一定要搞明白!最高院:抵押登记的权利价值不是抵押担保的责任限额
最高人民法院
登记记载的抵押权利价值对抵押权的效力范围不产生任何影响
裁判要旨
《担保法司法解释》第六十一条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。故抵押登记记载的抵押权利价值并非抵押人承担担保责任的限额，对抵押权的效力不产生任何影响。
案情简介
一、中航公司与成城公司于2011年3月31日签订信托贷款合同，中航公司向成城公司发放贷款2亿元。隆侨公司以其所有的天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产设定抵押为上述贷款承担担保责任。抵押房产的他项权证及房管部门登记备案均载明：抵押权利价值共计2.255亿元。2011年4月7日，各方对上述信托贷款合同、抵押合同进行了公证并赋予强制执行效力。
二、后因成城公司未还本付息，经中航公司申请，公证处出具执行证书，载明：被申请执行人为隆侨公司，执行标的贷款本金200,000,000元、贷款利息6,473,972.6元、违约金200,000,000元、罚息3,353,424.65元，申请执行期限为二年。
三、中航公司于2013年7月12日向天津高院申请强制执行，天津高院于2013年7月22日立案执行。因被执行人未按期履行义务，天津高院查封了隆侨公司抵押的坐落于天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产。
四、隆侨公司向天津高院提出执行异议，被裁定驳回。隆侨公司不服，以执行债权数额超过登记的抵押权利价值为由，向最高法院申请复议，最高法院裁定驳回复议申请。
败诉原因
本案中隆侨公司的败诉原因在于错误地认为抵押登记记载的抵押权利价值为抵押人承担担保责任的最高限额。隆侨公司在向最高法院申请复议的过程中提出，抵押登记的抵押权利价值共计2.255亿元。根据《担保法司法解释》第六十一条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，中航公司可实现的抵押权数额应为抵押物登记记载的2.255亿元，而执行证书确定的执行标的数额却高达4亿余元。因此认为，“执行证书确定的执行标的数额超出了抵押物他项权证及房管部门登记备案的数额，与事实不符，应不予执行。”但最高法院认为，“该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。”隆侨公司承担担保责任的范围仍应根据抵押合同来确定，隆侨公司因此败诉。
败诉教训、经验总结
前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、应准确理解“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的规定。抵押登记是抵押权的权利登记，因此只有能够对抵押权效力产生影响的登记方能被视为抵押登记的内容。而能够对抵押权效力产生影响的内容具体可包括以下几个方面：主债权的种类及数额、抵押权人、抵押人、抵押物的数量及范围、抵押权顺位、抵押权担保的最高债权额、债务履行期等。只有以上登记记载的内容与抵押合同的约定不一致时，方能够认定为《担保法司法解释》第六十一条规定的情形。关于抵押物的估价、抵押权利价值、抵押期限的登记不属于抵押权的法定内容。不仅登记记载与抵押合同不一致时，不能够发生否定抵押合同约定的效力，而且以上内容的登记记载对于抵押权效力不会产生任何影响。
2、抵押权人在接受不动产抵押时，应重点关注不动产抵押登记的内容记载。不动产抵押权是以登记为对外公示手段的不动产物权，根据《物权法》第九条、第一百八十七条的规定，非经登记抵押权不能设立。因此，抵押权人在接受不动产抵押时，不仅要关注抵押合同的约定是否能够有效保障自身权益，还要合理利用不动产抵押登记可登记记载的内容，有效保障自身权利的实现。具体而言，应重点关注主债权的种类及数额、抵押权顺位、抵押物范围、债务履行期、抵押物权利归属等内容。
3、抵押权利价值的登记记载往往是在设定抵押时对抵押物价值进行评估后所进行的抵押物估价登记。虽然在通常情况下，抵押价值的登记对于抵押权的效力不会产生任何影响，但根据《物权法》第一百九十三条关于“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”的规定，抵押权利价值的登记可作为抵押权人根据本条行使权利的依据。即一旦抵押物价值低于评估价，抵押权人原则上可要求抵押人补充提供担保或者提前清偿债务。
相关法律规定
《物权法》
第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
《担保法司法解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
以下为最高法院在复议审查裁定中就此问题发表的意见：
关于执行证书是否扩大了隆侨公司的责任范围问题。（2012）洪青经证字第347号执行证书是依据（2011）洪青经证字第152号具有强制执行效力的债权文书公证书作出的，在152号公证书中，将案涉信托贷款合同、保证合同、抵押合同一并予以公证并赋予强制执行效力。案涉抵押合同第四条关于抵押担保的范围的约定是主合同项下的全部债务，据此，（2012）洪青经证字第347号执行证书按照《联合通知》第六条的规定，并根据当事人抵押合同的约定，签发执行证书，注明了隆侨公司基于抵押合同的抵押人身份，并注明执行标的包括债务本金、利息、违约金、罚息等，并无不妥。隆侨公司还提出，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应以登记内容为准，该公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。
案件来源
天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行裁定书[最高人民法院（2015）执复字第38号]。
延伸阅读
关于如何认定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的案例
一、抵押登记的抵押权利价值不能作为抵押担保的债权最高限额
案例一：中国农业银行股份有限公司厦门同安支行与ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ、吴秀丽等金融借款合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申2895号]最高法院认为：“涉案担保范围的条款则明确廖为安的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，而他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。综合上述情况，可以认定抵押双方当事人并没有达成280万元为最高抵押限额的一致意思表示，廖为安主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，属于认定事实和适用法律错误的申请再审理由，不能成立，本院不予支持。”
二、抵押登记的债权额可以作为抵押权行使的最高限额
案例二：方正东亚信托有限责任公司与温州顺生大酒店有限公司、陈定华金融借款合同纠纷一审民事判决书[湖北省高级人民法院（2015）鄂民二初字第00054号]本案中，顺生公司抵押登记的债权数额为2亿元，陈鼎华抵押登记的债权数额为7500万元。该院认为：“顺生公司、陈定华分别为方正信托公司的上述债权提供抵押担保，并已办理抵押登记，方正信托公司的抵押权依法设立。但抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条关于‘抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准’的规定，本院以温州市房产管理局温房他证鹿城区字第8151775号他项权证、温房他证鹿城区字第8160533号他项权证记载的内容为准，方正信托公司有权以顺生公司提供抵押担保的温房他证鹿城区字第8151775号他项权证所记载的抵押物在2亿元范围内行使抵押权，以陈定华提供抵押担保的温房他证鹿城区字第8160533号他项权证记载的抵押物在7500万元范围内行使抵押权。”
案例三：重庆进出口信用担保有限公司与河北兴弘嘉纺织服装有限公司,郭建勇等追偿权纠纷一审民事案件判决书[重庆市高级人民法院（2014）渝高法民初字第00064号]该院认为：“根据《房屋登记办法》（建设部第168号令）第四十四条之规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。本案《房屋他项权证》上载明的‘债权数额’为7455.89万元，《土地他项权证》上载明的‘抵押贷款金额’为35574378元，因此，上述两项记载内容应当认定为‘被担保的主债权数额’，即《房屋他项权证》的被担保主债权数额为7455.89万元；《土地他项权证》的被担保主债权数额为35574378元。上述主债权记载金额与《房地产抵押合同》载明的主债权金额1.7亿元不一致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因此，应当认定抵押房屋所担保的主债权金额为7455.86万元，抵押的国有土地使用权所担保的主债权金额为35574378元。”
三、抵押物登记的面积与抵押合同约定不一致的，以抵押登记为准
案例四：乐山市信托贸易服务公司与薛运友金融不良债权追偿纠纷二审判决书[四川省高级人民法院（2012）川民终字第624号]该院认为：“乐山信托公司的抵押财产为其位于乐山市人民南路20号的房屋，但《房屋他项权证》中记载抵押房屋建筑面积为1785.26平方米，《抵押合同》约定抵押房屋面积为商场综合楼1263.6平方米、仓库楼394平方米、简易仓库308平方米，二者关于抵押面积的内容不一致。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因此，薛运友对其取得的债权，应当以乐山信托公司抵押的商场综合楼、仓库楼、简易仓库等房产在《房屋他项权证》登记记载的面积范围内享有抵押权。乐山信托公司虽未专门针对抵押物范围的确定问题提起上诉，但其不认可原审法院关于薛运友享有优先受偿权的判决，且抵押物范围的确定可能会对第三人的权益造成影响，因此，对于抵押物范围的审查，属于本案二审审理范围。原审判决根据《抵押合同》约定内容确定薛运友享有抵押权范围不当，应予以纠正。”
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