号外|坐地起价:火山口上的长租公寓

如果这是一个要靠趁火打劫才能发财的行业，那么。。。

网易号外|王文华

自如、蛋壳等众多住房租赁企业再次因涨房租问题站到了舆论的火山口。

曾记否，2018年8月，住房租赁企业哄抬租金事件，曾经影响恶劣，引发监管约谈。

2018年8月17日，北京住建委联合北京市银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等房租租赁企业负责人。

监管部门明确要求住房租赁企业：

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

2018年8月20日，自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业负责人承诺：

落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

除此之外，自如当时还承诺，全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%。

不过，这个承诺并不长久，根据媒体公开报道，2018年12月1日，自如取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。

而本轮历经新冠疫情背景下，长租公寓一方面向业主压低租金，一方面继续对租客涨价，一如既往地刷新了公众对这个行业的认知。

年后涨价普遍10%-30%

“咱们这边续约，原价续不了，价格调整到最低也要1590元”。刚过完春节，从老家回到深圳的李凡（化名），租约即将到期，在向自如管家表达续租意愿后，收到了涨价的回复。

李凡房子原来的租金，是1230。从原来的1230元/月涨至1590元/月，涨幅超29%。

张远租住的房子位于北京海淀区，由于房子马上到期，他于1月底向自如管家提出续约，得到的回复是——房租由原来的3690元/月涨至4190元/月。

“周边（自如）的房子我都看过了，全都涨了”，张远对网易号外说。对于为何涨价原因，张远说自如给出的解释是：根据合理的市场需求调整。

李凡与张远的经历并非个案，这几天，来自全国各地的不少租客在社交平台反映，自如对续约的房子突然涨价，涨幅普遍在10%-30%，甚至有最高涨幅达38%。

不仅如此，年前年后涨幅的鲜明落差也令租户困惑。李凡说与他一起合租的租户，年前的12月份合同到期，续约只涨了50元。也有租户对网易号外称，他租住的自如房子涨了七八百块钱，“年前说是涨两百，年后就变卦了”。

自如给出的涨价理由，令张远无法接受。张远开始与自如进行交涉，“我提到了自如发出的关于涨幅规则的公告，然后问价格有没有商量的余地，隔天就给我减了”。两次沟通之后，自如最终给张远的房租定为3830元/月，比原来的房租3690元涨了140元/月。

张远上面提到的涨幅规则公告，就是2018年年底自如曾经承诺的，2018年12月1日起，自如将维持续约价格平均涨幅不超5%，最高涨幅不超10%。

长租换短租背锅？

2月10日，自如CEO熊林在朋友圈中对涨租一事作出回应，“自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况。主要原因有两个：

一是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费)。

二是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格”。

自如相关负责人对网易号外也给出了类似的解释，“目前出现个例多是长租租客希望临时短期续约引起的，或是业主合约调整等因素引发。我们目前已经上线了短续福利措施，价格管理也会持续”。

长租换短租导致涨价的理由，租户们并不认同。

北京朝阳区的李峰（化名）对网易号外说，他租住的自如房子位于朝阳区百子湾某小区，14平米主卧，节后由2660元/月涨至3290元，涨幅超过20%，李峰说他计划续租一年，并未打算换短租。

据网易号外的了解，多位租客称计划续租一年续租一年，房租涨幅在10%以上的，并非李峰一人。“可以接受涨价，但是幅度太大了”。

针对涨价一事，自如方面相关负责人2月11日向网易号外回复道：“目前我们续约平均价格水平是符合2018年的短期承诺的。目前承诺期已过，但我们的长租续约平均价格管理还是符合这个要求的”。

但从网易号外向部分自如租户了解的情况来看，这些租户的房租涨幅多在10%-30%左右，均超出上述涨幅不超5%的短期承诺。

对于这两天在网络上引起的争议，自如相关负责人对网易号外称，正迅速对用户反馈的问题做出调整，“2月份以来，长租换短续的需求大量增加，以前是没有这个情况的。2月份需要短续的（租户），我们会按照长租的价格优惠措施来续，如果之后有需要再看。其他的价格管理，（自如）从系统到个例一个一个解决”。

在自如的公开解释里，租金涨幅波动明显的主要是长租换短续，那么为什么有计划续约一年的长租用户，也遇到了租金大幅上涨的情况？对此，自如相关负责人并未给出明确的原因，仅表示，系统目前会提前看到租客数据，业务人员将和租客了解并说明情况，尽量给出相对合理的价格。

“定价权在自如手里，租房又是刚需，不租不行”，李峰无奈表示，他对网易号外说，目前正考虑换租，“换一个小的”。近期新冠病毒肺炎疫情尚未缓解，李峰没法出去看房，“过几天出去看看房”。

业主真的涨价了么

一边是给租户涨房租，另一边又要求业主降租金，长租公寓平台陷入了“两头吃的”争议。

按自如的说法，部分房租上涨的原因之一，除了“长租变短租”，还有一部分是因为“业主合约调整因素”，也就是业主涨价。

“如果是业主续约，自如会和业主说明调整合约（涨租）需承担一定违约金，建议业主先不进行合约调整，同时企业（自如）会承担更多成本，让利给租客”，自如相关负责人对网易号外说。

事实上，在今年的突发形势下，不少业主不仅没有涨租金，反而遭到了长租公寓运营方的压价。

一家位于太阳宫附近的业主对网易号外表示，他于近期接到自如业务人员电话，要求将其租给自如的一套房子，由原来租金6600元/月降至6000元/月，对于压价原因，自如方面称是因公司主管要求，压力很大。

该业主认为自如提出的要求不合理，拒绝降价，协商不成后与自如解除了合同，自行将房子挂出在网上出租，仅一周不到就租了出去，价格还是原来的6600元/月。不通过自如，租客省掉了每年被赚取的差价和“服务费”。

另据第一财经报道，有业主称接到自如业务员电话，商量降租金。理由是拆除隔断间，收益会受影响，如果房东不同意降租，自如便单方面解除合同，补偿两个月房租，但要扣除装修费。

出现上述现象的不止自如一家。此前，据媒体报道，不少蛋壳公寓业主反映，蛋壳业务人员电话通知称因疫情属于不可抗力，要求业主给予1-3个月的免租。但租客们却表示，蛋壳要求业主免租，却没有给租客免租。

免租条款上的“剪刀差”让蛋壳陷入风波。2月3日，蛋壳公寓紧急发布公开信，表示疫情期间无法正常居住的租客，蛋壳将推出租金返还措施，返还金额可用于抵扣房屋服务费、维修费、水电燃气费用（非自缴）、租金及续租首付款等蛋壳APP内的账单费用。

有观点认为返还租金措施是蛋壳的 “套路”，抵扣的服务费等费用不是现金，如果租户按月付房租，可能合同到期都抵扣不完。

2月12日，自如发布公告，宣布针对疫情推出进一步措施，包括为符合相应条件的租客提供短续优惠、服务费减免、无责退租、临时安置房源、新签“0押金”等。

对于近日沸沸扬扬的续约涨价事件，自如表示，2020年1月、2月自如房源的平均续约价稳定，未来也将持续维持续约和新签价格的稳定，此外，自如还承诺在全国九城推出新签自如客可享“0押金”租金，切实缓解租客额度租房支出负担。

市场调整还是坐地起价

“自如的公寓突然涨价，有借疫情趁火打劫的嫌疑”，在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，“这是借租房疫情期间不方便搬家，实施坐地起价的策略。租客不接受涨价，又不能搬家，最后只能延长租房周期，事实上，这有变相强制涨房租的嫌疑”，谢逸枫对网易号外说。

深究房租涨价背后的原因，谢逸枫认为，长租公寓亏损严重，融资贷款、借款债务可能即将到期，资金流动性相对紧张，再加上疫情之下，房屋租赁市场萧条，平台通过这段时间涨租，可以固定租户的租赁期限，增加更多租金收入，回笼一部分资金。

长租公寓目前普遍存在盈利难题。虽然自如没有披露相关财务数据，但从其他公司的盈利情况，可以窥探行业盈利的艰难。已上市的长租公寓平台青客和蛋壳，尚处于亏损之中。青客自2017年以来连年亏损，亏损额分别为2.45亿元、3.24亿元， 3.73亿元（2019年前三季度）。与此同时，蛋壳的亏损也呈直线上升趋势，2017年至2018年，净亏分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元（2019年前三季度）。

贝壳研究院1月份发布《2019-2020年住房租赁报告》显示，截止2019年，长租公寓倒闭的品牌数量高达52家，远多于前两年。近20％的公寓以“高收低出”的模式扩张，导致资金链断裂。

按照以往，春节假期后，租赁市场将会迎来租房小高潮，但突如其来的疫情打破了这一市场规律。人口流动减少，租房需求降低，长租公寓平台收入骤降，但还要承担租金成本和支付员工工资的压力，短期来看，疫情下的长租公寓现金流状况，不容乐观。

财经评论员严跃进对网易号外表示，涨租是客观情况，有些长租公寓前期为了吸引客户，续约都要涨租，但对租户来说，现在收入不高，涨租是有压力的。另一方面，企业有压力，可以适当进行调整，比如对于延长租赁时间的租户，可以不涨房租。

严跃进建议，长租公寓作为人员管控的一种重要平台和机构，应该积极争取补贴、降低成本，同时搞好和租客的关系。

“地方政府应及时制定住房租赁或长租公寓平台法律法规方面的条例，尽早出台，同时加强监管排查”，谢逸枫建议，“另外，应制定标准化的住房租赁合同或者长租公寓租赁合同，保护租客权益”。

网易号外|出品人：姚长盛 齐栋梁

本文作者|王文华

主编|戴鹭    编辑|郭晨琦

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