7个要点帮你做好一手房业务贷后管理！
风控君提示：贷款三查中，贷后管理的时间跨度最长，有人说信贷机构把贷款放出去之后就像“坐在火山口”，说明贷后管理需要居安思危。小微企业信贷业务主要以流动资金贷款为主，贷款期限一般较短，很多小额信贷机构对贷款发放后的管理不重视，普遍存在重贷轻管的现象。
编者按：贷款管理分为贷前、贷中和贷后管理。出于业务发展的需要，银行更多地将精力投放到贷前的市场营销和贷中的授信审查，对于贷后管理相对薄弱。本文以一手房贷款为例，探析贷后管理的风险点及注意事项。
银行采用不同的放款模式，会导致贷后管理的时间起点不同（详见本公众号历史文章《银行一手房贷款业务放款模式探析》）。本文以最常见的“购房合同备案后”放款模式为分析起点。即：银行在确定购房合同已经过主管部门的备案之后发放贷款，贷后管理由此开始。
一手房贷款业务放款后的主要流程有：
1.放款---2.接收房本---3.将房本交接给公证处（如有）---4.公证处办理抵押登记并交回回执（如有）---5.银行取回抵押登记证书---6.释放保证金---7.要求开发商承担连带清偿责任---8.开发商解除担保责任后贷款的逾期催收。
1理念先行
一手房贷款业务期限长、参与主体众多、专业性强。银行一般会将业务发展与业务管理分配到两个部门负责，这就容易导致前台部门只关注放款而忽略贷后管理的问题，再加上不合理的绩效引导机制，使得这一问题变得更加突出。银行部门划分的目的在于从整体上提高效率，只有各部门相互衔接相互配合才能实现这一目的，否则只会起反作用。一手房业务应当树立全流程管理的理念，从宣传营销到授信审查，从贷款发放到贷后管理，从逾期催收到贷款结清，业务部门都应当予以关注。
2注意时限
银行放款后，接下来第一个问题就是开发商交接房本。实务中，在完成了一手房项目准入后，前台部门更多关心放款，对于开发商什么时候办理完房本关注不够，以致于不能及时开展后续的抵押登记工作。解决办法是：密切关注开发商办理进度，可以定期与开发商沟通，或者登录相关机构的网站查询，也可到实地进行现场了解。
3做好登记
实务中，有些银行为了转移风险，将部分业务交由公证处审核办理，这就导致贷后管理多了一道手续。此时要做好房本等重要单证的交接工作，留存交接记录，以明确各方的权责时限。同时，借助公证处的专业优势，银行能在一定程度上规避法律风险，确保抵押登记顺利办妥。
4释放保证金
这一问题是开发商比较关心的问题。一般情况下，在办理完抵押登记后，开发商即可解除阶段性担保责任，前提是债务人按期偿还银行贷款。一旦债务人违约，并且达到约定条件，开发商就需要承担阶段性担保责任。此时，需要在开发商已缴存的保证金中扣划，或者由开发商另行提供给资金进行扣划。
5台账工作法
一家银行可能同时准入多个开发商或者公证处，一个开发商又有可能同时开发多个楼盘。比较合理的做法是：按照楼盘进行贷款管理，详细登记客户姓名、贷款金额、房本交接日期、抵押登记情况、违约情况、公证处、信贷员、结清情况等内容。有些银行针对不同楼盘签署的合作协议内容可能不同，均需要详细登记。管理部门定期对台账进行检查，发现问题及时纠正。
6法律人才很重要
在与开发商结算保证金、办理抵押登记等环节中，涉及很多法律专业知识。银行需要充分发挥法律人才的专业优势，全面梳理违约责任条款、保证责任条款、抵押权实现等关键点，最大程度地保障银行债权。
7分析工作莫忽视
在前述“台账工作法”的基础上，分析人员可以就某个项目展开详细分析，例如该楼盘的整体情况、客户所属行业情况、客户收入结构情况、客户违约情况、相关政策对该楼盘的影响情况等，以便对该项目的风险进行全面评估，为后续准入新项目积累经验。
互动
如果在贷后管理方面，您有好的想法，欢迎给我们留言哟！如果您觉得文章还不错可以转发到朋友圈哟！
一个专注信贷风险管理的公众号
ID:minjianjinronglawyer