个人住房贷款审查要点！（没有比这更全的了）
出品：信贷风险管理
作者：李倩
借款人是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在一般在18（含）-60周岁（含）之间，且借款人年龄与借款期限之和小于或等于65周岁，最长不超过70岁。
按照法律规定，有效身份证件包括：居民身份证、警官证、军官证、士兵证、护照等，最常用的为居民身份证、户口薄。对于身份的审查主要包括以下几个方面：
1.在面谈时核实借款人及配偶或其他相关人员的身份证，提交的身份证复印件清晰、并确保与原件一致；
2.身份证必须在有效期内，一般不接受临时身份证；
3.查验借款人身份证上的相关信息（省份证号码、出生年月日、姓名等）与户籍证明、婚姻证明、征信信息是否一致。
4.查看户口簿的首页及借款人所在页，核对借款人的姓名（包括曾用名）、出生年月、户籍所在地、婚姻状况等关键信息。
1.对于婚姻状况为“已婚”的，要求借款人提供《结婚证》，查看结婚证首页及内页相关信息。
2.对于婚姻状况为“离异”的，要求借款人提供离婚证明文件，其中：对于登记离婚的，查看《离婚证》首页及内页；对于法院判决离婚的，审核终审法院出具的《离婚判决书》；
3.对于婚姻状况为“未婚”的，要求借款人提供单身声明。
4.核查婚姻证明文件上的婚姻状况与户口本、征信信息是否一致，不一致的进一步询问，说明原因，或通过其他材料进行确认。
对借款人收入的审查，要通过面谈、核查等形式进行落实并要求借款人提供相应的收入证明材料。
（一） 对于有固定工作、以工资性收入为主的借款人，收入证明材料可包括以下一种或几种：
1.银行制式的《收入证明》：明确借款人的用工形式（正式、临时、合同），核实单位地址、联系人姓名、联系电话等关键信息，加盖单位公章或人事部门印章。
2.工资单或工资账户明细：其中工资单应至少提供最近三个月，工资账户明细至少提供半年期。
3.纳税证明：由税务部门出具的上年度纳税证明、个税发票及其他个人完税证明等。
4.住房公积金缴纳清单：包括公积金中心出具的缴纳凭证，查询公积金系统最近6个月的缴费明细等。
（二） 对于自办实体、以经营性收入为主的借款人，需提供投资经营收入相关证明材料。
（1）借款人为企业主或股东，需提供验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明、银行对账单等；
（2）借款人为个体工商户等自雇人士，需提供经营证照、纳税证明、经营明细、银行对账单等；
（三）对于借款人提供的相关证明材料，要结合其所在单位、所从事行业、所任职务、银行流水等，对其收入水平及证明材料真实性作出判断。
1.如果单一的收入证明不足以证明借款人的收入状况，就要求借款人提供其他证明进行佐证或补充。
2.对于借款人的提供收入证明，应通过银行流水、公积金缴款明细等，并能够互相佐证。
3.核查借款人提供的收入证明中的单位信息，并与个人征信报告的信息进行比对，出现不一致的，要进一步核实。
对于借款人的信用状况和还款意愿，主要通过征信报告来分析判断。
（一）征信信息的产生：只要客户在银行办理过信用卡、贷款、为他人贷款担保等信贷业务，他在银行登记过的基本信息和账户信息就会通过商业银行的数据报送而进入个人征信系统。个人信用报告中的信息主要有六个方面：
1.公安部身份信息核查结果：实时来自于公安部公民信息共享平台的信息。
2.个人基本信息：表示客户本人的一些基本信息，包括身份信息、婚姻信息、居住信息、职业信息等内容。这些信息(如婚姻状况）一般由客户办理业务的金融机构提供，其内容来自客户提供给金融机构的信息。应与借款人的户籍证明、婚姻证明、身份证明、收入证明出具单位核对一致。
3.银行信贷交易信息：是借款人在各商业银行或者其他授信机构办理的贷款或信用卡账户的明细和汇总信息。
“账户数”是指客户名下分别有几个信用卡账户、几笔住房贷款、几笔其他贷款。“账户数”并不等同于信用卡的张数。一般情况下，一张双币种信用卡（含人民币账户和美元账户），商业银行按2条账户数计算，信用报告显示信用卡账户数为2。
“未销户账户数”是指客户名下未销户（含正在使用和尚未激活）的信用卡账户数量。“未结清账户数”是指您名下未结清住房贷款和其他贷款的账户数量。
“透支余额”和“已使用额度”都是反映客户欠银行钱的数量（包含本金和利息），只是不同业务种类采用了两种表达方式。准贷记卡展示为“透支余额”，贷记卡展示为“已使用额度”。
“逾期金额”是指贷记卡截至还款日的最后期限，客户仍未按时或足额偿还的金额，以及由此产生的利息（含罚息）和费用（包括超限费和滞纳金）。
一般来说，对于征信报告中出现“连三累六”的逾期违约记录的，银行都会选择审慎介入，或采取提高首付、上浮利率或增加担保措施等，以降低风险。根据实际操作中的经验，对于“逾期违约记录”的处理，应分析原因作出判断，不宜“一竿子打死”，搞“一刀切”。
一是欠缴信用卡年费导致逾期。 这种情况一般是因为持卡人不知晓银行信用卡年费收缴的有关规定，或银行在客户不知情的情况下集中办卡，持卡人不知道自己办卡或欠缴年费等情况，可以分析原因判断是否属于“恶意”欠款。
二是单次逾期违约时间较短。这种情况一般是客户因疏忽、出差等情况没有及时还款，但银行催收后立即还款。可以要求客户提供信用卡对账单或银行还款凭证，证明客户属于“非恶意”欠款。
三是最近一次逾期违约记录距离贷款申请日三年以上，后续还款记录良好。这种情况是客户在过去几年中，对于银行的信用记录重视不够或未养成良好的还款习惯，但经银行提示后能够保持良好的信用记录。
4.非银行信用信息：是个人征信系统从其他部门采集的、可以反映客户收入、缴欠费或其他资产状况的信息。如公积金缴付等信息，通过此类信息的分析，可以进一步佐证借款人的工作单位及收入情况。
5.本人声明及异议标注：本人申明是客户本人对信用报告中某些无法核实的异议所做的说明。异议标注是征信中心异议处理人员针对信用报告中异议信息所做的标注或因技术原因无法及时对异议事项进行更正时所做的特别说明。
6.查询历史：展示何机构或何人在何时以何种理由查询过该人的信用报告。展示内容包括查询日期、查询操作员和查询原因。关注借款人申请贷款最近一段时间查询记录，若存在查询原因为“贷款审批”的，应进一步了解，防止对他行拒贷客户发放贷款。
交易合同是我行按揭贷款的基础，是证明商品房交易发生的法律文件。客户经理在贷前调查环节，应从以下几点重点核查：
（一）核查交易是否发生。
通过房地局官网查询商品房买卖合同是否已经进行备案登记。
（二）核查信息是否正确。
1.核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效。
2.查验借款借款人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致。
3.核对商品房买卖合同中列明的关键信息，如：买卖双方、面积、单价、总价、房号等信息是否与按揭贷款信息一致。
核查客户的首付款来源，确保首付款资金合法、合规，并提供相应的首付证证明材料，具体包括：开发商出具的收据、银行进账单、商品房专用发票、POS刷卡凭证、能够证明借款人支付首付款的银行流水和其他材料等。
（一）收据：开发商开出的首付款收据不能独立作为首付款凭证，应与银行进帐单等其他证明材料同时提供，相互佐证。
（二）银行进账单：银行进账单可以独立作为首付款凭证，应核查进账单载明的时间、账户、金额等信息是否与商品房交易信息一致。
（三）专用发票：借款人提供商品房专用发票的，可以独立作为首付款凭证，应国家税务专网查验发票真伪，并核对发票所载明的交易信息与商品房交易信息是否一致。
（四）POS刷卡凭证：与开发商开出的首付款收据共同作为首付款凭证。对于借款人提供的POS刷卡凭证，应该核实凭证所载明的银行卡和账号是否为借款人，刷卡时间、金额、收款方账号是否与交易信息一致。
（五）银行流水：银行流水与开发商开出的首付款收据共同作为首付款凭证。应查明借款人银行流水中支付首付款的相关记录，并核对金额、时间、收款人等是否与收据、商品房交易信息等是否一致。
对于银行流水，具备条件的，应该会同借款人一同前往银行打印流水。不具备条件，在征得借款人同意的前提下，可以通过借款人的手机银行、网上银行等查询客户的银行流水，分析客户的收入情况和还款能力。对于借款人提供的银行流水，要重点从以下几个方面做好核查和分析。
1.印章查验：
一般银行的的流水有机构名称、打印时间、“印章名称、柜员编号等信息，客户经理应该对比查验，确保流水真实。
（1）印章名称：目前印章名称一般有“业务专用章”（如：建设银行、信用社、邮储银行、中国银行、长安银行）、“业务办讫章”（如：农业银行、西安银行）、“柜面业务章”（招商银行）、“自助回单机专用章”（工商银行）、“电子回单专用章”（民生银行），客户经理要注意比对核查，若发现诸如“业务用公章”等异常的印章，应引起高度关注。
（2）印章形式： 根据了解的情况，目前工商银行、中国银行、长安银行采用自助电子印章形式。印章形状为椭圆形，印章中有随机自动生成的验证码。其中工商银行的印章为红色，比较模糊；中国银行和长安银行的为黑色，相对清晰。
（3）其他信息：客户经理可以通过互联网、银行客服电话灯查询是否存在此银行分支机构、对应编号的柜员；若发现查无此机构、柜员的，可能存在假流水的嫌疑，应进一步调查确认。
2.交易信息查验：
（1）结息信息：银行一般按季结息，关注客户提供的流水中的3月21、6月21日、9月21日和12月21日是否有“结息”、“利息”字样，或增加利息金额。
（2）代发工资：查验客户代发工资是否多次出现在周末、节假日等，询问原因并进一步查明是否存在流水造假。
（3）银证转账：若银行流水显示客户在周末、节假日或股市闭市期间发生银证转账的，可以确定为流水造假。
（4）交易对手：查询客户银行流水中是否与销售经理、同一批申请贷款的借款人之间有交易往来，或不同的借款人流水中与相同第三人存在交易往来，防止“假按揭”发生。
（5）还款记录：若客户征信显示客户有贷款或信用卡消费，查询流水中是否有银行扣款记录，如果没有，可以进一步查询客户主要还款账户及流水情况，综合考虑客户的流水和还款能力。
3.借贷金额查验：
依据客户的职业和收入来源，核查客户流水信息是否与其匹配， 是否存在借款申请期间贷方金额大幅增加、然后分多次支出的情况，判断是否存在通过虚构交易进行流水造假的情况。
4.格式查验：
一般来说，同一家银行的银行流水格式、字体应该是统一的标准，通过比对不同借款人提供的同一家银行的流水，分析客户是否存在流水造假的情况。
（六）信用卡对账单：若借款人采用信用卡刷卡的方式支付首付款，但刷卡凭证丢失、损毁不能提供的，在提供收据的基础上，要求借款人提供经信用卡发卡银行盖章确认的纸质对账单，或通过借款人的邮箱等查询电子对账单。
（七）现金支付首付款凭证：对于借款人以现金支付首付款的，应核查首付款的来源，在提供收据的基础上，可以要求借款人提供提取现金的凭证、存折、银行卡取款记录等。