“不交吉房产拍卖案”之我见

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近日，一则“广州中院：司法拍卖不交吉，明知房屋状态下不支持立即腾房”的文章刷爆了朋友圈。

黄志勇  合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

（2018）粤01民终17779号民事判决书摘要：

本院认为：本案二审的主要争议焦点在于陈xx应否腾空涉案房屋，对此本院认为，李xx虽已竞得涉案房屋并取得了涉案房屋的《房地产权证》，依法享有涉案房屋的各项法定权利。但涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，李xx在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。现李xx在取得房屋所有权后立即要求陈xx、陈xx腾空搬离房屋，理由欠充分，本院暂不予支持。而李xx要求陈xx、陈xx自2017年9月21日起支付占用费合法合理，陈xx在二审亦未提出异议，故陈xx、陈xx应按一审判决确定的标准计付至本判决发生法律效力之日止。综上所述，陈xx的上诉请求部分成立，本院予以支持。

（图片来源网络）

该判决引起了业界和网友们的广泛讨论，有的人认为李xx明知是以不交吉的方式拍卖，就应该承担该不交吉拍卖带来的风险，但法院既然承认李xx对房产享有法定权利，则应当明确陈xx搬离期限。多数人认为如果形成这样的裁判思路，会使流拍成为常态，执行难上加难。甚至有外省朋友问什么是不交吉？

为此笔者还专门上网查了百科，显示：“交吉”和“不交吉”是粤语地区房屋交易中常见的两个词，“吉”字本应是“空”字，由于粤语中“空”字与“凶”字谐音，生意人为了避讳，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”实际上应该是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已无人居住、是否已经腾空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。但应该说“交吉”和“不交吉”都不是一个法律术语。

另外，笔者又专门上淘宝司法拍卖网查看了部分各地法院拍卖公告，发现只有广东地区的法院才会在竞拍公告中经常使用“交吉”和“不交吉”，而其他省份暂未看到有如此表述的内容。可见正如百科说的，“交吉”和“不交吉”的表述应该只发生在粤语地区。既然“交吉”和“不交吉”并非专业法律术语，那在法律上到底如何解读呢？

笔者认为，“交吉”和“不交吉”只是粤语地区拍卖行业里的习惯用语。

交吉价指的是：房屋可以在市场上进行正常交易的完全市场价值，买受人享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。

不交吉价指的是：房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况，使其在市场上进行交易时受到一定的限制，买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。

“不交吉”不影响物权的转移以及新的权属人合法行使权力。

第一种“不交吉”：房屋存在合法的租赁关系或者其他用益物权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即俗称的“买卖不破租赁”原则。新的所有权人应法定承受该租赁合同。即什么也不需要做，什么也不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变，自动将出租人替换为新的所有权人。

另外，根据《物权法》第一百一十七条【用益物权人享有的基本权利】“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”物权人行使物权的同时，不得妨碍依法成立的用益物权的行使。

综上所述，买受人如果在明知拍卖的房产存在合法租赁关系或者其他用益物权的不交吉的情况下，无权要求原合法占有人腾空房屋。

第二种“不交吉”：房屋不存在合法的租赁关系或者其他用益物权，但目前被原业主继续使用或者经原业主允许其他人使用的情况。

根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”那么从法院出具裁判文书之时，原业主就丧失了该房屋的所有权。

另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或以流拍的财产抵债后，除由依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”

根据上述法律和司法解释规定，原业主应当向买受人依法移交被执行的房屋。原业主从法院出具裁判文书之时就已经丧失了该房屋的所有权，且原业主既不是该房屋的承租人，也不是该房屋的用益物权人，原业主已属于无权占有，根据《物权法》第三十四条【返还原物权请求权】“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”买受人对该房屋依法享有返还原物请求权，有权请求法院判令原房主腾空搬离房屋，并向买受人支付占用费。

法院以李xx在拍卖时明知涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，所以其应当承担相应的法律后果为由，不支持李xx 要求陈xx、陈xx腾空搬离房屋的诉讼请求是完全一刀切的做法。以笔者的理解，法院表述出来的意思就是因为房屋的现状是有人占有的，而买受人又是明知该情况的，所以不管该占有人是有权占有还是无权占有，买受人成为该房屋的所有权人后都无权要求占有人返还原物。“交吉”和“不交吉”只是对房屋现状的一种习惯表述，但并不影响物权的转移以及新的权属人合法行使权利。法院的判决显然无视物权法的相关规定。另外，从法理上讲，被执行人本来就应当主动提供财产给法院执行，以清偿自己的债务，但法院的这种判决无异于主动向老赖开放不履行判决的大门。

法院的判决将会对拍卖市场及法院的执行工作带来消极影响

此判决一出，势必令很多人对司法拍卖产生怀疑。花钱买了房子不能住，甚至还要花费大量的人力物力财力去和原物主协商、周旋、对簿公堂，谁还敢去参与竞拍，无人参与竞拍必定会使得拍卖市场出现大量的“流拍”现象。从法律的角度上看，不交吉的司法拍卖大量“流拍”，客观上使得有房产却又无法执行的案件越堆越多，使得执行难的现状日益加重。从经济发展的角度上看，“流拍”的负面作用除了使拍卖价格越来越低，影响拍卖的收益外，还使买主产生了“盼低观望”的心态，这些都不利于拍卖市场的健康发育。

广州市中院对此事件的态度 — 正视舆论、不回避、不推卸

2018年11月30日，广州中院公开回应不交吉房产拍卖案，表示会高度重视，成立专业小组进行案件核查，并及时向社会公布。

2018年12月4日，广州中院以积极应对的态度，兑现了及时向社会公布的承诺，再次发表《情况通报》，表示决定对（2018）粤01民终19145号、（2018）粤01民终17779号民事判决依法启动审判监督程序，并严格依照法律及相关司法解释的规定予以规范，维护各方合法权益。

法律条文解读

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款：“各级人民法院院长对本院已经发生法律效的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。”

虽然该判决引起了纷纷议论和谴责，，但广州中院应对此事件的态度是值得点赞的。从公开回应到作出处理决定只经过了短短的4天，可见广州中院对此事件确实是高度重视的。广州中院面对舆论，不回避、不推卸，积极主动介入事件调查，接受公众的监督，以行动重塑法院的形象，让人民重拾对法院及司法的信任，赞！期待该案后续的再审情况，希望法院能够作出一个合法、公正且合理的判决。

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