以后，千万别再乱买房！

记得2014年时，很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。刚过一年，楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。你现在还在膜拜的大咖，其实很多都根本不敢承认当年的误判和忽悠。

我曾经不止一次的提醒大家，预测楼市走向，千万别听他怎么说，关键看他怎么做！2013-2014年时，我们只是雷声大雨点小，没有采取实质性的措施。

2017年开始，世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看，真刀真枪的在博弈。去他的房产周期，去他的经济周期，在决心面前一文不值！

8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》，目前看来，我们极有可能实现这个目标。

当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉，当房价进入彻头彻尾的横盘时代，我们的房产投资理念就必须要转变，必须要自我颠覆，照搬过时的套路乱买房，必定会死的很惨！

1

如何应对利率换锚？

但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的，所以，随着未来5年期LPR的降低，商贷买房的人，月供是会逐步减少的。

无论是基准利率还是LPR，其实，这两种模式对楼市都是中性的，无所谓好坏。判断行情，将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数，因为加点数就是当年的折扣，高层的一切意图都会通过加点数表达出来。

精彩推荐：马云宣布卖房！谁也没想到......

2

哪种房产值得投资？

CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中，对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计：

一手房方面：一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房，二线城市成交量最大的是100-120平米的3房，三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。

二手房方面：4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%，6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多，各占30%左右。

3

户籍放开、房价分化

为什么三四线城市急切的加入抢人大战，因为他们刚刚开始醒悟，现在国家数次发文，大力发展城市群、都市圈、中心城市，再不抢人，黄花菜都要凉了。

2016年，北京上海开始赶人，2018年，二线开始抢人，2019年下半年，三四线也加入抢人战队。

在不久的将来，除了北京和上海，落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。

户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免，房价分化势不可挡。

房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。

投资并长持哪里的房产，不用我再赘述了吧！

以前，我们犯的最大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。

直到现在，我们才开始意识到，原来人才是最大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人，才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续延续下去。

发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的，逆潮流而行，势必头破血流！

4

城市群鄙视链

以上数据是个什么概念呢？就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%，剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市，需求量更是可以忽略不计。

这就是典型的二八法则，世界就是如此的残酷，越是强大，上天越会把最好的东西强加给他。

如此之大的住房需求量，才是房价持续上涨的根本原动力。

所以，大家未来10年房产投资的城市，首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市，其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。

城市群概念也是近几年高层才开始提的，但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团，其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。

城市有鄙视链，城市群同样也有，不够强大的我们，能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。

5

未来20年，房屋价值归零

近日，深圳南山区白石洲城中村拆迁，诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。

据了解，当地村民户均物业面积为600平，超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准，7-10万的单价，每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元，有37个家庭的资产将接近1亿元。

这几天，在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频：他说自己早年在北京看四合院，大一点的50万一套，厕所在外面、没有空调，自己当时根本看不上，但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。

深圳白石洲城中村的房子，当年建的时候，成本一定不会超过50万，而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低，但现在10个亿你都买不到。

这就是房价的奥秘！

所以，精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件，其实都是房产投资的大忌。

房产投资，切记一个原则：地段要买最好的，房子千万别买最好的。

6

实操指南

四、横盘时代，就要死盯租金，租金多的，出租快的就意味着将来好卖，好卖就意味着增值更快。

五、上海没涨，环沪就没戏，北京没动，环京根本不敢动。深圳没起，莞惠就得躺平。想投卫星城，先看准一线趋势，一线疯涨之后开始调控了，你再入场卫星城不迟。

六、如果你手里有品质一般，或者说有明显缺陷的房子，记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼，抓紧卖掉。

七、最近一段时间，三四线城市的调控很乱，有放松的，有收紧的，因城施策的政策，大家玩的都很溜。

比如：无锡公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度。

想要认清这些纷繁复杂的各地花招，只要记住：现在大涨的城市，都是陷阱！即可！

最后，我想让大家认清这个社会的残酷：越是贫穷的家庭，越是生活在社会底层的人，他们的后代，大概率还会是穷人。

其实，我们奋斗的目标无非就是：让子女一出生就站在了别人的肩膀上！

柯谈

精彩回顾：

（放到你圈子里，朋友们会感激你）