从葡萄牙各城市租金回报率谈房产投资价值
这几天，葡萄牙有个网站做了个各个城市租金回报率的分析，被我们一顿吐槽。
他们用的分析方法也是简单粗暴，用各个城市第三季度的房产平均销售价去除平均租金。
最后大致得到三个结论：
1､ 葡萄牙租金回报率最高的城市为：
Santarém 圣塔伦7.6%
Viana do Castelo 维亚纳堡7.2%
Leiria 莱里亚6%
2、葡萄牙租金回报率最低的城市为：
Lisboa 里斯本3.8%
Aveiro 阿威罗4.3%
Faro 法鲁4.5%
3、葡萄牙租金回报率最好的产品
写字楼> 商铺> 车库> 住宅
我在朋友圈说了，这种分析一点意义都没有。数据变量过于简单，结论也是放之四海而皆准的。
闭着眼其实就可以得出相似的结论，比如说：
纽卡斯尔的租金回报率高于伦敦。
南昌的租金回报率高于北京上海。
这里面的问题出在哪？到底应该怎么分析才合理，才能给我们的房产投资带来指导意义？
我觉得至少应该从三个方面去优化这个分析：
1､ 增加出租周期和空置时间等分析变量
打个比方说，同样的一个两居室，在里斯本我只需要一个星期就能租出去（平均能租三五年），而在圣塔伦需要一两个月才能租出去（平均只能租一两年）。
这中间的空置成本和中介费等成本，是需要考虑进去的。
2､ 房产流动性和增值空间
房产作为投资产品，租金回报往往是和流动性/增值空间成反比的。
另外一个例子是股票，分红率高的股票一定是成长性比较差的。
没有任何一个投资产品会同时具备流动性好、增值空间大，而且投资回报高。这不符合市场逻辑。
3､ 城市内部有不同房产类型和片区划分
任何一个城市在其内部也有不同的片区，有不同的房产类型，用一个总的租金回报不足以反应具体情况。
比如说里斯本，有市区有郊区，有富人区有贫民区，商铺有临街旺铺，有犄角旮旯没人四周没人的商铺，这些都要具体分析的。
上周有个葡萄牙维亚纳堡（就是上文说的7.2%租金回报的地区）的律师，找我咨询在里斯本买房出租的事。所以如果单纯看租金回报，为啥他不在家乡买，要大老远来首都里斯本。维亚纳堡位于葡萄牙最西北端，靠近西班牙，开车到里斯本要大约4个小时。
实际的结论是什么：
我们不该通过所谓租金回报率来判断房产的价值，而是要明白正是因为其价值不高，造就了租金回报率高的局面。
事实也是如此，买家都集中在租金回报率较低的里斯本、阿威罗、法鲁和波尔图，而不是所谓高回报地区。
房产类型也是回报率较低的住宅和临街商铺更受欢迎，而不是回报率更高的写字楼。
这一切都是由市场本身决定的，当然市场也是动态的，作为投资人需要自己去思考，去选择适合自己的。
最后套用股市里的逻辑去总结房市：如果选择高回报，就要放弃高增长和流动性。
最怕的是：你想要的是租金，市场想要的是你的本金。