聊一聊土地房产性质分类那些事儿！

原创 2017-10-22 梁琰信贷风险管理

一、土地房产性质概览

1土地基本制度

在我国，土地实行的是社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。但就个人而言，拥有的是土地使用权，即单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。

2土地使用类型

从土地使用类型来看，分为国有土地出让和国有土地划拨两种。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。土地出让一般分为五类，商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

3城市建设用地分类

城市建设用地共分8大类、35中类、44小类。具体列表如下：

类别代码	类别名称
大类	中类	小类
R	3	7	居住用地
A	9	13	公共管理与公共服务用地
B	5	11	商业服务业设施用地
M	3		工业用地
W	3		物流仓储用地
S	5	2	交通设施用地
U	4	11	公用设施用地
G	3		绿地与广场用地

居住用地：按照现代居住区的规划理念和方法，居住用地应包含住区、住区内的城市支路以下的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。其中：“一类居住用地”（R1）是设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等；“二类居住用地”(R2)是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地；“三类居住用地”（R3）是设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。

公共管理与公共服务用地：行政、文化、教育、体育、卫生机构和设施的用地、不包括居住用地中的服务设施用地。

商业服务业设施用地：营利为目的商业服务业设施用地。其中，商业设施用地包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地；商务设施用地是指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地。

工业用地：包括一类、二类、三类工业用地。其中：“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患）如：电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地；“二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患）如：食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地；“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

物流仓储用地：“物流仓储用地”（W)按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为：“一类物流仓储用地”（W1) (对居住和环境基本无干扰、污染和安全隐患）；“二类物流仓储用地”（W2)(对居住和环境有一定干扰、污染和隐患）；“三类物流仓储用地”（W3)（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）。

道路与交通设施用地：主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口客运码头等用地，不包括游憩集会广场用地”，分为5个中类。

公用设施用地：分为“供应设施用地”、“环境设施用地”、“安全设施用地”、“其他公用设施用地”四项中类用地。

绿地与广场用地：在“绿地”大类的基础上增加“广场”的内涵，剥离“生产绿地”的内涵，分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场”3个中类。其中：“公园绿地”的界定仍采用原国标“公共绿地”的标准，包括其中的水域和供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区。“广场用地”单指城市公共活动的广场，而交通用途的广场应归为“综合交通枢纽用地”。“防护绿地”，城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，原“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。

二、关于土地房产作为抵押物的相关规定

1根据我国法律法规，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

1、建筑物和其他土地附着物；

2、建设用地使用权；

3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

4、生产设备、原材料、半成品、产品；

5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；

6、交通运输工具；

7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

8、抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

2根据我国法律法规，下列财产不得抵押：

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5、依法被查封、扣押、监管的财产；

6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

三、土地房产抵押物抵押率

	一级分类	二级分类	三级分类	抵（质）押率
抵押	土地使用权	划拨		扣减出让金后同“出让”土地
出让		70%
房地产及在建工程（含土地使用权）	商业营业用房		60%
办公楼		50%
厂房及办公建筑	成熟园区开发区的厂房及办公建筑	50%
其他工业厂房及办公建筑	40%
普通住宅	开发商尚未售出的普通住宅	60%
个人住房	60%
别墅、高档公寓		50%
	其他房地产		40%