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实务丨“庖丁解牛”风险提前看!(一位评审的日常审查心得)

2017-05-04 缪慧颖 信贷风险管理

出品 ▏信贷风险管理

作者:缪慧颖


前言

贷前风险的全面透视,很多客户经理认为严格审查阻碍了业务发展,特别是强化授信条件和压降额度方面,很难跟客户交代。但实践中,如何引导客户理解银行的规则,如何艺术的拒绝部分要求,如何让客户感受到你是设身处地的为其出谋划策,这是达成业务合作的关键,是营销的核心竞争力。同时在沟通中形成可信任的客户关系,后续维护必然事半功倍。


因此,严密的信贷分析不仅能解决潜在的风险隐患,也会让一些客户意识到自身的危机,更会让客户尊重你的专业水平。一般意义而言,客户更乐于与专业的人合作。

案例


一、申请人家庭基本情况

    

客户A,男,户籍为路桥金清;配偶B,户籍同为路桥金清。夫妻育有一女,尚在读高中。


2012年开始客户A和配偶B在路桥小商品市场西门口开设一家门店,从事运动鞋批发、零售。借款人计划今年再在市场内租赁个店铺扩大销售,拟以名下黄金海岸商品房抵押申请小微授信70万元。


二、申请人家庭资产负债情况


家庭资产负债情况,具体如下:


资产

台州市路桥区金清镇黄金海岸*幢50*室,价值100万

140万元

 

路桥区金清镇某村*区*号,价值40万

负债

客户A:信用社抵押贷款40万(黄金海岸),无信用卡。

配偶B:TZ城商行保证贷款10万、余额9.9万,TL城商行保证贷款2笔总计51万。信用卡4张授信总额12.1万(其中0.6万新办未激活),已使用10.3万,最近6个月平均使用额度8.9万。

逾期情况说明:近24月夫妻贷款及信用卡逾期0次。

111.2万元

净资产


28.8万元

对外担保

对外担保5万元

5万元


三、企业经营情况


企业名称“个体户B”,成立于2013年2月28日,为借款人配偶个体户性质。 

经营店面设在路桥小商品市场西门口沿街旁边,主要为批发、零售运动鞋(含童鞋)。店面租金6万/年(位置较好),年销售额在200万左右,为福建进货,鞋价售价在80-220元,利润25%左右,但死货处理价利润仅5%,甚至亏10%左右。客户主要为当季存货价值25万,应收账款40万,预付款15万(按季缴部分订货款,目前缴纳为3季度货款)


企业无应付,无银行负债,无对外担保。


四、企业资产及负债情况

     

资产负债具体如下:


资产

应收账款40万,存货25万,预付款15万

80万元

负债


0万元

净资产


80万元

对外担保



五、抵质押物或担保人情况


所有权人

位置

房产证

土地证

房产面积

土地面积

评估价

A、B

台州市路桥区金清镇黄金海岸*幢50*室

台房权证路字第***号

路国用(2008)第***号

13*.*㎡

28.*㎡

93万元

车库

20㎡

7万元




合计



100万元

点评


1.客户的经营情况和真实资金需求披露不够深入,典型是客户2012年在路桥小商品市场从事运动鞋批发,那么客户之前从事什么行业,经营积累情况如何?在开始从事运动鞋批发生意时投入多少资金?该资金的来源是哪里?全部是自有资金还是有银行负债?对于这些情况,评审人员无法从已有资料得到信息,客户经理也不能给出详细的说明,这存在明显的信息不对称。


2.客户征信分析不到位,只列举了当前时点客户的银行负债情况和最近24个月的逾期情况,这似乎合规合矩,但是调查报告并非应付审查审批人员,应该是尽职调查并分析后的总结,不仅关注申请时点负债,更需要关注过去时段内的负债变化情况,我们可以看下:


客户A:当时名下无信用卡使用,2007年12月开始按揭37万元,黄金海岸在金清(台州靠近东海的一个镇)当地属于较为体面的楼盘,可见客户情况尚可,理论上应有一定的积累,2015年12月提前还款后在农村合作银行办理抵押贷款40万元,后2016年10月续办理抵押40万元,这似乎看不出异样,结合其配偶负债变化,可以发现一些有趣的事情。


配偶B:利用浏览的几分钟时间做个摘录


时点

负债情况

2006.8

首次发生银行贷款,TZ城商行10万元

2007期间

买房,丈夫名下增加37万元按揭,期间维持TZ城商行10万元贷款,未增加其他贷款,还是比较不错的

2008.4

TZ城商行10万,首次增加TL城商行8万元

2009.4-2012期间

TZ城商行负债从10万-12万-15万-20万-25万逐步增加,TL城商行贷款稳定在15万元,注意2012年开始在路桥开店,但是转型之前发生了什么事导致负债逐渐上升。

2012.12

TZ城商行20万(压降5万),TL城商行50万(增加35万),为何能大金额增贷?资金用途是?TL城商行贷款由谁担保?担保人情况如何?调查报告中均未说明

2014.12

TZ城商行10万,TL城商行55万(需要关注了TZ城商行10万的贷款是一个重要分界点,对于客户贷款发生在小微专业部门的情况,10万与10万以上的考核计奖方式、风险问责机制是差别很大,除非是特殊情况,不然宁愿降低到11万也不会让其成为微贷款)

2015.12

TZ城商行10万,TL城商行53万,此时丈夫名下提前归还8.9万元按揭,抵押农村合作银行40万元,增加资金32万元,用在何处?

2017.4

TZ城商行10万,TL城商行51万

近期的信用卡使用情况

TZ城商行5万和TL城商行5万,这两家银行一般是严格控制刷卡消费行为的,因此最近24个月几乎全额使用,可以认为客户是忍受较高的利息在全额取现。另外2015.11月办理的额度1.5万元的卡也是每月全额使用,2017年3月申请一张卡0.6万元尚未激活。


上表清晰的反映了客户资金的时间脉络,结合调查报告中客户经理调查到的生意和盈利情况,客户的权益交叉检验合理吗?


3.从抵押物看,黄金海岸在金清当地是比较好的楼盘,但受制于金清的地理位置,潜在购房需求人群除了金清当地人外是比较少的,因此自当年开盘以来价格保持平稳,甚至受金清“全民投船”运动的崩溃出现过下探,而当时开盘前后是造船行业进行的如火如荼的时候,当地居民很多有年化100%左右的收益,这个时候的房价借势理应不会便宜,因此我们后续在考量房价时要关注更多的价格背景。


4.抵押物比价调查,淘宝司法拍卖是个好地方,输入“黄金海岸”,运气不错的是找到对标房产,路桥区金清黄金海岸3幢503室加12号车库及3号地下车位02,评估价93.3万元,经历流拍后当前价66万元,同为5楼,房产面积132.5平方米(相差一平方多点),车库30.92平方米加地下车位43.72平方米,这两个车库可能比拟抵押本行20平方米的车库(价值7万元)价值高近10万元,因此合理评估价应该在(93.3万-10万),85万元左右是合理评估价值,而台州市某房地产评估事务所给出100万元的评估价未给予足够的加分理由。


5.其他资料识别,客户流水显示打印机构是0106,交易流水机构基本是0110,0124,0106,0113等,这些都是TZ城商行在路桥的支行网点,符合客户经营在路桥的特征,佐证了其在路桥小商品市场开店的事实。客户经理入景照,经营场所不大,品牌多样化,“##”似乎是主打品牌。但生活中这不是一个高知名度的鞋,查询某宝的销售量甚少,普遍价格在150元左右,因为尺码的标准化和运输便利性,运动鞋的实体店市场份额更容易被网店侵占,从历年负债增加的情况看,该店的盈利能否支撑客户名下负债的财务费用和家庭支出?


6.银行流水深入,每月TZ城商行10万元贷款的还款额是1200元,七期归还后征信显示余额9.9万元,因此每月实际利息为接近1100元,月利息为一分以上,属于典型的无积数贷款,另外通过季度存款结息额,进一步佐证其流水情况(当然,若有其他主流水账户反映其流水较好,那在我们的信贷资料收集中理应收集较优的流水单,避免评审的分析偏差)。


后记


个人观点,上述评审过程并非吹毛求疵,可能有人会说,都这样分析到位,就不用做业务了,其实非也,银行是经营风险的机构,信贷就是赚取忍受风险的溢价,但这并意味着我们可以对风险熟视无睹,可以听之任之。实际上,我们应该发现更多的风险,实现全面的分析,然后才去对应的措施提前做好潜在风险的预防措施,而不是被动的等待风险的出现,然后去解决,“扁鹊三兄弟”的故事大家都听过,其寓意对优秀信贷风控人员最好的诠释。虽然每个人从业时间长短可能导致信贷调查的偏差,但应竭尽全力,扪心自问已做到个人的最好状态,放款之后晚上可以安心睡觉,不用纠结于风险。


当下小微信贷市场已成“红海”,竞争激烈,客户经理的业绩压力大增,但应学会与审查人员的沟通,在沟通交流中提升信贷调查和风险分析能力,尽心尽责,形成合力。


作者笔力不济,可能多有差池,请诸位看官多多指教!


作者简介:缪慧颖,2007年4月开始从事小微资产业务相关工作,曾在某城商行从事过三年客户经理工作,并在该行总行从事信贷审计工作三年,目前就职于民生银行台州分行。擅长小微及住房按揭业务操作各环节涉及的风控问题。


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