“西安第二高”， 8年仍是“土坑”？
“第 2013 期〡2024/3/20
2020年前，各城市争相推出摩天大楼计划，设计高度不断刷新，关于“西安第一高”的争夺亦为坊间乐道。
为此，西安各方地产商曾仿若“叠积木”般不断对外垒高自家超高层产品，万达西安one超高层项目（以下简称：西安one）便是早年的有力“争夺者”之一。
而随着一纸“限高令”，各方终是偃旗息鼓，大戏过后，一切刚刚开始，三位数的“数字”如何变成真正的城市地标？
对此，大家命运各不相同——有的拔地而起、有的停摆夭折、有的被迫拆降，其中冷暖唯有自知。而在建的“西安第二高”西安one，眼下仍是一个“土坑”，亦成为国内摩天大楼“野蛮生长”后百态之一。
01▶
8年仍是个“土坑”
西安one超高层位于高新木塔寺板块，这里是与曲江南湖板块齐名的优质地段，曾引得各方入场争夺，从拿地到几番倒手，最终落入万达口袋。
作为万达集团在国内的首个ONE系作品，该项目总投资250亿元，总建筑面积170万㎡，规模在西安前所未有，包括国际购物中心、写字楼、高端公寓、住宅等，超高层便是其中之一。
经过10年规划，板块已相当成熟，紧邻木塔寺公园，交通方面，楼下2条地铁交会，6号线已经开通，8号线在建中，区域内还汇聚了高新一中初中东校区、高新东区小学等优质教育资源。
万达是该板块的主力开发商之一，建成的项目包括万达广场（商业）、万达天玺、万达天樾（住宅）等，小区高端、纯粹，二手房价格约为3.5万元/㎡。
在建的还有高端住宅万达天鼎，规划有2栋精装商业大平层，共40余层，总高度约170米，户型面积约310-700㎡，参考均价约为4万/㎡，入手门槛总价大约需要1200+万元，目前显示房源已售罄。
《每日经济新闻》记者来到现场发现，万达天鼎项目建设已进入尾声，机器轰鸣声和运动中的车械无一不在说明——“万达速度”正在上演。
而在销售火热的万达天鼎项目西侧，便是“冷清”的西安one项目。
有关超高层项目进度最新消息是，2023年3月超深基坑试桩顺利开钻。目前，超高层项目外围全部围挡，记者进入施工现场发现，超高层项目仍是一个“土坑”，仅有一台车械孤零零停在里面，坑内凹凸不平，亦无多少施工人员。也即说，一年过去了，项目仍未取得“大进展”。
据基坑施工方中建一局集团第三建筑有限公司西北分公司相关人士向记者表示，“因为我们中标的是地下四大块，配置的人也比较少，目前还有些土没出，本身算是正常进度，不过也有一部分原因在于地上部分图纸方案还没有定，没有开标，至于业主的因素我们也不清楚。”
02▶
西安one“往事”
从2016年正式落子算起，西安one项目已有8年历史，也曾风动古城一时。
甫一开始，西安one就身带诸多光环，是“西北第一高”的有力竞争者。
而在2017年3月，绿地亦宣布在西咸新区沣东新城打造丝路中心大厦，把西安“第一高”拉升到了501米。
此后，西安各方地产商在高度上屡次加码，时至今日仍能在本地自媒体上看到诸多相关内容。
图片来源：绿动中国官微
但随着一纸“限高令”，各方终是偃旗息鼓。
2020年，为治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，住建部和国家发改委日前联合下发通知，要求各地严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。
最终，西安one将高度定格在370米，屈居“第二”，中国丝路中心大厦亦将高度改成498米，卡在500米“红线”，成为目前规划中的“西安第一高”。
频繁的高度变动必然带来图纸、审批等流程不断修改，此后西安one陷入“沉寂”，在2021年、2022年传出开工消息，但都未有多少施工动静。直至2023年3月，据中建一局集团第三建筑有限公司官微，该项目所在的1地块超深基坑试桩顺利开钻，彼时表述为是本工程一次里程碑式的进度节点，为下一步全面完成桩基工程奠定坚实的基础。
图片来源：中建一局集团第三建筑有限公司
但从现场施工来看，进展并没有想象中迅速。据此前测算，一般超高层项目建设周期在3—5年，从企业拿地到商户真正入驻，往往超过10年，万达要填补上这块木塔寨最后的“留白”仍是场拉锯战。
值得注意的是，根据相关规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后政府可无偿收回土地使用权。而据一名国土相关人士表示，“政府不进行收回的原因很多，因为大型地产企业拿地往往不止一块，要启动收回的话，后续会很难做。”
03▶
背后的复杂原因
8年时间，西安one这座超高层屡屡宣布开工却迟迟未有大进展，反倒是住宅项目卖得风生水起。
实际上，类似的“超高层”设计，由于资金周转速度较慢，需要大量的资金投入，注定不是门赚钱生意，再加上其附带的地标属性，往往不能单纯用商业逻辑考量。
《南方周末》此前就曾报道，不少房企拿地逻辑在于，通过帮助政府建设地标性建筑，低成本拿到住宅等土地。报道中人士分析，“就像中国的大多数五星级酒店都不赚钱，开发商都是为了周边配套的写字楼或者公寓，摩天大楼修建者的目的，通通不在摩天大楼本身。”
而这种“第几高”项目，在利益驱动下一帆风顺还好，一旦出现问题，往往伴随着复杂的多方角力，地方、企业、施工方等均有各自的立场考量。“原因很复杂，有时候很难界定到底是谁的原因。”上述国土相关人士表示。
从2021年、2023年的两次施工方公开资料可以看出，项目面临了邻近地铁交叉作业频繁、雾霾扬尘，基坑支护及降水工程施工场地狭小、基坑超深，涉及施工工艺种类多等原因，施工难度大。至于审批流程上，因为高度不停增加牵扯到修改项目规划，或许需要重新报批。
不过从过往资料来看，类似西安one的超高层项目建设进度不理想，除技术原因、设计问题或者是政策因素外，普遍都涉及开发商资金问题。
值得注意的是，早在2017年,万达商管便开始转型“轻资产”战略，为应对流动性危机，当年其卖掉多个酒店及文旅项目。据不完全统计，2023年，万达至少转让了10家万达广场，以此解决债务问题。
正持续“瘦身”的万达，对于高资金需求、长周转周期的超高层项目，显然需要谨慎考虑。
此外，2017年万达集团宣布在西安投资660亿元打造的万达文化旅游城也有些“异动”，在官方回复网友提问时提到：按照最新区域规划，该地块正在进行新的产业布局。
图片来源：浐灞生态区官网
流动性压力下，“西安第二高”将走向何方，对此，记者致电陕西锦世达置业有限公司、西安高新万达广场有限公司、万达地产集团有限公司年报电话，但电话无法接通。