金桥法谈 | “房屋买卖”和“房屋装修”捆绑销售中《装修协议》的效力

 

雷秀萍 律师

广东金桥百信律师事务所

“房屋买卖”和“房屋装修”捆绑销售的案例中，大部分购房人对《房屋买卖合同》的效力无异议，多数因《装修协议》系格式条款，显失公平、装修价款过高、装修质量差、“捆绑装修”违反国家规定等原因要求确认装修协议无效、解除装修协议、返还已支付装修款等。结合实际案例，现对捆绑销售中《装修协议》的效力问题作出分析。

观点1

《装修协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【案例：2019浙0481民初3064号】

张某与某地产公司签订购房合同一份，约定：张某向某地产公司购买房屋一套，交房期限为2020年X月X日前；约定全装修住宅交付条件、装修设计变更条件及后果、装饰装修及设备标准。

同日，双方签订装修合同一份，约定：张某委托某地产公司为其所购房屋进行装修，装修总价XX元；约定装饰装修标准即装修材料品牌，交付标准以双方签署的购房合同及附件等协议为准，由地产公司承担保修责任；如本合同解除，则某地产公司有权同时解除购房合同，除因地产公司违约导致合同解除，否则无需承担合同解除的责任，同时有权追究张某违约责任；双方已清楚知晓本合同全部条款，并对本合同条款无任何异议，任何一方不得无故单方面解除本合同，若张某单方面解除本合同，应当向某地产公司支付相当于合同总价20%的违约金。

之后张某分两次支付装修款X元。之后张某以装修合同存在瑕疵，某地产公司采用格式条款减轻或者免除自身责任，违反《消费者权益保护法》，侵犯其合法权益为由起诉要求解除《装修合同》，返还装修款。

【裁判要点】

原、被告双方签订的购房合同及装修合同系双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律规定，应为有效，双方均应依约履行。结合双方签订两份合同的时间、主体、内容，以及原告已全额支付装修款的事实，可以认定双方的真实意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易。

装修合同并不具有独立性。原告未举证证明购房合同因存在《合同法》第九十三条、第九十四条的约定或法定解除情形而解除，且原告主张装修合同系承揽合同且其享有任意解除权，必须以装修合同具备独立性为前提条件，故主张不符合双方合同约定及法律规定，不予采信。装修合同不存在未约定装修工期、交付期限、装修材料品牌等瑕疵，也不存在被告未尽到合理提示注意和说明义务，以及损害消费者合法权益的情形，不属于无效的格式合同。

原告要求解除装修合同及被告返还装修款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

观点2

《装修协议》目的系规避地方政府房地产调控限价政策，系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修协议》应为无效。

双方当事人隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同预售》共同构成开发商与购房人签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为商品房买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。

【案例：2019粤0607民初1155号】

李某与某公司签订《房屋认购书》，约定：李某认购某公司开发的房屋一套，认购成交价为X元。李某委托某公司代为进行毛坯房收楼，并在收楼后按李的意愿进行装修，装修总价X元。装修交楼时间为毛坯交楼后12个月，装修标准和装修款方式以最终签订《装修合同》为准。

三天后双方又签订了《装修合同》，约定：买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如因李某原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为其同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。同日李某还签订《装修确认书》，并支付了《装修合同》约定的装修款。

事后李某以该公司没有装修资质，双方签订的《装修合同》实际剥夺了李某另行选择其他装修公司的权利，装修价格虚高，远超过正常的市场价格，捆绑销售行为使李某的贷款等成本增加不少，某公司主导捆绑销售的行为，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示，实际为将案涉房屋价款拆分为两部分，目的是规避地方政府房地产调控限价政策，逃避纳税义务，损害了社会公共利益，双方签订的《装修合同》应为无效为由，诉请要求某公司返还装修款。

【裁判要点】

双方签订的装修合同并非对房屋进行装修的真实意思表示，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同预售》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原、被告双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修合同》应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同预售》共同构成开发商与购房人签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为商品房买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。

据了解，大部分案例对捆绑销售的《装修协议》效力认为是合法有效的，仅有个别认定《装修协议》无效。

但无论认定《装修协议》有效还是无效，法院均尊重当事人真实意思表示，认为房屋买卖合同和装修合同共同履行是双方当事人的真实意思表示，购房人无权要求返还已支付装修款，对于购房人要求解除或撤销《装修协议》、确认《装修协议》无效的主张基本不予支持。

当然，卖方为避税或规避房地产调控限价政策而采取的捆绑销售方式也存有被行政处罚的风险。

供稿 | 雷秀萍

编辑 | 罗影璇

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