他山之石丨被执行人名下只有一套房屋如何处理？
作者：杨波
经授权转载自：无讼阅读
长期以来，司法实践中遭遇被执行人只有一套房屋时，为保障被执行人家庭的居住权和基本生活，法院一般不予执行，但是这又会导致申请执行人的合法权利得不到主张，激化社会矛盾。因此，本文简要讨论当前形势下被执行人仅有一套房屋时如何处理。
1被执行人名下仅一套房屋能否执行
“被执行人名下仅一套房屋不能执行系重大误区。”2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称2004年《查封、扣押规定》）第六条规定
“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
虽然第七条规定
“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
但是，对于何为“生活所必需的房屋”并无标准，这也导致司法实践长期以来的固化，大多数法院选择“无为而治”，纷纷选择不予执行被执行人的唯一房屋。不过，2014年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称2014年《执行异议规定》）第二十条明文规定被执行人只有一套房屋也可执行，这也从法律层面初步解决了被执行人只有一套房屋执行难的问题。
2被执行人名下唯一房屋已抵押的执行
（一）2005年《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》（以下简称2005年《执行抵押房屋规定》）第一条规定
“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
因为既然被执行人已将该房屋设定抵押，就应该预见到将来可能产生的风险，房屋可能被拍卖抵债，基于此，被执行人名下已抵押的房屋可以执行。具体操作如下：
1、给予被执行人一定的宽限期搬离房屋。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
2、上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，被执行人应当支付迟延履行金。
3、强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
4、申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
（二）存在的问题：
1、申请执行人还没有获得债权之前就要为被执行人提供住房，对于申请执行人来说是一项不小的负担，有的案件申请执行人已经是因为被执行人所欠债务导致生活紧迫，在拍卖获得债权变现之前再为被执行人提供临时住房进一步加大了申请执行人的负担。之前的很多案例表明，申请执行人往往抵触情绪比较大，因此也产生了与法院的诸多摩擦。
2、虽说临时住房已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除，但是其后产生的租金，很难保证被执行人会按时足额交付申请执行人，因为如果被执行人诚信度良好也就不会走强制执行的程序了。另外，申请执行人提供的临时住房如何、何时收回还悬而未决，所以该程序的设置给申请执行人制造了诸多障碍，很难实际操作。
3、另外，由于房屋之上已设定抵押权，根据“抵押权优先受偿”的原则，被执行人房屋被拍卖，首先偿还抵押债务和扣除被执行人安置费用，那么申请执行人债权能否实现尚未可知。因此在执行人申请之前应调查该房屋的抵押情况，如执行后扣除完前述款项不足以偿还申请执行人的债权则没必要耗费精力和财力启动申请执行程序。
3被执行人名下只有一套房屋且尚未抵押
（一）关于金钱债权的执行程序：2014年《执行异议规定》第二十条第一款规定金钱债权执行中，符合下列情形之一，申请执行人可以申请执行：
1、被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。比如被执行人是老人，虽然老人只有一套房屋，但是他有儿子可以对其履行赡养义务，可以居住他儿子的房屋，那么对该老人的唯一房屋可以执行。
2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。比如，法院判决后，被执行人恶意转移财产，将名下其他房屋过户至父母、子女名下或者予以出卖后隐藏财产，致使申请执行人债权难以执行，一旦发现这种行为，法院坚决予以执行。
3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。（1）以北京为例，《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》数据显示北京城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第三条第二款规定“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。”比如被执行人是四口之家，那么申请执行人要为其提供一处76平方米的临时住房才能执行被执行人房屋，困难可想而知，无疑大大加重了申请执行人的负担。
（2）为了解决执行难这一问题，新法规定了选择性条款，申请执行人只要参同意照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，便可申请执行，这大大降低了执行难度，也解决了2005年《执行抵押房屋规定》同样的难题。
（二）关于非金钱债权的执行：根据2014年《执行异议规定》第二十条第二款规定，执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，应给予三个月的宽限期，宽限期过后被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。即通过申请执行人申请，人民法院可予以强制执行。
4关于善意第三人问题
2014年《执行异议规定》第二十八条对此作了专门规定。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，这表明买受人签订买卖合同之时并不知晓该房屋涉诉，因此法律予以保护善意买受人。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，比如买受人尚未来得及或因国家房地产法律规定原因没办理房屋过户手续，但已签订买卖合同、支付价款，那么买受人属合法占有，法律应予以保护。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。买受人已支付全部价款，对于申请执行人而言，被执行人财产并未减少，也减少了拍卖执行的繁琐程序。如买受人只付了部分价款，剩余价款仍能按法院要求给付，比拍卖效果更好。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，当然不能归责于买受人。
5房屋的拍卖、变卖程序
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004），执行财产时拍卖是首选方式，法院应当委托有资质机构进行评估后拍卖，当然当事人双方申请不评估的，法院也应当准许。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该房屋，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。
自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
通过本文分析，不难发现执行程序中当被执行人名下仅有一套房屋时依然可以执行，只是需要先保障被执行人家庭基本生活，解决过渡居所问题，这也是法院在解决“执行难”问题方面迈出的坚实一步。
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