葡萄牙房产的投资错位
葡萄牙的投资移民（黄金居留）政策起始于2012年底，而真正爆发应该是2013-2016这几年，那么第一波黄金居留持有的房产已经陆续过了5年，按法律已经可以卖出了。我这两年也在观察早期的中国买家都买了些什么？他们挣钱了没有？
答案是比较遗憾，大部分的中国买家在葡萄牙的房产上都没有挣钱。这里面的因素很多，比如大部分的买家是跟国内第三方公司来的，在起跑线上就吃亏了；再比如大部分中国买家是在仓促之间做的决定，对葡萄牙，对里斯本压根没有了解，很多人持有房产多年，当你问他时，他还讲不清楚自己的房产在哪。
当然，这些都是其次，在葡萄牙，这些年的房产均价都是在涨的，自己的房产没有跟涨，唯一的解释就是出现了投资错位。
我先给你们几个例子：
1､ 某北方土豪与他的里斯本核心资产
这位是我的客户，也是好朋友。2013年开始办的投资移民，后来陆续追加投资，只要有好的就买。而且只买里斯本老城区优质位置、绝美景观的房产。Alfama的太阳门观景台、Baixa的升降机、Chiado的卡蒙斯广场、Rossio罗西欧火车站……这些里斯本最Top位置都有他的房产。当然，购入的价格也很贵，比如观景台的河景T1，仅一个小户型就要50万+
我不止一次的问过他，这种投资策略合适吗？他的回签我也无法反驳，“这些都是葡萄牙最核心的资产，是最保值增值的，租金低点无所谓，租金回报不重要”。
等我今年再问他同样的问题时，他的思想有些动摇了，觉得自己或许真的错了。但不要紧，这哥们不差钱。
2､ 华东美女的老城区大户型
这位姐姐在里斯本老城中心区有个T4的大户型，近200平米，带露台，位置绝佳，我估计当年购入价不便宜。现在按单价算，这套估值近百万欧，但为什么挂了很久卖不出去。哪儿出了问题？
3､ 南方妹纸的旅游地产
很多人都有大海梦，在海边有栋属于自己的房子更是人生梦想，而葡萄牙恰恰是很容易实现这一梦想的地方。这位南方妹纸当年被某中介带去了Silver Coast银滩，买了套别墅。现在是既卖不掉，又租不出，里面都快长毛了。
后来我问她，为何当初选择在银滩买套别墅？
她回答我说，那儿的海很美！
我跟她说：不算海岛，葡萄牙光陆地就有1000多公里海岸线，海在这儿是最不稀罕的。何况银滩又不是卡斯卡伊斯、卡帕里卡这样的知名海滩，而且你买的又不是海景房。稀缺吗？
不知道你们从以上三个例子中看出什么没有？其实房产价格取决于供需和流动性，买家接盘的因素才是影响房价的关键。
案例1过于阳春白雪，这样单价奇高的稀缺性房产，不是说不好，而且接盘的人群太少。
案例2中的高价位T4大户型基本是自住性质，家庭自住基本要求建筑新、周边方便、好停车，所以优先选择市内的外围或近郊区。而且近百万欧这个价位在里斯本基本可以想买哪买哪了，干嘛要买个老房子呢。
案例3中的旅游地产普遍没有稀缺性，除非是里斯本近郊或阿尔加维的海景房，否则来一个坑一个。这些年中国买家购买旅游地产的主要集中在Tróia特洛亚、Palmela帕尔梅拉、Silver Coast银滩，以及里斯本远郊的一些高尔夫小区，这些基本上都要认坑了。
所以，这些问题都是流动性问题，归根结底也就是投资错位。
如何避免投资错位？
大道至简！
§ 公寓、商铺买在里斯本，别墅、庄园买近郊，别碰远郊区旅游地产，这三点能帮你避开绝大多数的坑。
§ 如果是投资为主，市中心小户型、大学附近的分租房、本地人爱租的区域、临街的商铺都是不错的选择。
§ 如果是自住为主，选自己喜欢的，成熟的居住社区。
按照这个思路，不说能涨多少，至少能跑赢大盘，再不济至少不至于套牢。
对了，有些投资者过于执着于位置，总是认为越中心越好。城市学中有句经典论点“越核心并不一定意味着越繁华，或许只是越原始”。这句话对北京、上海、广州，对洛杉矶、巴黎、里斯本都有效。