讲讲里斯本的学生公寓/单身公寓管理
好长时间没有更新文章了，一方面是因为年底实在太忙，最近刚把赶在年底新政前的案子处理的七七八八；另一方面也是确实无甚可说。
关于风险基金，我被下了封口令，所以基金不能说了。移民局改革停滞不前，目前大量案子积压，基本约不到号，所以移民局也没有说的必要。关于新政后的策略，我之前已经说了很多，目前依然维持推荐里斯本市区商铺和近郊农场/庄园的观点，至于后面市场的变化，我正在观察。
本文主要讲讲学生公寓/单身公寓，这是我最喜欢的一类房产类型，也是长期以来，里斯本最稳定、流动性更好的投资产品类型。
学生公寓/单身公寓简单来说，就是将整个公寓分租给学生或刚工作的年轻人。优点是：
1､整体收益高于长租；
2､可实时把控房源，利于房源状态的保持和维护；
3､可适当免税。
什么样的房产适合于做学生公寓/单身公寓？
1､ 最好是三居室以上的大户型，能分隔成4间、5间甚至更多房间的公寓。
2､ 最好位置交通节点地区或靠近学校，以Alameda周边和Alvalade周边为最佳，包括且不限于Arroios，Roma，Lumiar，Benfica等区域。
3、最好每个房产都有窗户。
4、邻里结构尽可能简单，最好位于低楼层。
学生公寓/单身公寓的打造策略？
先给大家看看两个案例，一个是Alameda里斯本科技大学附近的原T4（4房2厅）改7室公寓。
另一个是Alvalade里斯本大学附近的原T3（3室1厅）改5室公寓。
前者的市场价大约50~55万欧，每月毛租金回报2100~2500欧；后者市场价35万欧左右，每月毛租金回报1500~1800欧。
为什么说是毛租金回报，因为要扣除水电燃气网络成本，还有管理公司费用。
简单来说，学生公寓/单身公寓在打造时，应：
1、尽可能多的优化居住空间。
2､ 配置基本的生活类家具，比如床、床头柜、书桌椅、衣橱等。
3､ 配置基本的厨房工具，如锅碗瓢盆。
一些管理问题？
1､是不是改造的房间越多越好？理论上当然房间越多，收益越高。但房间越多，同样意味着管理成本越高、公寓损耗越多，甚至越low。有时适当地高档一些，预留会客区、客厅区，反倒会客观上提升租赁价格，减少空置率。
2､解决邻里纠纷。年轻人、群租房，噪声、垃圾等问题是难免的，如果隔壁或楼下住着老头老太，那有的扯皮的。
3､ 只租学生还是也可以接受工作人士？夫妻或伴侣接受吗？只租男生/女生还是混租？只租中国学生/欧洲学生/巴西学生，还是都可以？
4､室友之间的关系处理、欠租处理、一些不良行为的制止与处理，等等问题就要考验管理能力。
有些人买了房，办了移民，然后会三天两头地过来问我，怎么租客没按时打款啊，怎么租客这个月少付房租啊？……首先要明确一个结论是，不要把买房收租等同于存钱拿利息，前者的投资风险值要远高于后者。
不论买的是哪种类型的房产，租赁风险都是存在的，而租赁风险与管理成本正相关。
最后简单总结一下里斯本市场上几种主要房产类型的投资回报与租凭风险。我的排序存在主观性，你们看看就好。
投资回报：民宿>商铺>学生公寓>长租 （此处说的是毛投资回报，民宿自己管还是交给张三李四管，净回报会相差巨大）
租赁风险：长租>学生公寓>民宿>商铺
当然，每种房产类型都有其自身的特点，实际中遇到的情况也不尽相同，投资自己喜欢或擅长的就好。如果你喜欢与人打交道，动手能力强，那民宿是个不错的投资选择；如果你喜欢收租的快感，心态年轻，那学生公寓/单身公寓是最佳选择；如果你平时没空管理，又追求高投资回报，商铺是不二选择；如果你心态平和，不在意租金多少，那就随便来个普通长租公寓吧。
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