2023年10月6日，周五，葡萄牙共和国日报刊发了新住房法案，于次日生效实施！​至此，存在了11年的葡萄牙购房移民正式终结。注意，我说的是“购房移民”，而不是“黄金居留”，因为黄金居留保留了两个通道：创造工作岗位和购买非房产类基金。这两个通道其实特别鸡肋，基本可以忽略。毕竟在葡萄牙创造工作岗位并不容易，如果非要走这条路，有很多更好的国家选择。至于非房产类基金，葡萄牙的经济主体就是旅游和房产，所以市面上的基金多多少少都跟地产尤其是旅游地产相关。跟地产无关的基金，比如纯股票型基金或许有，但你们看看葡萄牙的PSI

本次会议只是议会第一阶段的审议，只给出了“是”或“否”的结论，其他诸如终止时间等细节要在数周后再次审议。3､

先讲国内的三条新闻（有些是旧闻，只是一起说）1､

葡萄牙新移民局上周成立了，这篇文章迟迟没写，因为我一直在观察他们到底是不是真的。葡萄牙人做事经常太随性又不靠谱。至少到目前来看，没有挂牌，也没有官网。各个职能分工也没有理清楚，似乎就是重组了个寂寞。不过人家内政部说了，有6个月的过渡期。至于6个月能不能过渡好，谁知道呢。重组后的新移民局全称叫Agência

这篇文章本应该昨晚写的，但昨天约了过来打指纹的朋友喝大酒，回来倒头就睡了。等醒来的时候，微信里有一百多条信息问这个问题。这会趁早上上班前码点文字。昨天内阁新的提案内容基本跟上次差不多，总统让他们改，他们也几乎没改。就好像你做了个方案，老板不满意，让你回去改，并严厉警告你，不好好改肯定通不过。你结果回去骂老板傻x，象征性地改下PPT就想蒙混过关。结论就是，这个提案在议会通过的概率不超过40%，总统签字通过的概率几乎为0!这次内阁会议选在对江的Setúbal举行，为什么选择对江？因为形势紧迫。很多人不了解为什么总理内阁这么急迫地要解决住房问题。我给你们举两个例子，现在里斯本住房有多难。§

警察到场后劝降无效，击中腿部制服。此处想起中国网友经常说，为什么要击毙，为什么不打腿？葡村警察竟然真的打腿，而且枪法不错。§

之前我在文章里已经说了，“终止葡萄牙黄金居留计划”是葡萄牙政府解决Habitação住房问题的其中一环。而总理内阁对于Habitação住房问题的诸多政策只停留在嘴炮阶段，并没有实质性措施，很多政策在法律层面不严谨、甚至相互矛盾且没有可操作性。这些问题，我一届外籍小民都看得出来，政治精英、议员和总统能看不出来吗？葡萄牙现任总统Marcelo

近日，葡媒统计说，过去三个月，葡萄牙已有超千家餐馆倒闭，平均每天14家。其实餐馆倒闭潮不是从今年开始的，而是从疫情元年的2020年开始的，而且是全球性现象。如果说2020~2022年葡萄牙餐馆倒闭是因为疫情，以及由此带来的游客数量的下降。那么2022~2023年的餐馆倒闭，则要归结于收入下降、原材料价格上涨、员工工资下降、水电燃气价格上涨。说白了，就是成本上升、收入不足，干不下去了。这波餐馆倒闭潮有几个特点：1､

关于这个月新的立法如何定义葡萄牙黄金居留，我一直想写篇文章专门说，最近也在观察各方的角逐，所以迟迟没动笔。昨天葡媒小报negocios率先爆料说，新的提案是要完全终止黄金居留，并从2月16号起执行。而且还配了一个所谓的内部提案proposta截图，清晰度极低，我这里就不附了。这份爆料的提案真实性其实非常低，原因是：1､

Costa政府上台以来，方方面面对于投资移民都是不友好的，这从批复时间、重视程序都可以看出。而且总理在公开场合不止一次地说“Fim

葡萄牙移民局这次言而有信，说本周开放在线续卡，果然在周四开启了。投资移民（黄金居留）等待了三年后，终于可以系统性地换发新的居留卡。我之前就说过，凭葡村的技术水平和行政管理能力，不可能单独针对黄金居留开发一个独立的续卡平台。这次在线续卡系统只是延用了这两年已经在用的临时居留续卡平台，针对黄金居留并没有额外要求。不要求房产证明；不要求无犯罪；不要求移民监14天证明；不要求地址证明（而且可以随意改收件地址）。操作也极为简单，只需要email注册，操作点击，最后完成付款，然后等卡寄回家即可。攻略部分我简单说说：第一步email注册。第二步注册后登陆。第三步操作自动续卡。第四步生成付款码，完成。这里主要说说一个bug。部分在线续卡被拒，具体原因未知。但是在葡村，出现任何事都不要觉得奇怪。我猜，也许是：1､系统判定资料缺失或过期，需要当面补；2､系统判定指纹或面貌改变，不宜延用系统信息；3､系统流量问题，或许换个时间就好了。对了，虽然上述自动续卡流程很简单，但千万别乱试，试错了就没机会了。想到个损招：如果你恨一个人，就随便弄个邮箱，把他的居留卡给在线注册了，这样，他就无法自助续卡了……【相关阅读】※10年总结！葡萄牙投资移民※28万欧移民葡萄牙大面积被拒，为什么？※从葡萄牙政府欲终止黄金居留谈到D7和88-2※为什么我不爱接葡萄牙工签和D7，可能违法！※通胀、加息背景下的葡萄牙房产走势※葡萄牙房市大变天，谁的机会来了？※葡萄牙购房移民FAQ常见问题※讲讲新政后葡萄牙投资移民的现状※葡萄牙黄金居留新政后应该买哪类房产？※讲讲里斯本的学生公寓/单身公寓管理※里斯本黄金居留停止后的应对策略（投资人和移民公司）※讲讲葡萄牙的律师费标准※葡萄牙黄金居留修正案全面解读及投资意见※葡萄牙永居申请费暴涨30倍※里斯本房产市场开始变盘

部分投资人批复或批卡延时。我计划利用我手里的资源，召集部分投资人与葡萄牙移民局开展诉讼，不为了拿到什么结果，只求推动内部变革。有兴趣的可以私下联系我，诉讼费用和律师费主体由我个人负责。§

Apolonia火车站四层小楼只要45万欧，市中心Arroios地铁口近千平米的整楼只要80~100万欧，但即便这样也无人问津。为什么？以Santa

虽然整个阿尔加维地区的人口密度低于标准，但沿海特定城市如Lagos和Faro明显高于指标要求，不应该认定为“低密度区”。2､

根据我们自2012~2022年十年间的数据，黄金居留对于葡萄牙不动产成交的贡献率不到4%，所以将房价和租金上涨怪罪于黄金居留实在是胡扯。更大的原因是经济复苏、欧洲央行放水。3､

戳上面的蓝字关注我们哦！这几天，葡萄牙有个网站做了个各个城市租金回报率的分析，被我们一顿吐槽。他们用的分析方法也是简单粗暴，用各个城市第三季度的房产平均销售价去除平均租金。最后大致得到三个结论：1､

Contract，他去国内某葡萄牙签证中心递交时，被要求一定要：1､

欧洲央行加息客观上导致葡萄牙居民每月多还104欧的房贷。目前葡萄牙的房产市场非常活跃，尤其是首都里斯本都市区的房市。但通胀、加息背景下葡萄牙房市出来了新的特点：1､

葡萄牙商业地产，尤其是大都市区的临街商铺投资回报率高且稳定。2､

其他：小钱，不提了。有些人问到中介费，几乎整个欧美国家，房产交易的中介费都是由卖家全额承担。十二、开发商包租、包回购靠不靠谱？理论上说，“包租”是建立是后期出租收益的基础上的；

戳上面的蓝字关注我们哦！最近比较忙，实在没空码文字。自从2022年1月1日新政后，关于投资移民葡萄牙，中介都在推什么？大家都在买什么？简单总结一下。一､

外围或近郊改善型住宅热度高于市中心房产，疫情后，民众更愿意为新房、带阳台、带电梯、带露台、带土地的房产买单。市中心的老房子，尤其是没有电梯、没有阳台的老房子不被市场认可。5､

都是维持0.3%的税率，也就是我们常说的千分之三。波尔图大区税率也维持在0.324~0.38%之间，比里斯本略高。2、部分房产税率调低的城市Bombarral

utilização（使用证明）不具有Habitação（住宅功能）的不动产，实际上可能是comércio（商业）、serviços（服务业）或

最好是三居室以上的大户型，能分隔成4间、5间甚至更多房间的公寓。2､

写字楼、工业、仓储等类型谨慎投资也许这类不动产类型租金回报非常诱人，但空置风险也高很多，流动性也相对较差。3､

葡萄牙黄金居留修正案全面解读及投资意见※

房价整体上涨并不意味着每个城市、每个区域或每个房产类型都会跟涨，大都市近郊别墅、农场庄园，投资型小户型、分租公寓、自住型豪华大户型、临街商铺等会相对受益。#

后疫情时代的民众心理状态也是一大因素，很多申请者更加的焦虑、暴躁，导致对于很多似是而非的言论都愿意去相信。要知道，这样，是很容易踩坑的。【相关阅读】※

华东美女的老城区大户型这位姐姐在里斯本老城中心区有个T4的大户型，近200平米，带露台，位置绝佳，我估计当年购入价不便宜。现在按单价算，这套估值近百万欧，但为什么挂了很久卖不出去。哪儿出了问题？3､

本地短缺的特定性工种，比如说某葡萄牙餐厅需要招聘一名会讲中文的川菜大厨，本地找不到，只能从国外招。3､

Visa，入境里斯本后若需要税务、银行、租房、买房或移民局相关的服务，我们可以协助。【相关阅读】※

Palos因涉嫌滥用职权，通过发放黄金居留贪污受贿被葡萄牙国家反贪污小组和司法警察逮捕。另有3名中国籍商人因涉嫌卷入这起腐败案而同时被捕。在随后的11月17日，时任葡萄牙内政部长Miguel

14/2021。这次法案对黄金居留的调整还是比较大的，部分在意料中，部分在意料之外，当然政府也是结合了新冠疫情的大背景。上一篇文章是年初一收到消息仓促之间用手机写的，本篇详细逐条说明：1､

审核费由之前的主申请人532.70欧元，各家庭成员82.30欧元，更改为

水源水源对于农场的重要性不必多说，所以靠近水源的最好，但这样的农场市场上是极少的。所以至少地下水要充沛，有些山林地区打几十米深井都没有地下水，这种土地的耕作意义就不大了。§

Mouraria一带。逻辑也很简单，长租本地人不爱住，短租受疫情影响没收益，叠加本地区短租执照暂停的因素。因而放盘巨多，接盘不足，这一地区整体房价承压。此外，像Compolide,

葡萄牙购房移民关门，35万基金大卖？全面解读※

什么是funds基金？基金不同于股票（或债券等），后者是直接投资，而基金是间接投资，实际上购买的是份额，再由基金管理公司去运作。2.

戳上面的蓝字关注我们哦！之前关于葡萄牙黄金居留关停的事，不清楚的点这里。最新的消息是总理府官员说，“为了不影响现有的局面，新的政策预计将在明年初实施。”原文是“Foi

这是葡萄牙政府2020年的预算提案内容，原则上说只对2020年有约束意义，也就是说即使法案最终生效，也可能只是一年期的。明年如果对政府收支产生不利影响，也一定会相应调整。2/

戳上面的蓝字关注我们哦！最近有越来越多的咨询是关于葡萄牙35万投资移民的，问是否靠谱。其实关于35万的投资移民途径我之前也分析过，他是来源于黄金居留法案第三次修正案，即官方的Proposta

Centrais排队办理。推荐后者，前者人多还慢。批复时间：一年左右。附注：1、葡萄牙护照可免签173个国家､186个目的地，全球第4（2018年数据）；2､

简单点说就是投资一个现成公司的股份，并成为经理人。总费用约5万欧，包括股权转让、会计费、律师费、移民申请费、杂费。不包括个人应缴纳的个人所得税和社保费。申请周期：6个月

戳上面的蓝字关注我们哦！关于葡萄牙投资移民（黄金居留）转永居的要求我们之前的文章已经分析了很多了，详见：※

戳上面的蓝字关注我们哦！昨天，一则消息在葡萄牙黄金移民圈炸开了锅。让原本平静的圈子，产生了一丝躁动。由于个人隐私等原因，我们这里不透露这位前辈的真实身份，暂不清楚其申请永居被拒的具体原因。但根据时间，大家也能推算的出，他是2012年底第一批办理葡萄牙投资移民的黄金客。很多人得到这个消息后首先想到的是骂葡萄牙政府，又要抗议，又要维权的。在这里，小编不为谁站台，不给谁打Call，我就问你们，哪条法律说了黄金居留一定能100%转永居的？葡萄牙政府哪天做过承诺会100%给黄金居留五年后转永居了？我们大部分人都是被国内移民中介的虚假宣传忽悠的吧，黄金居留本身只是个临时居留项目，而并非永居项目，五年后转永居也要按永久居留相关法律执行，而不是依据黄金居留法案。黄金居留法案对此并无明确阐述。那黄金居留到底能不能转永居？答案是非常肯定的，因为黄金居留属于短期居留的一种，根据永久居留相关法律，五年后可以申请永居。但是，申请永居是有条件的。小编之前写过一篇FAQ文章详细阐述类似问题，你们可以再读读

Cale，意思是“Cale的港口“。Cale可能是最早定居在杜罗河的一个部落，大概是古凯尔特语，原意已不可考。Portus演变为英语Porto，就是葡萄牙古首都波尔图。

里斯本老城里每一条街道都是风景。即使阳光直射时，街道也总有一侧在阴凉下。两侧各种手工艺店和咖啡馆，还有不期而遇的有轨电车，这一刻心里头的闲适是文字难以形容的。

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