“唯一住房”也能执行，老赖不要再拿这个当挡箭牌了（附13个最新案例）
出品：信贷风险管理
作者：孙自通
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“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题，很多法院都以执行房屋为被执行人“唯一住房”为由拒绝进行执行，很多“老赖”也经常拿这个做挡箭牌。那“唯一住房”到底能不能执行呢？笔者在这里很确定的告诉大家，根据最新规定及司法实践的最新案例，在符合一定条件的前提下，“唯一住房”也可以执行。接下来，本文结合“唯一住房”能不能执行这一问题的由来、历史沿革、最新规定及最新司法案例，试着对这一问题进行解读。
建议大家把本文收藏和转发给同事，如果遇到法官以“唯一住房”为由不给执行或遇到“老赖”以此为挡箭牌，就把本文发给他。
如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的，这种说法在社会上流传很广。但事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不能强制执行，上述说法源于2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第六条的规定，该条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“唯一一套”。“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”，有两套房屋如果其抚养家属人数较多也可能是生活所必需的。但是，在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一住房”。
由于执行的标的物是房屋，要想以房屋对应的价值偿还债务，有个前提就是房屋一定要“变现”，而房屋变现有折价、拍卖、变卖三种方式，根据上述“可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债”规定，既然只能查封，不能“变现”，那结果就是执行不了，长此以往，“唯一一套房”不能强制执行的说法就流传开来了。
《查扣冻规定》第六条的规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。
这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权，是指在一定社会关系和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。我国一贯重视对公民生存权的保护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法律和行政法规中对此都作出了相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯的。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。
对《查扣冻规定》第六条，我们可做如下理解：
第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。
对此，《查扣冻规定》第7条规定：
“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
据此，超过“生活所必需“的房屋不受此限制，但该条规定并未明确何为超出生活所必需的房屋？也没有明确保障最低生活标准所必需住房的操作模式。这导致实践中很多法院对“唯一”一套住房执行时，往往采取“查封后待处理”的消极方式应对，造成很多案件久拖未决，债权人的利益无法得到保障，也影响了法院的司法权威。
第三，这里的房屋还必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制的。根据上述《查扣冻规定》，在多年以来的司法实践中，很多法院在执行“唯一住房”时，都依据《查扣冻规定》第六条的规定未予执行，例如在梁兆航与罗会元等民间借贷纠纷案中，广州中院认为：在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”由于两被执行人的户籍均在涉案房屋，除了该房屋外，未发现被执行人有其他房屋。因此，在尚未作出具体可行的安置措施以保障两被执行人的生存居住权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房屋的条件。
司法实践中一般是这样掌握的：
a、是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;
b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，（该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。）被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。
上述《查扣冻规定》为最高院2004年公布的司法解释，2005年最高院又公布了另外一个司法解释，即《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》），如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《抵押规定》，根据《抵押规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。
《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题。
五、《执行异议和复议若干问题的规定》对此问题的态度
“唯一”一套房无法执行的问题在现实中大量出现，成为困扰司法实践的一个大难题，形成了事实上的不公平和不公正。法院不处置“唯一住房”，虽然保障了被执行人及其所抚养家属的生存权，但是这是以牺牲债权人的利益为代价的，在现代文明社会，被执行人及其抚养家属的基本居住条件是应当得到保障，但这应当是社会保障制度的功能，属于政府职责的范围，不应该把这种保障义务强加到申请执行人身上。
有鉴于此，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），其第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
接下来，笔者对此最新规定进行一下解读：
法院在处置被执行人的房产时，经常会遇到被执行人以被执行房屋系被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋提出异议，主张法院不能处置相应房屋，这种情形在实践中非常普遍。
上述《查扣冻规定》第六条的基本精神，核心目的是保障被执行人及其所抚养家属的基本居住条件，在现代文明社会，被执行人及其抚养家属的基本居住条件是应当得到保障，但这应当是社会保障制度的功能，属于政府职责的范围，不应该把这种保障义务强加到申请执行人身上。在我国目前尚未建立有效的住房保障体系的背景下，《执行异议和复议规定》第二十条在总结之前经验的基础上，对该问题进行了规定，其基本思路是：
第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权；
第二，这种居住权应当是被执行人及其抚养的家属生活所必需；
第三，保障是有期限的，债权人对债务人生存权的保障是应急性，所谓救急不救穷，债务人最终还是应当向当地政府申请住房保障，不能让本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担；
第四，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。（以上四条转自江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定理解与适用》一书）
1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
对被执行人有抚养义务的人，主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体。这里的抚养，应做宽泛的理解，包含婚姻法中的抚养、扶养、赡养。该条的意思是，即便被执行的房屋属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，但如果对被执行人有抚养义务的人名下有能够维持被执行人生活必需的居住房屋，则法院应当执行。
2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
这条非常好理解，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋导致现在执行的房屋为其生活所必需的居住房屋，由于是被执行人为逃避债务恶意行为导致的，则法院应当执行。但需要注意的是，转移房屋的行为必须在执行依据生效后，已经转移的房屋必须是被执行人自己的房屋。
3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
以往司法实践中法院可以在保障被执行人及其所抚养家属一定期限居住权或者给被执行人及其所抚养家属提供住房的情况下，对被执行人名下的生活所必需的居住房屋进行执行。该条吸纳了原有精神，根据该条规定，如果申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，则法院必需要对相应房屋执行。这里需要注意的是，当地指的是强制执行房屋所在地，廉租房保障面积标准需要按照当地政府公布的标准确定。
对于租金，租金水平应当参照当地房屋租赁市场的平均租金标准，这里的当地也指的是强制执行房屋所在地，而所谓平均租金标准，一般是指一定区域内租房市场近期平均租金水平。关于扣除租金的时间，《执行异议和复议规定》在综合平衡申请执行人和被执行人利益的基础上，设置了5—8年的区间，5—8年的区间式的设计，赋予了执行法院在这段期限内根据案件具体情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。另外，期间式的设计，也可以提高被执行人的配合程度，如果被执行人配合法院执行，可考虑少给些租金，如果其不配合，按照5年的最低标准给其租金法院也能够强制执行。
有客户向笔者咨询，对于执行设定抵押的唯一一套房原有《抵押规定》是否还继续适用？对于该问题，《执行异议和复议规定》并未明确说明，笔者认为，原有《抵押规定》在《执行异议和复议规定》出台以后应该还有适用空间。如果执行设定抵押的房屋属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，法院可以继续按照《抵押规定》进行执行。
实践中，债权人在做业务过程中应做好情报收集及取证工作，了解债务人和保证人的资产状况、家庭及抚养人状况，如果债务人或保证人只有一套房屋，应谨慎评估风险，如果有可能，尽可能和债务人或保证人签订抵押协议，并做好抵押登记，这样债权人作为抵押权人享有优先受偿权，在处置房屋时也会更便利。另外，如果有可能，还应尽量增加其他担保措施。
2017年2月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》法〔2017〕48号，在该通知第六条规定：“保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”
在这个新司法解释里，最高院强调了“要树立生存权益高于债权的理念”，并提出“执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”
实践中，随着2017年2月《夫妻债务案件通知》的发布，“唯一住房”能不能执行这一问题又引发了新的争议。例如，最近有学员跟我咨询了一个问题，具体案情如下：
他是一家小额贷款公司的总经理，他们有一个案子胜诉后向法院申请强制执行，法院查封了被执行人名下的房屋，在执行过程中，被执行人依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第六条的规定提出该房屋是其和其抚养家属生活所必需的居住房屋（唯一住房），根据相关法律规定，法院只能查封、不能拍卖、变卖或抵债，要求法院中止对涉案房屋的执行。
小额贷款公司提出，根据2015年最高院《执行异议和复议若干问题的规定》第二十条的规定，小额贷款公司同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金支付给被执行人，保障期基本居住条件，法院应该执行。
但被执行人引用了《夫妻债务案件通知》第六条规定，认为根据该规定第六条，本着生存权益高于债权的理念。法院在执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。
并且被执行人认为，《夫妻债务案件通知》于2017年2月实施，《执行异议和复议若干问题的规定》2015年实施，根据新法优于旧法的原则，应当优先适用《夫妻债务案件通知》，请求法院中止对涉案房屋的执行。
对于两个司法解释如何适用的问题，笔者检索了《夫妻债务案件通知》实施后的相关案例，笔者发现，当被执行人依据《规定》第六条和《夫妻债务案件通知》第六条提出异议时，目前绝大多数的案件中法院在案件符合《执行异议与复议规定》第二十条规定的情形时，都依法对被执行人的“唯一住房”进行了拍卖和变卖，法院没有支持被执行人的异议请求，这是目前的主流判决。但也出现了少数例外判决，在几个例外判决中，通过检索相关案例，也有部分法院直接依据《夫妻债务案件通知》第六条的规定，中止或终结了对相关房屋的执行，但这样的判例不多，属于非主流意见，并且笔者能检索到的三个案例（不排除还有其他案例）均为广东省鹤山市人民法院所判。
主流判决
德州市中级人民法院李秀英、王金砚执行异议之诉一案【（2017）鲁14民终1997号】。法院认为：不难看出，以上规定并不冲突，即使对被执行人名下的唯一住房，在满足规定的条件下，仍可以执行。
乐山市中级人民法院宋世睿、王焱民间借贷纠纷一案。【（2017）川11执复16号】。法院认为：异议人主张不得拍卖唯一住房的依据是《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条的规定，本院认为，该司法解释条款的表述是在执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但并未绝对禁止，如能保障被执行人必需的居住房屋，为平衡申请执行人的债权利益，应当允许拍卖或变卖被执行人的房屋以清偿债务。
台州市中级人民法院蒋亨杰与蒋海军执行其他一案【（2017）浙10执复24号执行裁定书】。法院认为：执行法院根据抵押权人仙居农行的执行申请，裁定拍卖该房屋、公告责令被执行人限期迁出，并明确告知被执行人将根据有关规定给予安置费、生活费，保障其生活，符合有关法律、司法解释的规定，也与《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》（法〔2017〕48号）第六条规定的精神不相违背。（备注：该案执行的是设定抵押的房屋）
淄博市中级人民法院崔玉军、胡昌娟民间借贷纠纷执行审查一案【（2017）鲁03执复68号】。法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。申请执行人胡昌娟要求拍卖被执行人住房，并已书面同意为被执行人及所扶养家属提供居住房屋或给予被执行人五至八年租赁费用，所以复议申请人崔玉军的复议请求本院不予支持。
廊坊市广阳区人民法院张冀平、韩建军委托理财合同纠纷执行一案【（2017）冀1003执异30号】。法院认为：在执行邢爽与廊坊市玖融投资咨询有限公司、韩建军、张冀平委托理财合同纠纷一案中，因无其他财产可供执行，本院在申请执行人书面承诺依法先行垫付被执行人8年租房费用的前提下依当事人申请拍卖被执行人张冀平名下位于廊坊市××小区××室房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件如干问题的规定》之规定，与最高人民法院《关于依法妥善审理涉及夫妻债务有关问题的通知》第六条的规定并不冲突。
案例6：天津市南开区人民法院皮立军、郑丽双民间借贷纠纷执行审查一案【（2017）津0104执异148号】
案例7：武汉市中级人民法院黎迎梅、张亮执行审查一案【（2017）鄂01执复79号】
案例8：成都市金牛区人民法院包行成都分行与何华斌、孙妮公证债权文书执行一案【（2017）川0106执异32号】
案例9：镇江市京口区人民法院夏海峰与翟俐俐、曹建平民间借贷纠纷执行裁定书【（2017）苏1102执异9号】
案例10：赵县人民法院李冬生、杨伟强民间借贷纠纷执行一案【（2017）冀0133执异17号】
通过检索相关案例，也有部分法院直接依据《夫妻债务案件通知》第六条的规定，中止或终结了对相关房屋的执行，但这样的判例不多，属于非主流意见，并且笔者能检索到的三个案例（不排除还有其他案例）均为广东省鹤山市人民法院所判，具体如下：
案例11：鹤山市人民法院中国工商银行股份有限公司鹤山支行与刘桂梅、常营章金融借款合同纠纷执行一案【（2017）粤0784执恢130号】。法院认为：经本院依法到有关银行、工商、不动产、车管等部门调查被执行人的财产登记情况，除查询到被执行人在诉讼期间查封了被执行人位于鹤山市的房产外，暂未发现被执行人有其他可供执行的财产。
经查，刘桂梅、常营章是夫妻关系，其夫妻在本辖区内就上述房屋系二人唯一居住的房屋，对该房屋的处置变现可能会损害其基本生存权益。参照最高人民法院于2017年2月28日作出的《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》[法（2017）48号]的有关精神，对夫妻共同债务的执行，要树立生存权益高于债权的理念，保护被执行夫妻双方基本的生存权益不受影响，涉及到执行夫妻双方的住房等财产权益的，应保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。为此，上述的房产暂不宜处置，并向申请执行人发出通知书及《执行情况告知书》，告知了本案的执行情况，并要求其在指定的期限内向本院提供被执行人有可供执行的财产线索，但申请执行人至今未能提供。
因本案被查控的财产暂未能处理，且经本院采取多方执行措施，未发现被执行人有其他可供执行的财产，同时，申请执行人亦未能提供被执行人可供执行的财产线索，本案依法应终结本次执行程序。
案例12：鹤山市人民法院鹤山市国民小额贷款有限公司与广州市白云区鸿佳鞋厂、李世雄等企业借贷纠纷执行一案【（2016）粤0784执857号】。法院认为：参照最高人民法院于2017年2月28日作出的《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》[法（2017）48号]的有关精神，对夫妻共同债务的执行，要树立生存权益高于债权的理念，保护被执行夫妻双方基本的生存权益不受影响，涉及到执行夫妻双方的住房等财产权益的，应保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。因此，对被执行人李世雄、徐椅顺共同共有的、坐落于鹤山市的房产暂未能进入处置程序。待被执行人的财产处置条件成熟时继续执行。
案件13：鹤山市人民法院鹤山市国民小额贷款有限公司与佛山市金怡采铁艺有限公司、麦松焕等借款合同纠纷执行一案【（2016）粤0784执1900-2号】（具体内容略）
综合实践中的相关案例，可以看出，对于“唯一住房”执行的问题，对于符合《执行异议与复议若干问题的规定》第二十条规定的情形，绝大多数法院都依据二十条的规定对“唯一住房”进行拍卖和变卖。对于设定抵押的“唯一住房”优先适用2005年《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（案例3和案例7）。因此，法院不得以《夫妻债务案件通知》第六条的规定在满足条件的情况下拒绝对“唯一住房”进行执行，笔者也同意此类处理方式。
如果各位在实践中遇到法院拒绝执行的情形，建议在引用《执行异议与复议规定》第二十条的规定及其他规定的基础上，将上述相关案例打印并提供给法官。
对于上述问题，部分地方法院也出台了相关规定，例如江苏省高院在2017年4月10日下发了《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》。内容如下：
各市中级人民法院、各基层人民法院：
现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：
2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突，对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定的条件下，可以执行。
执行唯一住房时，需要为被执行人及其所抚养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。
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