金桥百信王煌律师应邀为广州市房地产行业协会开展专题讲座

尚法 勤勉 精专 共赢

4月1日晚，广州市社会组织“暖业援企”专业服务团－广州市房地产行业协会专场对接会通过在线形式顺利举行。会上，广州仲裁委员会仲裁员、广州市律协对外合作与交流委员会委员、广东金桥百信律师事务所高级合伙人&房地产部副主任王煌律师就“新冠肺炎疫情对房地产公司全流程相关合同履行的影响”进行解析答疑。广州市房协会员企业代表及有关从业人员逾4000人次收看王煌律师的网络直播并参与线上互动。

根据广州市社会组织管理局的工作安排，为推动社会组织参与疫情防控，助力企业复工复产，广州市社会组织联合会于3月23日宣布成立广州市社会组织“暖业援企”专业服务团。本次线上对接会是服务团成立以来与广州市房协的首次对接联动。因应会员企业在复工复产复市过程中的服务需求，依托服务团强大的专业力量，广州市房协将陆续为会员提供法律、财务、税务、金融以及人力资源和社会保障等方面的“定制服务”。

在本次分享会上，王煌律师主要从疫情期间法律中不可抗力规则与情势变更制度、疫情对房地产全流程合同履行的影响、疫情对房地产影响的应对策略三个方面做了详细、专业的解答。

王律师首先对不可抗力所要分析、甄别的范围进行了界定，虽然受新冠肺炎疫情直接影响的是感染疾病的患者，但是这部分人群据数据反映只有8万多人，对社会经济、对所有企业的影响并不是太大，真正对社会经济影响大的是政府采取防止疫情扩散的管控措施、应急处置措施，这些措施中的民众自我隔离，疏散控制人流等，导致自然人的行动受限，不能从事相关工作、履行相关合同义务的主体；而作为企业来讲需要自然人的行为堆砌和配合才能够履行合同义务，开展经营活动，从影响人数来看防控措施、应急处置措施才是真正影响到企业经营、合同履行的重要因素。因此，疫情和疫情导致的防控措施和应急处置措施是否属于不可抗力是要首先解答的问题，我们在今天分享的第一个方面中结合不可抗力规则来分析。

 疫情期间法律的不可抗力规则与情势变更制度

不可抗力规则

我国《民法总则》规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情是前所未见的新型病毒引发，没有药物可以防疫和治疗，对其传播也没有有效的防御手段，因此符合不可抗力的特征。在疫情严重的情形下，政府被迫采取的防控措施和应急处置措施都有其紧迫性和必要性，也是没有其他选择的解决措施，符合不可抗力的特征。这些防控措施必然对社会经济造成巨大的影响，尽早确定其性质是定分止争的关键。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关负责人在解答疫情防控中社会普遍关心的法律问题时明确指出，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并且不能克服的不可抗力。

但是我们要注意，该不可抗力的范围是有前提的，即“为了保护公众健康，政府采取的”防控措施，才属于本次确定的不可抗力范围，我们今天后续对相关问题的分析也都是建立在这个法定范围内的基础上。

不可抗力规则就是指法律所规定的不可抗力的范围，但是很多合同中会因为合同订立方的需求而调整不可抗力的范围，以求达到将来可以免责或减轻责任的目的，例如房屋预售合同中的交付房屋期限可能受到不可抗力影响而延迟时，开发商希望列入更多的情形，例如不足以达到不可抗力的恶劣天气、政府行政行为、公共事件、影响开工的体育赛事和国际性会议、施工单位员工罢工等等。这些约定学术上通常称之为不可抗力条款，要区分不同的情形来分析其法律效力，因为时间关系不做过多阐述，简而言之，不可抗力条款在平等合同主体之间约定的不违反强制性效力规范的内容是有效的，否则可能存在效力瑕疵或无效的情形。

我国对于不可抗力认定的尺度是居于客观说和主管说之间，即客观上的不可抗力全部认可，主观上存在的不可抗力要绝大多数公众都不能预见、避免、克服才能认可为不可抗力免责事由。本次疫情和防控措施正好在我们能够认定的尺度范围内。

情势变更制度

我国现今的情势变更制度最早明确规定在《合同法解释（二）》（法释【2009】5号）第26条中，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

但是这个条款确定的情势变更排除了不可抗力造成的合同继续履行明显不公平或不能实现合同目的，而目前我们所看到的疫情及其所引起的防控措施多数是引起合同继续履行存在不公平或不能实现合同目的之情形。我们注意到《民法典（草案）》中合同编第533条，对这一制度作出了调整，将不可抗力引起的合同履行不公平、不能实现目的，纳入了情势变更的范围。

实际上我国法院不论是在非典期间的判决，还是在其他时期、其他类型的判决中，都看到了法院在不可抗力引起的情势变更情形发生时采取了依据公平原则进行的酌情处理方式。因此在本次疫情及其防控措施引起合同继续履行明显不公平或不能实现合同目的时，合同一方可以向人民法院或仲裁机构请求变更或解除合同。

 疫情对房地产全流程合同履行的影响

王煌律师总结疫情期间服务客户的法律问题以情景代入的方式，从房地产全流程的土地、工程、经营、物业四个方面进行专业分析。

土地篇

例：房地产开发商在签订土地出让合同后，因新冠肺炎疫情及防控措施无法及时缴纳土地出让金，出让方能否解除该合同？

这个出让方是指政府土地管理部门。根据相关法律规定土地受让方在签订土地出让合同60日内支付全部土地出让金，逾期未付，出让方有权解除合同并可请求违约赔偿。缴付土地出让金是土地受让方的金钱给付义务，一般情况下支付行为是可以履行的，发生履行不能的情况一般不会是因为不可抗力，而多是个人原因。但在疫情影响下，尤其是疫情爆发高峰期银行没有开门的，或应履行支付义务的人受疫情影响患病，行动能力丧失或因管制措施无法及时履行支付义务的，开发商必须证明履行义务受限且无法克服，在及时履行通知义务后，我们认为可以构成免责事由，此种情形下政府部门不能以受让人违约而解除土地出让合同。

工程篇

例：在建工程因新冠肺炎疫情及防控措施影响无法如期完成，能否主张顺延工期？若能顺延，顺延期间该如何计算？

这是房地产开发商提出的问题，我们认为是可以延期，因疫情及其防控措施限制劳动者流动和建设工地的复工时间，建设工程需要大量人力、物力才具备复工建设的条件，有些工地具备复工条件但政府部门不批准复工。顺延期间应以确定的疫情影响期间为准，已经履行应尽通知义务的，可以主张相应的期间顺延。

例：发包人与承包人因新冠肺炎疫情及防控措施遭受的损失应如何分担？

发包人与承包人之间最直接的损失就是人工成本，即因疫情影响产生的停工、窝工、待工期间的产生的人工费支出。我们认为，首先应分清楚各自责任范围，有明确的责任划分节点的，应确定为一方的责任，由其自行承担，例如：因承包人未按疫情防控部门要求组织复工、防疫条件不具备等导致被停工，产生的窝工由承包人承担。双方无责任或不在各自责任范围，就只能适用公平原则，我们应准确把握具体情形去适用公平原则。建设工程的成果最终是发包人取得，因此在依据公平原则处理时可以分配主要由发包人承担，承包人提供的是工程施工服务，应在其收益所匹配的范围内担责。

例：房地产公司开工、复工后，应当采取哪些基本保障措施?

我们认为政府发布的防控措施建立疫情防控机制、方案，开工、复工的实施方案，对准备返工的人员进行岗前排查，加强疫情防控的宣传，保障施工现场具备消毒的条件，确保防疫相关的物资充足；设立专人专岗专款的疫情防控专项工作，工地封闭作业，施工人员戴好口罩情况下进入工地，工地实名制登记，记录时做好体温检测与登记，如发现有疑似病例及时采取隔离、全面消毒措施并配合政府部门做好联防联控的工作。

经营篇

例：新冠肺炎疫情背景下，购房者延迟支付购房款的，是否应当承担违约责任?

购房者延迟支付房款通常情形下很难免责的，如前面讲到的“金钱给付义务，通常不会发生不可抗力的履行不能”。但确有证据证明新冠肺炎疫情导致患病或者被采取集中隔离的人员无法实施支付行为的，可以提交免责的通知。

例：购房者能否以开发商延迟交房为由主张解除房屋买卖合同？

我们需要区分约定和法定情形。要看合同中是否作出了延迟交付可解除合同的约定，一般开发商都会规避这样的条款，因为退房手续繁琐，撤销房管部门的预售登记备案或预告登记，解除网签等都特别困难。通常约定是无论延期交房多久都只承担逾期交付的责任，不导致合同解除的后果。即使约定可以解除，也会延长可以解除的延迟交付期限。如果真的无约定，就按法定，最高院的相关司法解释明确，没有对延期交付作出约定时开发商延期交房的期限不能超过三个月，超过三个月的购房者可以主张解除合同。

例：租赁合同中经营性用房承租人能否主张适当减免租金？

经营性用房承租人，如食肆、教育机构、影院、工地等，确因本次疫情及其防控措施的不可抗力因素受到重大影响，导致继续履行合同明显不公平或不能实现合同目的的，可以依据情势变更原则主张变更合同或解除合同，变更合同的请求可以是“部分减免租金”，最终看法院是否认定该请求成立，请求成立的会依据公平原则酌情处理。

例：具有居住功能的房屋承租人是否有权主张减免租金？

一般来说，居住用房不会因为疫情及其防控措施而导致不能实现合同目的，疫情发生期间，承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定义务，疫情虽对承租人出入住所造成不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不符合情势变更的情形，因此主张变更合同的请求可能不被支持。

物业篇

例：新冠肺炎疫情防控期间，物业服务企业应尽的义务有哪些？

最近因网格化防疫管理控制措施导致业主与物业服务企业产生一些纠纷。防控措施对业主行为的限制到底是侵权行为还是适当的管控行为呢？我们认为作为物业服务企业有义务根据政府部门要求应做好防控工作，在政府部门的防控要求范围内的措施业主应无条件积极配合；超过防控措施范围的过度防疫，只要不造成对业主自身太大的损害，出于公共利益的考量，也应尽量配合。物业服务企业应做好公共区域、公共设施设备消杀、实行专人值守、做好进出物业管理区域人员、车辆登记工作、对全体业主进行排查加强物业区域防控知识宣传等工作。

例：物业服务企业能否以防疫为由，向业主收取相关费用?

防疫费用属于小区公共卫生费用支出，公共卫生支出的承担主要取决于物业服务合同的约定，如果约定物业服务计费模式是酬金制，一般应是业主支付；如是包干制，要看有没有不可抗力承责条款，未约定清楚的不可抗力承担主体和范围的，就可能需要物业公司自行承担了。物业服务企业根据政府的相关政策要求实施的防疫行为和措施，可以向政府部门申请相关费用和补贴 。

例：业主欠缴物业费，或经催促后仍未缴纳，欠费期间物业服务企业是否有权拒绝提供该户门口区域的消毒服务?

消毒服务是为全体业主公共利益，个别业主欠缴物业管理费只是单个合同关系中的违约，不能因某一业主的欠费而影响多数业主的人身安全利益，物业服务企业不能就其单一合同的违约在先而在公共利益的义务中行使对其的抗辩权，私权益与公共权益之间不具对等的抗辩利益。因此物业服务企业不能拒绝对任何业主提供防疫公共服务。

 疫情对房企影响的应对政策

王律师表示，本次讲座所讨论的不可抗力，前提是在政府公布的同意采取的措施的范围内，才认为是属于不可抗力。在这次疫情中，有的村居社区，采取了过激的防控措施，这一部分是否属于不可抗力，需要视具体情况加以区别对待。

疫情期间，王煌律师在广东省新的社会阶层人士联合会、广东省司法局、广州市房地产行业协会等平台多次参加公益普法宣传活动，让大众足不出户就能获取专业的法律知识，受到社会和同行一致好评。未来，王煌律师继续会与大家分享、探讨疫情期间及疫情解除后社会中产生的法律问题，敬请关注！

通讯员：梁丹

排版&编辑：品牌部

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