房价腰斩仍无人接盘，因为那里叫北京像素
时间进入到2019年，仿佛一切都焕然一新，一切都能够重新开始，包括此前被冰封的楼市。
自从山东菏泽打响楼市限售松绑第一枪，广州、杭州、安徽等地陆续跟进。广州解除了对商住房的限购——
广州表示，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。
广州这一政策的松动，让那些困在“商住房”里心灰意冷的人，内心出现了久违的悸动。
2017年3月26日
在北京，说起商住房，几乎没有人不知道北京像素。
而说起北京像素，几乎没有人不知道那里扎根的北漂梦和年轻气质。
这里，位于通州和朝阳的交界处，隶属于大名鼎鼎的“朝阳区”，而不是土里土气的“通县”；这里，坐落于朝阳区常营地块，紧邻地铁6号线草房站，马路对面就是大型购物中心“龙湖长楹天街”；这里，聚集着北京最大的商住房楼盘，9000多套房源，住着近三万人。一个个如同鸟笼般的窗户背后，是一个个熟悉又陌生的故事。
在这里拥有房产的每一个人，也许都不会忘记“2017年3月26日”这个日子。
这天之前，北京像素是年轻北漂们的梦想家园，只需要普通商品房价格的一半，便能在北京这片寸土寸金的地界上拥有一个装修时尚的双层LOFT，这里几乎成了网红们最常露出的背景板。
那时候，人们谈论起北京像素，是其中数不清的餐厅、超市、咖啡馆、健身房、酒吧……一位90后业主说，她可以一个月不出小区大门，照样把日子过得活色生香，“可以吃烤肉、焗饭、海鲜、火锅，可以学陶艺、画画、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”
然而，那天之后，一切仿佛都变了，这从连夜消失的中介店铺中，便可窥见一斑。
如今，当媒体再谈起北京像素，开始这样描述——
“虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。”
北京像素的房子，能不碰就不碰。
房价腰斩、成交量暴跌
如上文所言，北京像素是商住房。所谓商住房，即在商业或办公用地上，建造住宅房屋。
这种房子一直游走在法律和政策的灰色地带，这也意味着，政策的变动，将会对这类房子影响颇大。
从2016年开始，楼市调控政策加码，导致钱全部流向了不限购的商住房。以北京为例，从2016年1月1日至2017年3月23日这一年多的时间里，所有居住功能属性的物业成交了90112套，其中商住类公寓近5万套，占比超过50%。
也是从那个时候起，北京像素的房价飙升。从链家一位经理给出的数据看，2017年3月6日，一套49平方米的东南向LOFT成交价288万元，仅仅20天后，同户型的房子成交价已经涨到320万，上涨了32万元。
这个涨幅，让每一位已经购房的业主和中介都兴奋不已。
但游走在灰色地带的房子总是脆弱的，政策打一个喷嚏，它立马跟着感冒。
2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅仅667个字，却360度限制了商住房的买卖——商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售，即使能够出售给个人的，也要满足要求名下无房、五年社保或缴税且全款购买等条件。
一时间，北京像素小区内7家链家，8家恒洋，2家我爱我家，全部关门大吉。
时间回到刚刚送走的12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。
（图为北京像素小区附近仅剩的三家中介门店图片来源：中国新闻网 拍摄：邱宇）
中原地产研究中心的统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为89690套。
也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。
现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米，房价几乎腰斩。
根据《中国新闻网》的调查，陈林2年前怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间，这件事对他来说意义非凡，这意味着他终于在北京买了房、安了家。
陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅，那时候北京像素的房子还在飙涨。如今，房价不仅腰斩，甚至连下一个接盘的人都很难找到，除非不断降价。
陈林表示，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。
商住房的前世今生
与普通住房相比，商住房有一系列限制——
产权仅有40年或者50年、不能落户、不能使用学区等住宅配套、首付50%、贷款最多10年、无法使用公积金、水电煤气费贵（部分为民用水电，比如北京像素）、税率高。
1990年代末期，商住房问世。那时候市场上有很多烂尾楼，随着经济回暖，有开发商收购了这些楼盘，并重新装修成酒店式公寓，进行出租。由于服务好、租金高，一时间成为市场新宠。
后来，楼市一度火热，类似商住房这种水电高、产权时间短的楼盘，自然不温不火，甚至销声匿迹。
直到2016年，房地产调控升级，限购限贷政策相继出台，人们才又把视线转向商住房。
上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示，限购限贷升级一次，商住房就有短期的脉冲式上行，但过段时间又不行了。
事实上，商住房本身就是一个违规的存在，中国土地用地性质划分包括住宅、商业、办公、工业用地等等，其中没有“商住”这个种类。但商住房却一直存在于市场之上。
因此当政策波动的时候，自然首当其冲。
2017年3月26日，北京出台针对商住房的调控，实际上就是为了堵住出口，防止炒房客从商品房转移到商住房。
那时候，紧随北京之后，3月30日，上海和广州同日发布对商住房的限制措施。
限购松绑？
2018年，作为出台房地产调控政策最多的一年，楼市一直处于冰封状态。直到年末，山东菏泽出台解除限售的政策，此前一直暗中观察的市场才瞬间沸腾，关于打响楼市松绑第一枪的声音此起彼伏。
接着，广州、杭州、安徽等地陆续跟进松绑政策。
2017年3月30日，广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求商业办公类项目不得改变用途，新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。
也就是说，个人买家不得购买商住房。
这一次，广州放开限制，将允许商住房售给个人。
市场一片欢腾，认为广州都开始解除限售了，其他地方还会远吗？北京还会远吗？
易居研究院副院长杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。
米宅北京也分析认为：
1、中央经济工作会议再次提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住不炒”主导思想。所以，想要靠投资商住房来炒房的时代，早已逝去，并且一去不复返。
2、一下子砸进全款购买商住房的人，要么是真正公司需要，否则以个人名义买来收租金，几十年回本的人，我只能说你太勇敢！
3、对于房地产市场，中央经济工作会议又加上了“因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”的这一句话，耐人寻味。
政策由地方政府定，当然结果也由地方政府来负责。北京这个全国政治中心，地方政府又紧密连接国家政府，所以一切政策和责任都会做到万无一失。
笔者猜测，即使北京商住松绑，也会是在诸多一线城市和强二线城市大范围松绑的情况下，逐步放松。
事实上，很多人知道商住房、知道北京像素，却不知道这里其实是中弘股份的得意之作。2012年，因为资金链问题，中弘地产还在北京像素推出了七八十套特价房，LOFT仅需9000元/平米。不过，中弘还是没能挺过资金链危机，于2018年末退市。
27万股民和北京像素的业主们，终于在年末，艰难地站在了一起。只是那些北漂和他们无处安放的梦想，不知应该站在哪里。
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