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导读

天有不测风云，人有祸福旦夕。朋友因车祸成了植物人，他父母想变卖他名下房产治病，这种情况下该怎样过户？

李 琳  律师

广东金桥百信律师事务所

Q1

我一未婚朋友因车祸成了植物人，父母想把他名下的房产卖掉用于治疗，他现在没有意识，不能签字，这种情况下房产怎样过户？

答：

你好！可由你朋友的父母向法院申请宣告你的朋友为无民事行为能力人，指定父母为监护人，再由监护人代理你朋友处理房产。

被申请人没有语言表达能力、没有判断能力和自我保护能力，不知其行为后果的，可以认定为不能辨认自己行为的无民事行为能力人。无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）其他近亲属；

（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

你的朋友因车祸受伤成为植物人，无法辨认自己行为，可向法院申请宣告其为无行为能力人，并指定其父母为监护人。监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。你朋友的父母做为监护人，处理你朋友的房产用于支付医疗费，符合有利于被监护人的原则。

（图片来源网络）

Q2

我是事业单位新招聘职工，招聘时签订了劳动合同及附属条例。合同明确表示试用期内可以提出辞职且不需赔付违约金，但因签订的附属条例中要求赔付违约金。而劳动法中也有规定：试用期辞职内无需赔付违约金。目前我辞职，因条例问题，单位及当地政府要求赔付违约金。请问合法吗？合同，劳动法还是条例为准？

答：

你好！事业单位聘用的工作人员的管理适用劳动合同法，如果没有提供专项培训约定服务期，只约定试用期离职应支付违约金的约定应属无效。

你所称签订的附属条例，只是劳动合同的一些附属条款，与合同条文具有同等效力，不属于立法范畴所称的行政法规、地方性法规、自治条例或单行条例。根据《劳动合同法》规定，国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照劳动合同法执行。

在劳动关系中，违约金只能在两种情况下存在：

一，单位为员工提供了专项培训，约定了服务期；

二，具有保密义务的劳动者，与单位约定了竞业限制。

非属于以上两种情形的违约金约定均属于无效约定。

你属于事业单位建立劳动关系的聘用人员，适用劳动合同法。如果没有提供专项培训约定服务期，只约定试用期离职应支付违约金的约定应属无效。实践中，单位很少会在员工没经历完入职考核的试用期内进行专项技术培训。因此，一般在试用期辞职无需向用人单位缴纳违约金。即便真实发生了专项培训费用，违约金的数额也不得超过用人单位真实提供的培训费用，也不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。

Q3

我有个二哥以贷款方式买了款手机，在贷款合同上写上了父母，我大哥、我、还有亲属的名字，但我二哥现在精神方面出了一些问题打不了工挣钱偿还贷款了，父母也快70岁都是农民也没有什么收入，房子都是住别人家的，像这种情况，我和我哥有义务帮还贷款吗？

（图片来源网络）

答：

你好！如果你的二哥签订合同，未获得你们的授权或者事后追认，你们无需偿还债务。

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

合同需要两个以上法律地位平等的当事人意思表示一致。

因此，你的二哥在贷款合同上签上你和你的父母、大哥、亲属的名字，如果未经你们授权或获得你们事后追认，对你们不产生法律效力，你们不需要承担还款责任。另外，父与子是两个独立的法律主体，各自对其民事法律行为负责，父无义务为子清偿债务，不存在子债父偿。

Q4

家里原本有一套房子但是父母下岗无力还款，房子就被银行收走了，但是最近去查发现房子还在我们名下这是怎么回事？家里人一直以为房子被银行拍卖了，上网查了说唯一住房是不能拍卖的，请问我该怎么解决？

答：

你好！唯一住房并非不能拍卖。你可向银行了解拍卖有关情况；如果银行是通过司法程序请求人民法院拍卖、变卖房产的，你可以与负责本案的执行法官联系，确定本案的执行情况。

根据我国《物权法》第一百九十五条规定，房产抵押权实现有两种方式：

一是抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

二是抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

如果是第一种情况，你们与银行协议以抵押财产折价或者拍卖该抵押财产所得的价款优先受偿，并不存在唯一住房不能拍卖或者折价的问题。至于银行为何没有拍卖，建议你们与银行沟通，了解房产的情况。

如果是第二种情况，如果是银行通过司法程序请求人民法院请求拍卖的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

可见，唯一住房并非绝对不可执行。你可以在与执行法官联系案件执行情况，如果你们不属于上述情形，可向法院提执行异议。

Q5

我通过中介公司与一名卖家签订了房租买卖合同，合同中约定了违约金额还有过户时间，因为我买房子的时候该房屋还没有房本，故合同中约定卖家拿到房本时再过户，现在房本下来，卖家拒不配合过户我应该怎么办？

答：

你好！你可以起诉卖家要求其履行合同，协助办理房屋所有权变更手续，并要求其承担违约责任。

根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

你和买家就房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照协议约定行使权力、履行义务。房屋买卖合同已经约定了过户时间，当过户条件满足时，卖方应当协助办理房屋所有权变更手续。卖家拒绝继续履行合同，构成违约，故你可以要求卖方继续履行合同，并要求卖家按照合同约定支付违约金。

文章转自：CCTC今日说法

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