行业研究丨房地产企业信用风险日益凸显！
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近年，由于国家实行金融去杠杆化等政策，房地产企业的信用违约风险不断加大。本文通过对房地产企业违约原因的分析，提出房地产企业应加强信用管理，防控信用风险。
房地产企业违约风险不断上升
近期，房地产企业的债务违约风险备受关注。2018年5月10日，中信信托针对“天房2号贷款集合资金信托计划”的违约风险披露，使天房集团引起多方关注，同时也加剧了市场的恐慌和金融机构对于房地产企业的关注。
由于房地产企业的信用违约风险不断上升，5月份交易机构开始规模性抛售地产债，5月9日地产债成交量72.79亿元，紧接着5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元，呈现出对地产债未来走势的集体看空。
一、企业违约原因剖析天房集团最终按期偿付2亿元信托本金及利息，但是其暴露出的房地产企业现金流紧张状态已经很难被忽视。
房地产企业资金面紧张的情况，主要有以下四方面原因：
（一）房地产行业特点决定企业融资需求大房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长的特点。由于土地和建造成本的居高不下，房地产企业在前期购置土地和建设过程中会积压大量资金，企业的资产负债率普遍偏高且具有大量的融资需求。
首先，金融去杠杆政策导致国内融资渠道收窄。中央经济工作会议明确了对2018年防控金融风险的工作，导致金融机构对房地产企业采取了更加谨慎的放贷政策，房地产企业的融资渠道收窄，融资成本不断攀升。
其次，海外融资渠道关闭。2018年4月19日，国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英在出席国新办新闻发布会时表示，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。外汇管理局强调了对于房地产企业借外债的审慎态度，国外融资渠道的关闭进一步恶化了房地产企业的融资能力。
（三）企业销售和投融资增速放缓中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调住房居住属性，加快制度建设，因城施策，持续颁布房地产调控政策，促进房地产市场平稳发展，房地产的销售、投资和融资速度都在放缓，企业短期内很难通过增加营业收入来改善现金流。
据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1,949亿元，其中三季度和四季度为到期高峰，到期量分别为932亿元和698亿元，2019年和2020年到期量将更加庞大，每年增量都在1,000亿元以上，房地产企业集体迎来偿债高峰期。
房地产企业的资金面紧张导致其违约风险上升，伴随着房地产企业的跨越式发展，在市场经济环境、国内外环境瞬息万变的前提下，房地产企业需要面对诸多不确定因素，完善的信用管理已经成为优质房地产企业的必备条件。
企业的信用管理可以发现和创造企业信用价值，帮助企业管理迈向更高水平，提升企业在信用化生态环境下的可持续发展能力和市场信用竞争力。通过企业自身信用管理，企业可以预警自身的信用链风险，改善企业信用状况，在信用环境发生变化时，及时衔接融资工具，缓解信息不对称带来的风险，为企业提供足够的信用保障。
（一）内部信用管理房地产企业要发挥主观能动性，对企业内部的信用进行管理，提供软硬件支持，建立企业信用智能管理系统。房地产企业多为大型集团企业，管理层级复杂，项目分散且子分公司众多，针对这种情况，企业应该建立统一的信用风险管控部门，通过信用职能管理系统，对下属各项目、部门、公司进行全面的信息收集和整理，清晰测算出企业主体信用边界值、债务空间及可变现资产价值，实时监控企业业务链条、金融链条的薄弱环节，识别业务或交易往来中的信用风险，运用信用管理思维，从信用关系角度把握信用风险状况，实现企业内部信用风险预判。
企业要加强与评级机构和融资机构之间的信息传递，保证信息传递的及时性与准确性，从而解决企业与评级机构之间信息不对称的问题。外部信息传递有助于帮助企业树立良好的信用形象，在面对行业周期性变动和外部环境导致的波动时，帮助企业更好地向外界及时传递自身真实信用变化情况，避免外界对企业信用情况的过度推测及因此带来的信用危机。
内部信用管理和外部信息传递，都是为了使企业更好的衔接融资渠道。通过企业信用智能管理系统，企业衔接融资工具与融资主体，可以保障自身的融资稳定性，降低融资成本，对企业的债务结构进行优化，进而平衡企业偿债来源与负债数量，实时掌控新增债务空间和最大安全负债数量边界，有助于企业降低整体信用风险水平。
房地产行业是一个高风险、高收益的行业，企业的发展面临诸多不确定因素，因此，房地产企业只有加强企业信用管理，及时掌握国家政策和宏观经济走向，对内外部风险进行全面评估分析，才能更好的衔接融资渠道，降低自身风险，在激烈的市场竞争市中占得先机。