金桥法谈 | 《广州市物业管理条例》主要修订内容解读
李开华 合伙人
广东金桥百信律师事务所
林璇子 实习律师
广东金桥百信律师事务所
1、明确物业服务区域的划分及调整规则，由土地或房屋行政主管部门主导确定物业服务区域，避免因建设单位或物业服务企业原因出现物业服务区域确定的随意性。
《条例》规定新开发项目在土地出让前由土地部门确定物业服务区域，并写入土地出让合同；如在土地出让后对物业服务区域有异议或需要进行合并或分割，由区房屋行政主管部门按照程序进行调整，并进行公告；如已建成项目对物业服务区域进行合并分割，需要按照《民法典》规定由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《条例》规定新建物业出售时建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。
2、明确物业服务用房的配置标准，规定规划部门在核发建设工程规划许可证前应审核物业服务用房是否符合要求。
《条例》吸收《广东省物业管理条例》相关规定，明确物业服务用房总建筑面积按照物业服务区域内计算容积率的总建筑面积的千分之二的比例计算，最低不少于50平方米，业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于10平方米。如违反，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。
3、明确在建设单位销售首套房屋前选聘物业服务企业的要求。
《条例》规定建设单位在销售首套房屋前，应通过公开招标选聘物业服务企业，但投标人少于三个或者总建筑面积不超过5万平方米，经区房管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。如违反，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处两万元以上十万元以下罚款。
4、明确建设单位应与物业服务企业办理承接查验，并在交付时将承接查验协议交给业主。
《条例》规定将新建物业交付给物业服务企业管理的，应按照规定与物业服务企业签署物业承接查验协议，办理交接记录，并在将物业交付给业主时，应将物业承接查验协议交付给业主。
5、明确建设单位办理房屋所有权登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，并在物业服务区域长期公开。
《条例》规定建设单位应当在完成登记后60日内，在物业服务区域显著位置长期公开物业服务区域的建设工程总平面图，并在图上标明或文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房的位置与建筑面积。如违反，由区房屋行政主管部门责令限期改正，逾期未改的给予警告，处以一万元以上十万元以下罚款。
6、明确建设单位应在所有权首次登记前将首期维修资金存入房管部门开立的维修资金专户，并可以凭已交存的首期维修资金凭证，向业主收回其代交的维修资金。
1、通过物业承接查验制度的确立，明确建设单位与物业服务企业对小区公共设施质量的权利义务承担。
《条例》规定，在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并签订物业承接查验协议。同时物业服务企业应当将承接查验资料建档保存，业主有权免费查阅。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。
2、明确物业服务企业员应当制定安全管理制度。
《条例》要求物业服务企业应当制定安全管理制度，配置必要的安全防范设施及物资，设置安全警示标志，发现有安全隐患的，及时采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害等。规定在发生突发事件或安全事故时，应采取应急措施，及时向相关行政管理部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作。
3、规定物业服务企业应每季度公布物业服务费的收支情况，及时答复业主提出的异议，并在需要时配合审计，违者将面临行政处罚。
《条例》规定物业服务企业应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业委会提出异议的，物业服务企业员需在收到异议之日起七日内书面答复。同时，如物业服务费是采用酬金制，业主委员会可以聘请专业机构对物业服务费收支情况进行审计，物业服务企业应当予以配合。违反上述规定，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改的，处以一万元以上十万元以下罚款。
4、物业服务企业拒不退出服务区域的，业主可不支付合同终止后的物业服务费，并将面临行政处罚。
《条例》规定，前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。同时，物业服务企业拒不退出的，处以五万元以上十五万元以下罚款；拒不移交有关资料或财物的，予以通报并处以一万元以上十万元以下罚款；损坏、隐匿、销毁属于全体业主的资料或财物的，处以五万元以上二十万元以下罚款，给业主造成损失的，还需承担赔偿责任。
5、规定了物业服务人员在装饰装修活动中的禁止行为，违者将面临行政处罚。
《条例》规定，物业服务企业及其工作人员在装饰装修活动中，不得指派装饰装修企业或者强行推销装饰修材料、不得索取不正当利益、不得无正当理由阻止施工或者阻止施工人员进出，违者将责令限期改正，没收违法所得，并最高处以十五万元罚款。
6、对房屋渗水的责任承担予以明确规定。
《条例》规定，如房屋因质量问题出现渗水，保修期内的，建设单位应当及时维修；对于保修期届满的，如出现渗水问题影响相邻房屋的，责任人应当及时维修及承担赔偿责任；同时可以在管理规约或者物业服务合同中约定，当责任人不及时履行维修义务时，可由物业服务企业先行维修，所需费用由责任人承担。
物业服务企业、业委会、物委会、居委会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。
1、按照民法典规定修改计算表决权比例和业主人数的规则。
《条例》将计算表决权比例从原来的专有部分占建筑物总面积的比例修改为专有部分占专有部分总面积的比例，业主人数明确为一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分及同一买受人拥有一个以上专有部分，按照一人计算。
2、新设“物业管理委员会”制度，取代原业主大会筹备组工作，并负责业委会的组织换届、业主大会会议的组织召开等事项。
为缓解业委会成立难、换届难等问题，《条例》首次提出“物业管理委员会”制度，物委会负责筹备成立业委会、组织换届选举业委会、组织召开业主大会会议及根据业主大会会议决议办理物业管理相关事宜。
根据《条例》规定，在满足相关条件的情形下，占业主总人数10%以上的业主申请，镇人民政府、街道办事处就应当在收到业主申请之日起六个月内组织成立物委会。对物委会委员组成、人员更换、物委会履职的监督等进行了规定。
3、对由业主共同决定的事项，明确不可授权、委托，不可将未投票表决业主的投票权数计入已表决票。
同步民法典的规定，《条例》明确了由业主共同决定的事项及表决比例，同时，规定这些事项业主大会不得授权、委托业委会、物委会等其他主体决定。且在进行表决时，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。
《条例》同时规定，在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。
4、规定业主大会应当优先采用电子投票系统进行表决，并对各类表决形式设置了更为规范的监督流程。
《条例》规定，业主大会应当优先采用本市业主决策电子投票系统进行表决，同时投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。
如采用集体讨论、书面征求意见形式的，应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，并可邀请第三方参与监票。业委会委员、业委会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。且监票人、计票人应当在统计的表决结果上签字确认。表决结果在公示前，选票、表决票应当交由镇人民政府、街道办事处临时保管。
5、明确担任业委会委员的资格条件以及委员任职中止或终止情形，避免别有用意的业主通过担任业委会委员损害业主共同利益。
《条例》规定欠缴物业服务费的业主不能担任业委会委员，并规定在出现“利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费、违反物业服务合同拒不交物业服务费”等情形时，业委会可以开会决定终止违规委员资格，提交业主大会终止其委员任职。
6、为保护业主权利，设置特定情形下可罢免业委会全体委员的机制，并对罢免后业委会的工作交接进行约定。
《条例》规定了业委会在存在不执行业主大会决定、未按规定组织召开业主大会、未按规定筹集、使用、管理或者挪用、侵占维修资金或共有资金等侵害业主合法权益的行为并拒不改正，造成严重后果的，镇人民政府、街道办事处可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员。提议后，由居委会在三十日内组织召开业主大会会议进行表决。被罢免后，如未成立新的业委会，原业委会应在三日内将有关财物、文件资料、印章等全部移交给居委会临时保管。
7、建立业主共有资金管理制度，对共有资金的来源、管理、用途等进行规定，并配套规定相应的处罚措施。
《条例》规定，一个物业服务区域应当开立一个共有资金账户，并将全部共有资金存入该账户；未经业主共同决定，不得使用共有资金，任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金；共有资金的收支情况应当每季度公开，对于有异议的需在七日内答复；同时业委会、物委会或者居委会可聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计。违反上述规定逾期未改的，最高可处以三十万元罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。如果违反的主体是业委会，对其的罚款由直接负责的业主委员会委员分摊。
《条例》相比之前的《办法》，直面现实中的各项痛点难点，并进行填补与完善，修订之处繁多，在此不一一列举。相信这部与广州全体市民生活息息相关的地方性法规，在正式施行后，将会为建设法治小区、和谐小区起到积极推动作用。
供稿 | 开华 林璇子
编辑 | 小盘
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