实务丨在建工程抵押担保项目案例分析！
作者：郭莹
经授权转载自公众号：中I国I担I保I杂I志
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近年来，国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资，大力引进优秀企业入驻，繁荣地方经济。这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地，新建厂房，力求实现自身的跨越式发展。但在建设过程中企业往往因为自有资金有限，所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。那么在操作此类担保项目时，作为其中参与方的担保机构，具体受理条件有哪些，又有哪些应该注意的事项，本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。
S市为北方某县级市，A企业是当地一家连锁超市企业，成立于2003年，在省内拥有11家连锁店，年销售收入过亿元。为了整合超市资源配置，统一采购，降低成本，同时响应当地政府招商引资号召，A企业决定在S市经济开发区建设一处自用物流园区。于2014年年初以135万元的优惠价格取得了国有出让土地13478.5平方米，并自筹资金建设厂房11514.71平方米。
由于A企业在购买土地、建设厂房等前期花费了大量自有资金，导致建设资金出现紧缺，急需寻求融资途径。但当地政府为避免国土资源流失情况的发生，规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。企业经营者向当地多家银行提出融资需求，银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。于是A企业向哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称“均信担保公司”）提出贷款担保申请。
在接到A企业的贷款担保申请后，均信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了实地考察。
企业整体经营情况
首先，项目人员对A企业现有经营情况进行了一次全面考察，但因其拥有的11家连锁超市位于省内不同地区，主要调查人员不能一一走访，于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点，请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实，并很快得到了反馈。随后，项目人员抽取其中3家经营时间在5年以上、经营情况较为稳定的超市，对其销售收入情况进行了详细核查。通过两次核查，项目人员基本可以判定，A企业财务制度健全，信息记录完整，经营数据全部通过财务软件核算，凭证清晰可查，抽查的三家超市上年度全年销售收入合计约1亿元。总体分析结论认为，A企业经营年限较长，经营情况稳定，收入明晰，信用状况良好。
反担保措施设定
在全面了解企业经营情况以后，项目人员又发现A企业虽然店面较多，但店面全部为租赁使用，无法进行抵押，唯一自有财产即为在S市开发区购买的土地及在建工程。因此，该项目反担保措施的选择集中在了现有在建工程上。由于在建工程作为抵押物比较特殊，为此，项目人员在具体操作之前做了大量的资料收集工作，以探究项目的可行性。
在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行（担保机构）作为偿还贷款履行担保的行为。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《城市房地产抵押管理办法》及其他法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
1. 在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在《物权法》出台以前，信贷客户不得使用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其他用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施以后，在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2．在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3．《城市房地产抵押管理办法》中明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证“三证”的编号，所以，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4．投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
具体操作
在全面分析了解在建工程抵押要求以后，项目人员依照标准对A企业情况进行综合分析。
1. A企业贷款用途主要为支付建筑商施工款。
2. A企业已取得《土地使用证》并且出具了土地出让金发票及政府返还部分出让金票据。
3. A企业已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
4.《建筑工程施工许可证》中明确标注有建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期，并且备注有项目经理、技术负责人及工长姓名。
5.确定在建工程在工期之内。
此外，项目人员还通过与施工单位进行座谈，了解现阶段工程进度及施工款交付情况：
1.客户提供与施工单位签订的建设工程合同及《建筑工程施工许可证》中标注合同价格1640万元，项目人员与施工单位核实，其现已交付工程款670万元，占比40.85%，符合抵押条件中对于已付工程款需占工程建设总投资的25%以上要求。
2.建筑商出具其已交纳款项证明，愿意为其签署保证合同，并表示如果发生代偿，对在建工程进行拍卖，同意放弃优先受偿权，避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
经过综合考虑，均信担保公司决定在施工单位签署保证的情况下为该企业提供贷款担保500万元，反担保措施为在建工程及国有土地抵押，房屋所有权人A企业进行股权质押。并通过加强贷后管理，不定期走访，及时掌握在建工程施工动态、企业经营动态。重点关注企业后期发展建设及资金变动，有效把握项目风险。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动、促进资金融通、解决企业融资需求等优点，现已被广泛采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，其法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含风险较大，如操作不当，很可能出现法律纠纷，造成担保贷款资产损失。因此，通过对A企业在建工程贷款的项目操作，笔者认为，把控好在建工程贷款担保风险需要重点关注以下三点：
1．全面考察经营情况。由于在建工程项目抵押物方面存在一定的风险性，所以担保机构更需要严格把关，只有企业的经营有保证，收入有保证，还款才能有保证。此外，对于A企业这类连锁零售企业经营情况的掌握，需要选择重点，以点带面，对企业进行全方位考察。
2.严格落实抵押登记。政府房地产部门对于在建工程抵押要求相当严格，只有在建工程完成抵押登记，政府土地部门才能受理土地抵押登记。因此要求抵押权人在落实抵押登记的过程中一定要认真仔细地落实好每一个环节，作为担保机构，更要严格按照要求执行，以保障自身的权益。
3.严格保后跟踪。对于在建工程，保后跟踪工作尤其重要，扎实做好保后监管工作，特别要关注客户的贷款用途及资金回笼情况，关注企业在建工程施工进度及付款进度，关注企业是否有重大的经营变化，有效把控项目风险。
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