实务丨银行一手房贷款业务放款模式探析！

出品 ▏信贷风险管理

作者：王鹏

背景

一手房贷款业务是传统银行的一项重点业务。特别是2015年以来，全国经济增速放缓，银行业纷纷把有限的信贷额度投放到一手房贷款领域，导致房地产开发商的议价能力有所提升，银行业在该领域面临的风险也相应提升。

重要性

准入一个一手房楼盘后，符合什么样的条件可以给借款人发放贷款，这就是放款模式的问题。这一问题与房地产开发进度息息相关，与银行承担的信贷风险相伴相生。探讨这一问题的重要性在于：

1.细分放款模式有利于化解银行信贷风险。放款模式划分地越细，银行信贷风险就越能够得到缜密的分析。如同差异化的定价一样，差异化的风险分析意味着差异化的收益。

2.不同的放款模式对应不同的风险偏好。风险偏好较为激进的银行可以选择更为宽松的放款模式，较为保守的银行可以选择较为严格的放款模式，在与本行风险偏好相匹配的情况下，获得相应的收益。

3.放款模式具有很强的属地型。需要结合区域经济金融环境、不动产登记机构工作情况等因素综合判断，谨慎选择放款模式有利于优化作业流程，提高作业效率。

常用放款模式

现就常见的放款模式，结合相应的风险因素详述如下：

第一组：见抵押登记证明、见抵押预告登记回执、见过户回执放款

1.定义：见抵押登记证明放款是指房屋已经登记在借款人名下，并由不动产登记机构办理完抵押登记，银行取得不动产登记证明后放款。见抵押预告登记回执放款是指房屋已经登记在借款人名下，已经递交了不动产抵押登记申请，不动产登记机构受理该业务并出具了回执。见过户回执放款是指开发商已经取得房屋所有权，并向不动产登记机构递交了过户申请，不动产登记机构出具了受理回执后放款。

2.特点：这三种放款模式都要求开发商已经取得新建房屋所有权。

3.优势：该组放款模式的优势在于银行的抵押权已经成立并生效（见抵押登记证明），或者在短暂周期后即可生效（见抵押登记回执），或者抵押物权属已经明确，具备办理抵押登记的初步条件（见过户回执），能够最大限度保障银行的债权，适用于银行具有较高议价能力的市场环境。

4.劣势：该组放款模式对房地产开发进度要求较高，且与房地产行业的资金需求周期不匹配。一般情况下，房地产开发商在前期投入一定资金后，后期主要靠商品房预售资金维持资金链。而无论是采用见抵押登记证明放款模式，还是采用见抵押登记回执放款模式，都与市场需求相矛盾。

第二组：见抵押预告登记证明、见抵押预告登记回执放款

1.定义：前者是指不动产登记机构已经办理了抵押权的预告登记，银行取得相应的不动产登记证明后放款。后者是指不动产登记机构已经受理了抵押权预告登记申请，并出具了受理回执。

2.特点：该组放款模式涉及《物权法》第20条规定的预告登记制度。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

3.优势：预告登记产生冻结不动产登记簿的效力，同时具有抵押权顺位保障作用。通过预告登记制度，将未来的风险进行适度锁定，加强债权担保的正面预期，既向后锁定了风险，又向前争取了时间，体现了时间的价值性和风险管理的有效性。

4.劣势：预告登记并不能完全锁定风险，它依赖于登记机构作业流程的完善性。并且预告登记对银行员工的法律素质要求较高，需要严格按照按照3个月时限办理本登记。一旦错过时限，预告登记失效，银行债权又恢复成普通债权。

第三组：见购房合同备案、见购房合同备案回执、见购房合同放款

1.定义：见购房合同备案放款是指商品房买卖合同已经在房管部门备案，银行凭已经备案的合同放款。见购房合同备案回执放款是指已经递交了商品房买卖合同的备案申请，房管部门出具的受理回执，银行凭回执放款。见购房合同放款是指开发商与借款人已经签订了商品房买卖合同，银行凭买卖合同放款。

2.特点：该组放款模式都是围绕买卖合同展开的。签订了商品房买卖合同表明交易实际发生，房管部门审核了备案材料并出具了受理回执表明此合同初步符合备案条件，最终合同获得备案表明房管部门对该交易持认可的态度。

3.优势：在项目准入阶段把控好风险的前提下，采用该组放款模式最具有时效性，也最迎合市场需要，可以作为谈判的有力条件。同时，银行在商品房买卖合同签订后介入市场，可是最好的时机。一方面抓住了时间优势，另一方面对交易行为的真实性进行了必要的审查。

4.劣势：采用见购房合同放款模式具有较大的风险，最主要的就是一房二卖。在房地产市场价格变动较大的地区，开发商存在渔利的空间，一房二卖的风险因素较大。

结论

总之，选择适当的放款模式需要结合开发商资质等级、项目建设进度、区域市场环境、不动产统一登记执行情况、银行作业流程及风险偏好等因素综合判定。

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