销的普遍还是地段、学校等配套有短板的项目，需要时间来慢慢磨。”西安地产观察人士表示。
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拿地更为审慎
视角来到地产链的另一端——房企，在西安的拿地热情虽未见消退，但也更为审慎。
热情在于，据中国房地产报，2023年上半年，西安土地出让面积位列全国第一，土地出让金排名全国第六，同比上升4个位次。
“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资。”3月28日，金地集团今年首次拿地，以3.4亿的价格“入驻”西安浐灞生态区后，公司董事长凌克曾表示。
实际上，目前地产行业处于低点的周期内，继续在土地市场出手拿地既说明了一家企业的安全情况，也是判断一家房企及区域板块后续发展潜力的重要因素。
据中指研究院，2023年1-10月，西安共成交134宗房地产开发用地，规划建面共计1456.6万㎡，同比下降18.58%；其中成交99宗住宅用地，总规划建筑面积1226.49万㎡，同比上涨1.13%，成交楼面价5845元/㎡，同比上涨14.55%。
图片来源：中指研究院
具体来看，上半年拿地开发商普遍具备央企、地方国企背景，高新、长安、浐灞、港务区等成为拿地热门，房企抢驻下，多次上演“土拍大战”。
热情背后，房企亦开始审慎评估西安各板块间的潜力。“房地产的区域化特征很明显。在优势板块的加持下，再叠加有实力的房企打造精品，产品根本不愁卖。”上述观察人士表示，“只关注核心区核心地块，外围区域不考虑”成为当前的主流逻辑。
以占据“一线河景”资源的浐灞为例，其核心地段始终备受关注，从中国土地市场网发布的西安市第三批住宅出让地块详细清单中看，该板块近期有二十余宗近1500亩开发用地即将入市。
实际上，浐灞今年就曾有多个“开盘即摇号”楼盘，这种情况放眼整个西安亦不多见。
例如，龙湖今年3月份在浐灞摘地87.71亩，拿地不到3个月便在6月份以龙湖香醍砚熙台的案名入市销售，速度非常之快，并成为摇号项目。
此外，占据浐灞三角洲核心区位的自然界河山亦是摇号项目之一，该项目负责人表示：“项目作为精品住宅项目，无论是定位还是后来的摇号，自身打磨是一方面，与浐灞的独有资源，例如三大公园、一线河景等宜居属性也是相辅相成的。”
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下一轮西安板块“风口”
“西安当前楼市活跃的背后，还是说明城市基本面非常坚韧，作为西北最强的单核城市，对周边的吸附力仍非常强。”上述观察人士表示。
另外，西安当前产品精品化打造上要落后于同体量城市，这也意味着西安还有很大的市场空间。
上述观察人士分析道，目前房价普涨的时代过去了，购房者对人居住宅的逻辑与判断大多求精不求多，只求优质资产。“改善换房，140平方米户型、300万预算”基本是热门词频，西安频频摇号的楼盘亦普遍满足这一需求。
“改善”需求催化下，一个有趣的现象是，“4.0时代住宅”这一概念在西安遍地开花。
从1.0时代的筒子楼，到2.0时代的集资房、3.0时代的商品房，再到住宅4.0时代，“迭代”的是生活回归到对大自然的渴望，普遍追求大露台、实景园林等，简称“空中花园”。
但此时又出现一个问题，第四代住宅，不仅是盖好一座楼，更多的是需要良好的城市界面、生态环境共同托底，所谓“依河傍水，绿树环绕”为佳，但西安地处西北，有此环境的板块掰掰指头都能算清，无非是灞河、浐河、渭河这几条河景沿线！
且浐河、灞河片区贴近主城区，在“回归主城”风向下更受关注，不管是从交通、生态还是产业布局来看更受青睐。
这也带来不同区域价值有所分化。以浐灞为例，作为目前西安城区面貌数一数二的区域，拥有浐河、灞河沿线丰富的生态资源，搭配世博园等绿地公园，在城北独此一份，因此浐灞得以在楼市调整期始终保持稳定并不断跃迁，也是西安改善型住宅的热门地点。
但随着浐河、灞河沿线开发逐渐走向后半段，相关医院、学校等配套亦纷纷“抢滩”，通用环球浐灞中心医院在建，西交大、西北大、陕师大等教育集团入驻，浐灞印象城等商业综合体陆续投运......
地区短板不断补齐下，供应也将越来越稀缺，“现代主城滨河生活”价值或将进一步提升。
在2023金融街论坛年会上，央行行长则给出进一步结论，“经过20多年长周期繁荣，房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。”
而这一追求改善、人居、生态的“西安平衡点”，且看花落谁家。