葡萄牙购房移民FAQ常见问题
这段时间咨询的人太多，我觉得有必要整理出这篇文章，内容主要来自各位移友提出的问题。以后谁再加我，我先把这篇文章丢给他看，这样能省下很多时间。
目录
一、为什么选择葡萄牙？
二、葡萄牙购房移民的几种方式
三、沿海发达地区和内陆欠发达地区怎么区分？
四、关于35万翻新项目
五、关于翻修合同
六、关于移民程序
七、关于时间节点
八、关于律师
九、关于资金安全
十、50万、35万、28万能在葡萄牙买什么？
十一、葡萄牙购房移民要花多少钱？
十二、开发商包租、包回购靠不靠谱？
十三、葡萄牙购房移民和西班牙、希腊项目的区别？
十四、如何让我证明我不会骗你？
以下为正文部分
一、为什么选择葡萄牙？
那些还不知道葡萄牙在哪的麻烦先问下谷哥或度娘。我个人在葡萄牙生活了十年，也跑遍了欧美，说几点自己对于葡萄牙的感受：
优点部分：
1､ 气候好，冬不冷、夏不热。
2､ 食品安全，物产丰富。
3､ 老牌资本主义发达国家，社会稳定度高。
4､ 社会融合度高，不排外，更不排华。
5､ 治安好。
6､ 物价便宜、生活成本低。（综合生活成本约等于国内二线城市）
7､ 优质的教育系统，公立学校免费。
8､ 优质的医疗系统，公立医院免费。
9､ 无处不在的人文关怀，这个只有住下来才能体会。
10、远离全球冲突敏感点，地缘政治优秀。(一战二战中立国，国际知名墙头草国家）
11､ 混欧盟护照容易，五年，语言A2，全欧洲最简单。
缺点部分：
1､ 社会运行效率低。
2､ 本地人热情有余，靠谱不足。
3､ 市场小，税收高，挣不到大钱。
4､ 除生活必需品外的工业品价格贵，人工尤其是蓝领工人贵。（当然这是欧美的普遍性问题）
综上，如果选择移民来葡萄牙，得先问问自己要的是什么，优点部分是不是自己要的，缺点部分是不是自己能承受的。
平心而论，很难在这个世界上找到比葡萄牙更宜居的地方。
二、葡萄牙购房移民的几种方式
葡萄牙购房移民始于2012年，经历过几轮政策调整后，估计没几个人能完整地说清楚。这里我尝试用浅显的语言一次性说明白。
第1阶段：
50万欧买房移民，从2012年至今，这是雷打不动的主流方案。
第2阶段：
35万旧房翻修。葡萄牙政府认为，外国投资人都跑去买新房了，推高了新房价格。但我们老城区的旧房子谁买？为了让政策向老城区、向旧房倾斜，也为了新房和二手房市场的稳定。葡萄牙政府推出旧房翻修移民，降低门槛，只需要35万。也就要说房价+翻修费超过35万欧即可申请移民。
第3阶段：
葡萄牙政府认为，外国投资人都在里斯本等发达城市买，那我们广袤的内陆地区怎么办？为了让政策向内陆欠发达地区倾斜，提出投资内陆地区打8折。
即内陆欠发达地区买房50*0.8，只需要40万欧。
内陆欠发达地区旧房翻新35*0.8，只需要28万欧。
（很多中介只知道推28万，28万怎么来的都不知道。）
第4阶段：
葡萄牙政府认为，太多的投资集中在里斯本等沿海发达地区的住宅，推高了大都市住宅价格，破坏了本地居民的正常的生活。所以从2022年1月1日起，葡萄牙大陆所有沿海发达地区的住宅类移民取消。
综上，目前的葡萄牙购房移民方式有4种：
1､ 沿海发达地区（非住宅类），50万欧；
2､ 沿海发达地区（非住宅类翻新项目），35万欧；
3､ 内陆欠发达地区（所有房产类型），40万欧；
4､ 内陆欠发达地区（翻新项目），28万欧。
而实际上第3/条途径几乎没有人用，因为不差钱的一定选1/2/，差钱的或不想花太多钱的往往会选4/。
三、沿海发达地区和内陆欠发达地区怎么区分？
所谓“内陆欠发达地区”严格来说，应该叫做Territórios de Baixa Densidade，字面意思是“低密度地区”。
这是由葡萄牙财政部结合葡萄牙城市协会，根据经济发展、人口密度、基础设施情况、城市发展情况等等指标确定的区域，一共涵盖165 个市镇municípios 和73个教区freguesias.
说白了，就是经济不好又没什么人的穷地区。
那么，内陆欠发达地区房产最大的问题是流动性，这是我们一再反复强调的。
如果买房是为了自己偶尔来住，或来养老，那买哪都无所谓。
如果是想出租，想以后好转手，或抱着投资的目的，内陆欠发达地区要非常慎重。
四、关于35万翻新项目
翻新移民项目理论上有两种：
1､ 开发商收旧楼，整体翻新好，再分割成若干个单元卖出。
（沿海地区分割成35万或17.5万，内陆地区分割成28万或14万，不要问我为什么这么分割，开发商比咱聪明）。
这个流程相对简单，但房价会较贵，性价比不高。
2､ 自己买符合移民条件的旧物业，同合法登记的建筑公司签订翻修合同。
（比如说在里斯本花30万买个商铺，再花5万欧签订翻修合同）。
这一途径的优点是物业选择余地大，价格可控，翻修成本可控，性价比高。
放到实际案例中，在国内直接推的几乎都是1/，过来葡萄牙找我们本地中介买的大部分都是2/。
对了，我们有自己合法登记的建筑公司，提供购房翻修一条龙服务。
五、关于翻修合同
不管是沿海地区的35万也好，还是内陆地区的28万也好，都是需要房价+翻修费达到移民门槛。
这里移民局并没有界定比例应该是多少，但原则要求“合理性”。
那什么是合理性？就是逻辑或操作上不能让移民官觉得欠合理。
比方说，你在里斯本买个34万的商铺，只花1万欧翻修，这合理吗？
再比方说，你花10万欧买个商铺，再花25万翻修，这合理吗？
你自己都觉得不合理，移民官会怎么想？
六、关于移民程序
不管是本人来，当面办理；还是本人不来，远程办理。申请程序都是一样的：
律师委托
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开税号
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银行开户
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选房
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房产过户
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（签订翻修合同，如果是35万或28万）
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递交文件到移民局⬅无犯罪等公证件
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移民局预批复
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移民局通知登陆，拍照、打指纹
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收到葡萄牙居留卡。
理论上说，如果投资人国内无犯罪等文件没问题，葡萄牙购房移民的成功率是100%。
七、关于时间节点
目前主要的时间节点：
1､ 开税号 （1~2周）
2、银行开户 （1-2个月）
3､ 购房过程 （主要取决于买家资金，买卖双方协商）
4、移民局预批复，一般6个月
5､ 通知登陆拍照打指纹，这个时间由移民局决定，从目前的案例看，预批复后3个月-1年不等。
6、收到葡萄牙居留卡，移民局通知缴费后两周左右。
有些一上来就问房源的，我再强调一句，找葡萄牙本地中介买房需要先有税号和银行账户。因为现房是面向全部市场，而且移民局要求购房移民款必须从本人葡萄牙的银行账户支付。
有些期房，尤其是针对特定移民群体的期房可接受前期预定，这是不同概念。
八、关于律师
律师主要负责协助开税号、开银行账户、房产背景调查、房产过户和移民申请、续卡，部分业务还会涵盖后期的报税等等。
实际上房产过户和移民申请，对于律师而言都是小儿科的工作。主要是看律师上不上心，工作效率如何。
葡萄牙律师真实与否可以在律师协会网站查询 https://portal.oa.pt
目前市场律师费：
单人单次申请费用在5000欧元上下较为合理；
一个家庭包五年的费用在6000~8000欧较为合理。
太高或太低都不应该。
九、关于资金安全
葡萄牙购房移民资金的流动顺序是：
申请人自己的、或家人的、或朋友的欧盟境外账户
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申请人本人的葡萄牙账户
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卖家账户
从申请人本人的葡萄牙账户到卖家账户，如果本人在葡萄牙，可以自己去银行柜台申请大额转账，或申请支票。
大部分人不在葡萄牙，那只能由代理律师，用委托书去银行申请。前提是，律师必须得到申请人的书面指令。
有些时候，银行也会通过电话二次核实。（开户时会预留申请人国内电话和Email）
中介方和其他人一律没有权限接触银行资金。
举个例子，我打电话给银行经理，问我们的客人某笔钱有没有顺利到账、或账户余额多少，银行往往都会基于隐私不告诉我，虽然我跟银行很多的客户经理都很熟了。
法制社会，懂不？
顺道说一句，任何在前期咨询阶段问“资金怎么出来的”诸如此类问题，拒绝回答！
十、50万、35万、28万能在葡萄牙买什么？
经常性的有些人拿其他国内中介的28万内陆酒店项目，问我靠不靠谱。我一律拒绝评价。
对于移民而言，所以项目都是靠谱的。但对于投资来说，那是另外一个概念。所以，“投资移民”是一个词？还是“投资”“移民”两个词？你们自个把握。
内陆地区的房产最大的问题是流动性，尤其是买个酒店客房，有些还不是独立产权（只是分割产权），这种以后会是大问题。
这么说吧，28万在内陆欠发达地区可以买个不错的大公寓或小别墅，35万在里斯本不错的街道可以买个很好的商铺，50万可以在里斯本近郊买个旅游性质的度假别墅或占地超2万平米的大庄园。所以你问我买个酒店客房靠不靠谱？
（一线海景度假别墅，带泳池，只需52.5万欧，可办移民）
十一、葡萄牙购房移民要花多少钱？
费用大概分为如下几个部分：
§ 购房费用（含翻修费用）：28万/40万/35万/50万
§ 购置税：房价的6%左右
§ 印花税：房价的0.8%左右
§ 公证处：1000欧左右
§ 律师费：6000欧左右
§ 移民局：6000欧左右/人
§ 其他：小钱，不提了。
有些人问到中介费，几乎整个欧美国家，房产交易的中介费都是由卖家全额承担。
十二、开发商包租、包回购靠不靠谱？
理论上说，“包租”是建立是后期出租收益的基础上的；
“包回购”是建立在后期好卖的基础上的。
如果你自己放市场上租也能达到或超过这个收益率，那这个“包租”就是靠谱的。否则就是羊毛出在羊身上。
如果你反手卖，也差不多能卖出这个价，那“包回购”也是靠谱的。否则，只是前期营销手段而已。
实际上，葡萄牙购房移民从2012年至今，十年间，就没几个人能回购成功的。
开发商肯定比外国投资人会玩，你想打官司？门都没有！人家在签订所谓回购协议的那一刻，退路早就想好了。
十三、葡萄牙购房移民和西班牙、希腊项目的区别？
首先，每个国家有每个国家的优点，每个移民项目也有每个移民项目的特点，你们要根据自己的个人需求选择，我不喜欢捧一个踩一个。
于我个人而言，葡萄牙和西班牙的购房移民门槛差别不大。西班牙更适合做生意的人开拓市场，而葡萄牙更适合生活。
希腊项目的优点是门槛低，但实际没有可比性。在希腊花25万欧，得到的实际效果跟花几百块办个5年申根签证没啥区别。
十四、如何让我证明我不会骗你？
这个问题我真不知道怎么回答，我也非常理解大家萍水相逢，把大几百万RMB往葡萄牙一转，这个过程需要极大的信任。
但中介方只是个信息提供方，说白了，我只提供房源信息。经过我们筛选的房源，如果你喜欢，我们按程序推进。如果不喜欢，没关系，选到喜欢为止。
在这一过程中，我们不涉及资金，没有额外收费。所以，我能骗买家什么呢？
最后说一句，这个公众号里所有的文章都是我这么多年一字一句独立完成的，我也从来不参考其他中文宣传内容。
如果在任何地方看到大段的文字与这里看到的吻合，不要怀疑是我写的还是抄的。
大概先整理这么多，以后再补充。
魔都的订单还没处理完，帝都的订单接踵而至。
讲真，我高兴不起来！太难了，唉~
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