美国大使馆：如果长期欠缴房产税，房产会有什么样的后果？
最近网上很多网友都对美国房产相关的问题很感兴趣，比如房产税是什么？不交会怎么样等等。来看看美国驻华大使馆对此是怎么回答的吧！
很严重！非常严重！网上传言：“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉！不知是真是假，假如说没钱交房产税会怎么样呢？会被强制收走房子或者其他物品抵押吗？”有网友就此对美国大使馆做出了提问。
问题很大，要回答这个问题，要明确一些概念：
首先，美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房东不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权。房产税，正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种，但包括两个组成部分，一个是房产，另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知（有些地区是每年调整，有些是几年调整一次），在大城市地段好的地区，由于土地值钱，因此往往在应缴房地产税中，地产的比重高过房产；而在乡村地区，地产的比重大多不及房产。
弗吉尼亚州费尔法克斯县 (Fairfax County) 的房地产税示意表
上表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例，共585670美元，其中地产为26万美元、房产为325670美元，房地产税的税率是1.1585%，所以应缴房地产税为6784.99美元。
弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算，房地产税占政府收入的63.9%
其次，房地产税的征收是地方政府（主要指市政府、县政府）的职责，不但与联邦政府没有关系，更与银行等其他金融部门无关。地方政府的运作经费来源，主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例，当年该县总收入为38亿美元，其中24亿美元来自房地产税，房地产税占整个县政府收入的63%。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分，包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等，都靠政府拨款，因此收缴房地产税是政府的重要事项。
首先，对于拖欠或不缴房地产税的屋主，政府会将欠税与房产地契（Title 以及Deed）联系在一起，这样，不但会大大影响屋主的信用记录，降低屋主的信用分数，而且当屋主出售房屋时，会影响到交易，因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。
其次，如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款，政府可以根据法律规定，采取强制措施将房子拍卖，这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来，大致有两个做法：
拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale)：由出价最高的买家买下屋主的欠税，这样，买家就成为屋主的债主，由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求，新债主则可以根据法律，将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。
直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale)：由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说，无论采取哪一种方式，地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前，根据不同地方的规定，往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款，如果过了期限，则会启动拍卖程序。
另外：在绝大部分地区，法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了，屋主在规定的期限内（大多一年）有权将其从新买家手上买回来，但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。
综上所述，拖欠房地产税是很严重的事情，最后可能导致房地产被拍卖，值得屋主严肃对待。
不过，对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说（有能力而不缴的除外），不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关，包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。
以费尔法克斯县为例，居住在该县的居民，年龄超过65岁或残障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地产税；收入在52001美元至62000美元的，房地产税减半；收入在62001美元至72000美元的，房地产税减免25%。
知道了不交房产税的后果，有些人就在问了，那么房产税是怎么计算的呢？在房地产税中，有两个因素起关键作用：一是税率，二是房屋及地产价值，房地产税的多少，就是由这两个因素组成的。
由于房地产税主要由各地政府征收，因此房地产价值的评估由地方政府负责，各地政府有各自的法律法规，所以房地产价值评估方式也不一样。
大致说来，房地产评估的基本原则有3个：
本地区最近一段时期同类房屋成交价格，这是评价房屋价值（包括所在地皮价格）的重要因素。
修建同类房屋的价格加上地皮价格，即在当前建材及劳力价格的情况下，在同一块地皮上修造同类房屋的造价，同时根据房屋的新旧程度折旧。
房屋出租价格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。
综合以上三个因素，再考虑本地区经济发展情况，估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估，提前半年将新的评估报告寄给屋主。
如果屋主觉得评估合理，就等着政府寄来新的税表；如果觉得不合理，可以提出要求重新评估，政府会根据屋主的要求，重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意，可以要求上诉，由法庭裁定。
无论是哪种形式的公寓楼房，只要是居民住家而非商业楼，其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例，2016-2017年度的房地产税率共分4个等级：
等级1税率为0.85%，适用所有居民住宅；
等级2税率A为1.65%，适用价值不超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆等；
等级2税率B为1.85%，适用价值超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆；
等级3税率为5%，适用空置房屋；
等级4税率为10%，适用于维修不良或破败的房屋 (Blighted Real Property)。
所谓维修不良或破败的房屋，主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良，或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。
美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果，根据美国人口普查局的数据显示，2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示，每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金！温馨提醒：漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府有权没收并拍卖房产。
下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。
注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。
州名 | 房产税 | 州房价中位数 | 房产税中位数 | |
1 | 夏威夷 | 0.27％ | $515,300 | $1,406 |
2 | 阿拉巴马 | 0.43％ | $125,500 | $543 |
3 | 路易斯安那 | 0.49％ | $144 100 | $707 |
4 | 特拉华 | 0.54％ | $231,500 | $1,243 |
5 | 华盛顿D.C. | 0.56％ | $475,800 | $2,665 |
6 | 南卡罗来纳 | 0.57％ | $139,900 | $798 |
7 | 西弗吉尼亚 | 0.58％ | $103,800 | $607 |
8 | 科罗拉多 | 0.60％ | $247,800 | $1,489 |
9 | 怀俄明 | 0.61％ | $194,800 | $1,196 |
10 | 阿肯色 | 0.62％ | $111,400 | $693 |
11 | 犹他 | 0.68％ | $215,900 | $1,472 |
12 | 新墨西哥 | 0.74％ | $160,300 | $1,188 |
13 | 田纳西 | 0.75％ | $142,100 | $1,062 |
14 | 爱达荷 | 0.76％ | $162,900 | $1,246 |
15 | 密西西比 | 0.79％ | $103,100 | $813 |
16 | 弗吉尼亚 | 0.80％ | $245,000 | $1,948 |
T-17 | 加利福尼亚 | 0.81％ | $385,500 | $3,104 |
T-17 | 亚利桑那 | 0.81％ | $167,500 | $1,356 |
T-19 | 肯塔基 | 0.85％ | $123,200 | $1,042 |
T-19 | 内华达 | 0.85％ | $173,700 | $1,481 |
T-19 | 北卡罗来纳 | 0.85％ | $154,900 | $1,322 |
T-19 | 蒙大拿 | 0.85％ | $193,500 | $1,652 |
23 | 印地安那 | 0.87％ | $124,200 | $1,085 |
24 | 俄克拉何马 | 0.88％ | $117,900 | $1,036 |
25 | 佐治亚 | 0.94％ | $148,100 | $1,397 |
26 | 密苏里 | 1.00％ | $138,400 | $1,387 |
27 | 佛罗里达 | 1.06％ | $159,000 | $1,686 |
T-28 | 俄勒冈 | 1.08％ | $237,300 | $2,563 |
T-28 | 华盛顿 | 1.08％ | $259,500 | $2,805 |
30 | 马里兰 | 1.10％ | $286,900 | $3,142 |
31 | 北达科他 | 1.12％ | $153,800 | $1,722 |
T-32 | 明尼苏达 | 1.18％ | $186,200 | $2,200 |
T-32 | 阿拉斯加 | 1.18％ | $250,000 | $2,956 |
34 | 马萨诸塞 | 1.20％ | $333,100 | $3,989 |
35 | 缅因 | 1.30％ | $173,800 | $2,259 |
36 | 南达科他 | 1.34％ | $140,500 | $1,879 |
37 | 堪萨斯 | 1.40％ | $132,000 | $1,849 |
38 | 爱荷华 | 1.48％ | $129,200 | $1,916 |
39 | 宾夕法尼亚 | 1.53％ | $166,000 | $2,533 |
40 | 俄亥俄 | 1.56％ | $129,900 | $2,032 |
41 | 纽约 | 1.62％ | $283,400 | $4,600 |
42 | 罗德岛 | 1.63％ | $238,000 | $3,884 |
43 | 佛蒙特 | 1.74％ | $217,500 | $3,795 |
44 | 密歇根 | 1.78％ | $122,400 | $2,174 |
45 | 内布拉斯加 | 1.85％ | $133,200 | $2,467 |
46 | 得克萨斯 | 1.90％ | $136,000 | $2,578 |
47 | 威斯康星 | 1.96％ | $165,800 | $3,248 |
48 | 康涅狄格 | 1.97％ | $270,500 | $5,327 |
49 | 新罕布什尔 | 2.15％ | $237,300 | $5,100 |
50 | 伊利诺伊 | 2.30％ | $173,800 | $3,995 |
51 | 新泽西 | 2.35％ | $315,900 | $7,410 |
注：数据来源于 WalletHub 2017年最新的统计报告。
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