破产程序中的车位、车库处置问题探讨

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《物权法》第七十四条规定：建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

易丽萍 律师

广东金桥百信律师事务所

根据上述规定，建筑区划内车位、车库的处置“应当首先满足业主的需要”也是应有之义，但《物权法》以及司法解释的规定还比较原则，实务中遇到这个问题又该如何处理？本文将从破产程序中的车位、车库处置的角度对此进行探讨。

对于建筑区划内车位、车库“应当首先满足业主的需要”的理解，理论和实务中主要有两种观点：

第一种观点

认为其确立了一种业主优先权，在车位权属进行转让时，体现为一种优先购买权，如广东省高级人民法院审理的（2013）粤高法执复字第36号案件中，法院认为“《物权法》第七十四条……确立了优先保护业主权益、保证业主使用需要的原则……车位进行权属转让时，业主享有优先购买的法定权利……承租人主张与业主享有同一顺序的优先权没有法律依据”。我们知道，《合同法》第二百三十条确立了承租人对租赁物的优先购买权，广东省高院在该案中认为《物权法》第七十四条所确立的也是一种优先购买权，该权利的顺序比承租人的优先购买权更“优先”。

第二种观点

认为应当理解为“开发商修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。‘满足需要’并不是说，要赋予业主优先购买权，根据《物权法》第74条的规定精神，车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人”【出自《最高人民法院司法观点集成（新编版）•民事卷Ⅰ》观点编号172】，该观点包括两个层面的含义：1.开发商应当以出租、出售的方式满足业主需要，并且业主在出租还是出售的方式上具有一定的选择权；2.在车位、车库进行权属转让时，只有业主具备“首先”购买的资格。

由于在破产程序中管理人以出租方式保障业主的使用并不现实，所以本文仅从车位、车库进行权属转让的语境比较上述两种观点的差异。第一种观点不对业主和非业主参与购买的资格进行区分，业主优先购买权的含义是价高者得，价格相同则业主得；第二种观点不以价格为标准，而将“首先”购买的主体限定在业主的范围，排除了非业主“首先”购买的资格。

对于这个问题，笔者更倾向于第二种观点，理由如下：

1.

首先，优先购买权是一种法定权利，目前我国民商事法律关系中涉及优先购买权的主要有共有人优先购买权（《物权法》第101条）、承租人优先购买权（《合同法》第230条）、股东优先购买权（《公司法》第71条、第72条）、合伙人优先购买权（《合伙企业法》第23条）等，法律条文表述为“……（权利人）在同等条件下享有优先购买的权利”或者“……在同等条件下，（权利人）有优先购买权”，上述对“优先”权利的规定非常明确并且有较为固定的表达，与此同时，权利人的“优先”权利都存在一个“同等条件”的前提。而《物权法》第七十四条在形式上与其他优先购买权法律规定的表达有较明显的差异，在文义上其所使用的“首先”一词，不仅仅反映该条歀所规定的内容相较于“出售”还包含“附赠或者出租”等更为丰富的“满足业主需要”方式，更重要的是，该条款并未对业主的权利行使设置“同等条件”的前提，这是“首先”与“优先”两者本质的不同，因此该条款设立的并不是优先购买权。

2.

其次，建筑区划内的车位、车库属于小区的配套设施，涉及到广大业主的切身利益，在私家车使用越来越普遍的今天，车位、车库的配置是业主在购买商品房时的一个重要考量因素，其功能是为了满足业主的居住需要，因此《物权法》作为民事基本法才会将“首先满足业主的需要”作为开发商的一项法定义务，对开发商处分车位、车库作出限制。如果在业主需要没有得到满足时就引入其他人进行竞价，对业主的居住权利实际是一种损害，尤其在破产程序中，业主已经无法通过租赁的方式使用车位，其权利本身已经受到了一定程度的削减。

那么，破产程序中管理人在处置开发商名下车位、车库时，又该如何在保障业主利益的情况下实现债务人财产价值最大化呢？

笔者认为，应当先对车位、车库的性质予以区分，对于不属于建筑区划内的增设车位、车库，其处置不受《物权法》第七十四条的限制；对于建筑区划内的车位、车库，在以评估等方式确定市场价值后，以评估价作为起拍价，在第一次公开拍卖中，可以设置仅由业主参与竞拍，如果业主没有参与第一次拍卖，则视为业主的需要已经得到满足，在第二次拍卖及后续变卖过程中，不再对参与拍卖、变卖的主体进行限制。

如此，则管理人的处置行为既能与《物权法》第七十四条的立法精神相符，也可在处置方式上保留一定的市场竞争机制，防止因竞买人主体资格的过度限制导致债务人财产贬值，从而实现债务人财产价值最大化。

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