华政学报 | 王蒙 经适房违规出租的合同效力与法律效果——兼论比例原则在合同效力认定中的运用
经适房违规出租的合同效力与法律效果
——兼论比例原则在合同效力认定中的运用
作
者
简
介
王蒙 华东政法大学特聘副研究员
目次
一、经适房的产权结构定位
二、实务相关判决概览
三、违法合同效力判定的方法
四、经适房租赁合同效力的具体检讨
五、违规出租经适房的法律后果
六、结语
摘 要
经济适用住房是具有社会保障性质的住房，其使用和流转均受到限制。购房人擅自出租经适房的行为既违反了相关管理规定，也在一定程度上损害了社会公共利益。就产权结构而言，购房者与政府按份共有的制度设计日渐成为主流。在判断经适房租赁合同的效力时，须在探求规范意旨的基础上对各方的利益进行综合考量。运用比例原则的结果显示，应以承认租赁合同效力为宜。如此既能避免购房人借出租经适房牟利，亦可兼顾善意承租人的正当利益。作为经适房的按份共有人，住房保障实施机构可主张原物返还请求权、房屋使用利益返还请求权、不当得利返还请求权。作为保障性住房的监管部门，它还应当对违规购房人施以相应的行政处罚，以切实维护经适房制度的有序运行。
关键词
经济适用房 共有产权住房 强制性规定 社会公共利益 比例原则
2016年9月，上海市第一中级人民法院审理了一起经济适用房租赁纠纷案。该案基本案情可概括为：张某将其所购经济适用房（下文简称“经适房”）出租于祁某，双方书面签订了房屋租赁合同。其后，祁某擅自将该房屋转租于他人。在发现转租行为后，张某向法院诉请解除租赁合同，并要求祁某支付房屋使用费。
一、经适房的产权结构定位
《经济适用住房管理办法》第30条第1款规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”就其中“有限产权”这一概念的理解，学界存在两种观点：一种为“共有权说”（或“按份共有说”），即购房人与当地政府按比例共同享有经适房的产权；另一种则是“受限制的单独所有权说”，即购房人对经适房取得单独所有权，但其对房屋的转让、处置等权能在一定程度上受到限制。
由此可见，立足于我国当前的政策背景，越来越多的省份在设计保障性住房的产权结构时，或已采纳或正转向共有产权模式，这也为今后保障住房立法的提供了制度支撑与有益经验。职是之故，本文将以按份共有的产权结构为基本前提，来分析经适房违规出租的合同效力与法律后果。
二、实务相关判决概览
合同是否有效是审理合同纠纷的前提，属于法院应当主动审查的事项。因此，在处理经适房租赁纠纷案件时，即便当事人并未主张，法官亦须依职权审查租赁合同的效力。购房人擅自出租经适房，系违规使用经适房的情形之一。这一行为违反了国家有关经适房的管理规定（如《经济适用住房管理办法》第33条），自会引发如下追问：对于此种情形，能否适用《合同法》第52条第5项的规定，以“违反法律、行政法规的强制性规定”为由判令经济适用房租赁合同无效？
各地法院不仅在认定合同效力的基本立场上出现差异，即便同为认定合同有效或无效的判决，判决书给出的理由也各不相同：由于出租经适房违反了相关管理规定，部分法院会依据《合同法》第52条第5项，以违反强制性规定为由判令租赁合同无效。然而，此种处理方式存在明显的硬伤。《合同法解释一》第4条明确将“强制性规定”的范围限定在“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”。目前，我国尚无有关经适房管理的法律或行政法规存在。就法规范的效力位阶而言，《经济适用住房管理办法》仅属于部门规章，而各地实施的经适房管理规定则属于政府规章，均无法满足《合同法解释一》第4条对强制性规定效力位阶所设立的门槛。或许是为了回避这一问题，部分法院虽然判令经适房租赁合同无效，但在认定理由上或是一笔带过，或是含糊其辞。鉴于经适房的社会保障功能和公共福利属性，也为了规避前述做法在法律适用上的障碍，不少法院会转而适用《合同法》第52条第4项的规定，以损害社会公共利益为由判令经适房租赁合同无效，本文开篇提及的案件即为其例。
与以上判决否定合同效力的立场不同，在审判实践中也有不少法院明确表示：经适房租赁合同“系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效”。持此立场者认为，因《经济适用住房管理办法》仅系部门规章，故不得将其作为判断租赁合同效力的法律依据。根据《合同法解释二》第14条，合同只有在违反所谓“效力性强制性规定”时，才能被认定为无效。职是之故，有些法院认为，禁止经适房租赁的相关条文系管理性而非效力性规定；违规出租的行为会为出租人招致行政法上的不利后果，但租赁合同效力不会因此受到影响。此外，还有法院认为，经适房租赁合同有效，但当事人可诉请解除。以上对相关判决的梳理表明，就经适房租赁合同的效力评价而言，我国各地法院的立场并不统一。从法院肯定或否定合同效力的理由中，又可进一步提炼出如下几则问题：其一，经适房禁租规定的效力位阶和规范性质如何？其二，法院应当如何运用这些规定判断经适房租赁合同的效力？其三，《合同法》第52条第4项和第5项规定的适用关系如何？其四，违规出租经适房会产生怎样的法律后果？这些具体问题直接关乎能否对经适房租赁合同效力作出适切的评价。遗憾的是，无论是既有的理论学说还是实践做法，都未能提供令人满意的答案，故而下文的论述将逐一作出回应。三、违法合同效力判定的方法
（一）以规范目的为起点
较之以往的条文，《民法总则》第153条第1款新增了但书规定。此种规制模式强调规范意旨考察对违法合同效力认定的重要性，在学理上被称为“规范目的保留”（Normzweckvorbehalt）。具言之，当法律行为与某一强制性规定相抵触时，不能径自否认法律行为效力，而应先行检视所涉规定的含义与目的（Sinn und Zweck）。只有当该规定未对行为效力另作评价时，才能认定该行为无效。虽然《合同法》第52条第5项并未包含上述但书规定，但仍应遵循“规范目的考察先于合同效力评价”的思维进路。此点不仅必要而且可行，也更加符合立法者的意思。
依笔者所见，探求规范意旨的过程在本质上就是法官进行法律解释的过程。当合同与某一强制性规定发生抵触时，首先应当综合运用法律解释的方法，探求立法者设立该规定所欲实现的目的。在这一过程中，须重点关注该规定所规制的对象与所保护的利益。在规范意旨确定之后再进一步追问，为确保规范目的不会落空，应对与其相抵触之合同的效力作何评判。（二）以利益衡量为手段
法律规定所欲保护者，或为抽象的秩序利益，或为当事人的具体权益；既可以是社会公共利益，也可以是国家或集体利益，亦不妨为个人利益。以强制规范为准绳评判合同是否有效，构成公权力对私主体合同自由的干涉。由此可见，在违法合同的效力评价上，强制规范所保护的利益和合同自由原则之间存在某种程度上的紧张关系。尤其是在只有合同一方违反强制性规定的情形下，合同效力的评价还关乎另一方的利益（如合同的履行利益、信赖利益等）。由此可见，欲对违法合同的效力作出适切论断，利益衡量是必循之法。就个案而言，在遵循规范目的之前提下，须进一步结合具体情形，对所涉诸项利益从性质、数量、位阶等多个维度展开对比。唯有如此，才能对合同效力作出最为合理的评判。合同乃当事人合意的产物，其效力认定关乎意思自治这一民法基本原则。只有当强制规范旨在保障公共利益或维护善良风俗时，判令与之抵触的合同始具有正当性。此点亦在《民商事合同案件指导意见》第16条的规定中得以体现。这一立场值得赞同，因为只有当合同损及公共利益或悖于善良风俗时，公权力才有正当理由介入私领域对合同自由予以限制。同时，这也符合《合同法》第52条第5项“转介条款”的功能定位。既然是否损害公共利益在很大程度上决定了违法合同的效力，那么就有必要厘清《合同法》第52条第4项和第5项规定的适用关系。笔者认为，这两项规定系一般法与特别法的关系，后者是前者的具体化。若某一强制规范以保护公共利益为本旨，说明立法者有意识地以制定法的形式确认公共利益价值上的优位性。易言之，该规定系公共利益保护在制定法中的具体表述。因此，当合同违反该规定时，应优先适用《合同法》第52条第5项来判定合同效力。否则，将有从特别法向一般法逃遁之嫌。只有当缺少明确的强制性规定时，才有必要检视是否尚有适用《合同法》第52条第4项的余地。正因如此，有学者建议在法条编排上应当将《合同法》第52条第4项和第5项规定的位置对调，此点已为《民法总则》的相关规定所采纳。
（三）以比例原则为工具无效作为合同“不生效力的最强程度”（der stärkste Grad der Unwirksamkeit），是对当事人合意最彻底的否定，在本质上属于一种私法上的“无效制裁”（Nichtigkeitssanktion）。当合同违反强制规范时，姑且不论令其无效是否一定能保证规范目的之实现，合同无效为当事人利益带来的负面影响却是十分确定的。尤其当只有一方违反强制规范时（例如承租人对所租房屋为经适房不知情），令合同无效将严重影响另一方当事人的利益：其信赖利益的损害尚能通过缔约过失制度得到救济，但履行利益势必会因合同无效而落空。
由此可见，当合同与某一强制性规定相抵触时，法院对合同无效的认定须谨慎为之。即便该规定具有保护公共利益的目的正当性，也不能就此断言合同无效。损害公共利益只是导致违法合同无效的必要非充分条件。易言之，保护公共利益为目的，令合同归于无效为手段。笔者认为，此时应运用比例原则进一步检视，手段运用与目的实现之间的关联性以及手段本身的适切性。比例原则（Verhältnismäßigkeitsprinzip）发端于公法领域，主要被用来判定国家对公民基本权的干涉是否具有正当性，是控制行政裁量处分以及其他国家干预行为合法性的重要工具。此项原则要求，如欲以公权力对私权利加以限制，须审查公权力行使之目的与手段之间是否处于一种合比例的关系。比例原则的运用可分为四步：（1）明确运用公权力所欲实现之目的，重点考察该目的是否具有正当性；（2）审查所采取的手段是否有助于目的实现；（3）检视是否采取了最温和即对私权影响最小的手段；（4）衡量前述手段对私权的限制与所追求的目的之间是否成比例。前述四个步骤又可分为两个阶段：第一步为预备阶段，或称目的确立阶段；后三步为具体检视阶段，分别对应比例原则的三个下位原则，即合目的性（Geeignetheit）、必要性（Erforderlichkeit）、均衡性（Angemessenheit）原则。
近年来，越来越多的学者在讨论违法合同效力的问题时引入了比例原则，笔者对此持赞成态度。无论是以违法抑或以损害社会公共利益为由否定合同效力，在本质上都是运用国家公权力对私人合同自由进行干预，故满足比例原则适用的前提。若合同违反的强制性规定旨在保护公共利益，则可通过预备阶段对目的正当性的检验。此时，尚须满足如下条件，判令合同归于无效才谓合理：第一，判令合同无效有助于公共利益的保护，即满足合目的性要件；第二，没有其他有助于保护公共利益但对当事人影响更小的手段存在，即满足必要性要件；第三，受到保护的公共利益与合同无效为当事人带来的不利益之间比例均衡，即满足均衡性要件。四、经适房租赁合同效力的具体检讨
上文已经明确了违法合同效力评价的一般方法，其中以比例原则的运用最为关键。循此思路，下文论述将从禁止经适房出租的相关规定入手，探求此等规范背后的立法目的，然后再通过利益衡量和比例原则的检验，对经适房租赁合同的效力进行判定。
有学者坚持认为，对于任何强制性规定，均应从实质上审查其对合同效力的影响。是故，不能仅以效力位阶不够为由排除上述两条规定的适用。持这一观点的学者指出，应当对《合同法》第52条第5项的规定作扩张解释。该项规定虽然明确指向法律和行政法规，但这毋宁只是对合同效力审查规范依据的一种“有限列举”，其他效力层级的法律规范亦应被包含在内。与此相反，另一种处理方式严格遵循《合同法》第52条第5项对强制性规范效力位阶所作的限制，转而适用该条第4项规定来判断合同效力。但是，在具体论证该合同是否损害社会公共利益时，会将法律与行政法规以外的强制性规定纳入考量。
以上两种方式各有利弊：前者虽有理论正当性，但在司法实务中恐难落实，毕竟《合同法解释一》第4条明确指出“人民法院确认合同无效……不得以地方性法规、行政规章作为依据”。后者虽然恪守法条文义，但难免有架空《合同法》第52条第5项、从特别法向一般法逃遁的嫌疑。就可操作性而言，笔者更倾向后者。但是，无论采纳何种方式，都必须考察上述两条规定的规范目的，并运用比例原则来检视应否令经适房租赁合同归于无效。
2.经适房禁租规定的规范目的我国现行法之所以禁止购房人对外出租经适房，根本原因在于经适房本质上属于社会保障性住房。作为政府的一项准公共服务产品，经适房属于国家福利行政的范畴，根本目的在于解决城市中低收入人群的住房问题。职是之故，经适房的建设享有一系列政策优惠：一方面，用于建设经适房的土地是以划拨的方式取得的，无须缴纳土地出让金。另一方面，经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。此外，国家还对经适房实行价格管制，其销售价格以“保本微利”为基本原则。基于以上诸点，经适房的售价远低于同地段商品房的价格。此种价格优势在本质上来源于国家对公共资源的投入。倘若某人先以低价购入经适房，再以市价进行转售或出租，显然是以此为手段为自身牟利。这种行为彻底背离了经适房制度的社会保障功能，会对社会公共福利造成严重损害。转售或出租行为使得经适房的住房保障功能落空，扰乱了经适房管理秩序。购房人利用国家对经适房的政策优惠谋求私利，政府的公共财政利益将因此遭受损失。
由此可见，经适房禁租规定的规范目的均具有维护社会公共利益的正当性，意在防止经适房购房人通过出“低价购入、市价出租”的方式牟取暴利。在此种意义上，否定经适房租赁合同的效力，至少在目的正当性上无可指摘。易言之，这种做法能够通过对规范目的正当性的考察。（二）共有产权模式下经适房租赁合同的效力判定1.违规出租行为的民法定位《物权法》第96条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”对共有房屋的出租当然属于该条所言“管理”之范畴。循此思路，若案件所涉经适房系按份共有，先行须检视各按份共有人（即购房人与住房保障实施机构）之间是否就房屋出租事宜有所约定。根据《上海市共有产权保障住房供后房屋使用管理协议示范文本（2018版）》（以下简称为“《房屋使用管理协议》”）第3条第2项的规定，经适房的购房人“在所购共有产权保障住房取得完全产权前”，不得“擅自出租、出借共有产权保障住房”。由此可见，各按份共有人已达成：购房人不得擅自出租经适房之约定。
基于以上分析，购房人违规出租经适房的行为，在本质上属于某一按份共有人（购房人）未经其他按份共有人（即住房保障实施机构）许可擅自出租共有物的行为。就租赁合同的效力而言，有两点需要说明：一方面，租赁合同对其他按份共有人（住房保障实施机构）不生效力，此点自无疑问。另一方面，由于租赁合同系负担行为而非处分行为，故不因出租人缺少相应权限而无效。当然，按份共有人擅自出租共有物还会引发其他法律后果（如占有物返还请求权、不当得利返还请求权等），此点留待下文详述。2.比例原则的具体运用前文分析表明，经适房禁租规定的目的在于防止购房人以此牟利而对社会公共利益造成损害；判令经适房租赁合同无效则是实现该目的可供参考的手段（之一）。接下来，须根据比例原则的具体要求，逐一检视该手段的运用是否满足合目的性、必要性以及均衡性。（1）合目的性检验判令经适房租赁合同无效，系对合同效力的彻底否定，将引发如下后果：一方面，作为出租人的购房者，无权请求承租人支付租金，并且应返还已收取之租金。另一方面，承租人须腾退房屋，并返还租赁期间对房屋的使用利益。由于使用利益依其性质无法返还，故承租人须折价补偿，本质上属于因不当利益所生之价值补偿（Wertersatz）。进一步而言，由于经适房系购房者和住房保障机构共有，故承租人须按其各自份额比例分别进行折价补偿，并以通常租金（同地段同类商品房的租金）为计算标准。
当租赁合同无效时，购房人须向承租人返还全部租金，而仅得依其产权份额请求对方予以折价补偿。由是观之，购房人以出租经适房牟利的企图，会因租赁合同被认定无效而落空。易言之，以判令经适房租赁合同无效作为手段，有助于实现经适房禁租规定之规范目的，即能通过合目的性检验。
（2）必要性检验在这一阶段，须审查令合同无效是否是实现前述规范目的最温和的手段。易言之，此时首先应当追问：为实现经适房禁租规定的规范目的，除了彻底否定租赁合同的效力之外，是否存在其他可供选择的手段？在按份共有模式下，购房人向他人出租经适房，在本质上属于按份共有人擅自出租共有物的行为。住房保障实施机构作为另一按份共有人，一方面可对承租人行使所有物返还请求权，要求其腾退房屋。此时，经适房租赁合同有履行不能之虞，任何理性的承租人自会主张解除合同。另一方面，对于已收取的租金，住房保障实施机构既可根据与购房者达成的有关约定，亦得依据不当得利法上的有关规定请求返还。如此一来，购房人借出租经适房为自身牟利的企图同样无法达成。
既然有不止一种手段可实现规范目的，那么自应比较二者对当事人利益的影响是否有所差别。只有当令合同无效对当事人利益的影响最为轻微时，才说明这一手段对规范目的达成具有必要性。然而，本文探讨案例所呈现的情形恰恰相反。其一，抽象的就法律关系的稳定性而言，须尽可能地维持合同效力，若无必要则不应判令合同无效。依《合同法》第58条，合同无效会引发财产返还、折价补偿以及损害赔偿等法律后果。在本案中，若判令经适房租赁合同无效，就承租人对房屋使用利益的返还或折价补偿而言，其中所涉及的法律关系甚为复杂。相比之下，若维持合同效力，则会产生住房保障实施机构的所有物返还请求权与不当得利返还请求权，法律关系更为明晰。其二，维持合同效力更有利于保护善意承租人（即其不知晓或不应当知晓租赁房屋为经适房）。对善意承租人而言，合同有效不仅意味着其得行使履行请求权并合法享有房屋的使用利益，而且还意味着其能够享有合同法上的一系列救济。假设租赁双方订有违约金条款，当合同被认定无效时，该条款也将归于无效，善意承租人遂无法请求对方支付违约金；反之，若维系合同效力，则善意承租人仍得向对方主张违约金请求权。显然，后一种处理模式更符合当事人的意愿，对相关利益的影响更为轻微，也能更好地保护善意承租人。因此判令经适房租赁合同无效，令承租人丧失一切合同上的权利，这种做法对善意承租人极不公平。反之，若仍令合同有效，则既能在现有民法制度下实现对社会公共利益的保护，亦可顾及善意承租人的正当利益。两相比较，应以维持租赁合同效力为宜。（3）结论以上分析表明，在按份共有的产权模式下，判令经适房租赁合同无效，未能满足比例原则对手段必要性的要求。是故，依本文的观点，出租经适房的行为虽然违反前述强制性规定，亦在某种程度上损及了社会公共利益，但租赁合同不应因此无效。当然，这并不代表着纵容购房人的这种不当行为，通过民法的其他制度以及行政法上的相应责任，同样能够实现前述强制性规定的规范目的，有效遏制违规出租经适房的行为。五、违规出租经适房的法律后果
购房人擅自出租经适房，租赁合同虽然有效，但违规出租行为本身还会引发其他法律后果：首先，住房保障实施机构对承租人享有若干请求权，主要涉及经适房以及房屋使用利益的返还问题。其次，就已收取的租金而言，住房保障实施机构得向购房人主张不当得利返还请求权。再次，购房人擅自出租经适房违反了经适房出售合同的相关约定，还将产生相应的违约责任。最后，违规出租经适房还将为购房人招致公法上的不利后果，如被处以罚款、责令腾退房屋等。正是通过这些具体的法律后果，在维持租赁合同效力的前提下，同样能够实现防止购房人牟利、维护社会公共利益的目的。
对于按份共有人行使所有物返还请求权的方式，我国《物权法》未设特别规定，或可借鉴比较法上的经验。《德国民法典》第1011条规定，“各按份共有人得就共有物之全部向第三人主张基于所有权所生之请求权，惟所有物返还请求权之行使须遵循第432条之规定。”与之类似，台湾地区“民法”第八二一条规定：“各共有人对于第三人，得就共有物之全部为本于所有权之请求。但回复共有物之请求，仅得为共有人全体之利益为之。”
上述规定表明：原则上，按份共有人得请求无权占有人向全体共有人返还共有物。但是，在特殊情形下（例如某一共有人拒绝受领共有物），亦得请求只向部分或特定共有人返还共有物。因此，在本案中，住房保障实施机构可请求承租人返还房屋由购房人占有。若购房人拒绝受领房屋，则住房保障实施机构可直接请求承租人将房屋返还由其自己占有。
2.对房屋使用利益的返还请求权（1）不当得利返还请求权与“所有人－占有人关系”住房保障实施机构就房屋的使用利益对承租人享有返还请求权，该项权利在本质上属于不当得利请求权。如前所述，经适房租赁合同仅在购房人与承租人间发生效力。因此，对住房保障实施机构而言，承租人享有房屋使用利益欠缺法律依据，将产生不当得利返还的问题。有观点认为，承租人仍负有支付租金的义务，“未受有相当于租金之利益”，故前述不当得利请求权不成立。这一观点显然不妥：一方面，承租人实际享有了房屋的使用利益；另一方面，租赁合同具有相对性，承租人不得以此为由主张其未受有利益。然而，问题并非如此简单。在本案中，住房保障实施机构和承租人之间成立所谓“所有人－占有人关系”。各国物权法往往就此设有特别规定，以保护未被起诉的善意占有人。其中有关占有物使用利益返还的特别规定或将对前述不当得利请求权的行使产生影响。照此思路，欲回答住房保障实施机构（按份共有人之一）得否向承租人（无权占有人）请求返还房屋使用利益的问题，须先检视我国现行法上是否存在有关“所有人－占有人关系”的特别规定，并考察这些规定与不当得利相关规定适用上的关系。
（2）我国现行法下可能的处理模式我国《物权法》第十九章系有关“所有人－占有人关系”的规定。但是，其中缺少有关占有物使用利益返还的特别规定。因此，在我国现行法框架下，针对占有物使用利益返还的问题，或有如下两种处理模式可供参考：一种是直接适用有关不当得利的相关规定（《民法总则》第122条）。就本案而言，住房保障实施机构得就其份额比例向承租人请求返还房屋的使用利益，承租人善意或是恶意，在所不问。另一种则是类推适用《物权法》第243条的规定。依该条规定，回复请求权人（多为所有权人）得请求无权占有人返还占有物及其孳息，但应支付善意占有人因维护占有物支出的必要费用。若在占有物使用利益返还类推适用上述规定，则无论无权占有人善意与否，其均须向回复请求权人返还占有物的使用利益。但是，回复请求权人须补偿善意占有为维护占有物支出的必要费用。就本案而言，无论采取以上何种处理模式，承租人均须向住房保障实施机构返还房屋的使用利益。但是，类推适用《物权法》第243条的规定更有利于保护善意承租人。笔者也支持这一处理模式：一方面，根据《物权法》第十九章欠缺有关占有物使用利益返还的规定，这构成法律漏洞（Gesetzeslücke）；另一方面，物之“使用利益”（Gebrauchsvorteile）与“孳息”（Früchte）均系“用益”（Nutzungen）的下位概念。二者作为物之价值在使用与收益层面的体现，在利益状态上具有相似性（vergleichbare Interessenlage）。因此，在处理无权占有人返还义务的问题时，我们理应对二者作相同的法律评价。因此，在本案中应类推适用《物权法》第243条有关占有物孳息返还的规定，住房保障实施机构得就其份额比例向承租人请求返还房屋的使用利益，但应支付善意承租人因维护出租房所支出的必要费用。此外须特别指出的是，房屋的使用利益因其性质无法返还，故应由承租人对住房保障实施机构进行价值补偿，并以通常租金（同地段同类型商品房的租金）作为补偿金额的计算依据。
（二）住房保障实施机构对购房人的请求权1.不当得利返还请求权
其一，擅自出租共有物构成权益侵害型不当得利。住房保障实施机构对购房人的请求权主要涉及房屋租金的归属问题。某一共有人擅自出租共有物，系权益侵害型不当得利（Eingriffskondiktion）的典型情形。本案即属其例。首先，购房人因收取租金而获利。其次，租金系以整套经适房的使用利益为对价。因经适房为购房人与住房保障实施机构按份共有，故租金亦应按份额比例在两者之间分配。所以，前者收取全部租金的行为构成对后者权益归属的侵害。最后，购房人收取全部租金缺少法律依据。因此，对于已收取的租金，住房保障实施机构得就其份额比例向购房人行使不当得利返还请求权。
于此须特别说明的是返还金额的计算标准：若经适房实际租金恰与同类商品房通常租金相等，以该租金作为返还金额的计算标准，自无疑问。若实际租金低于通常租金，亦应以实际租金作为计算标准，否则住房保障实施机构反将成为不当得利者。若实际租金高于同类商品房通常租金，即利益大于损害；依通说见解，此时应以损害作为标准计算所应返还的利益，即以通常租金（即客观市场价值）作为返还金额的计算标准。其二，租金不当得利返还与使用利益返还之间的关系。结合之前的论述，住房保障实施机构既可向购房人（出租人）请求返还租金，亦得向承租人请求返还房屋的使用利益。此两项债权关系如何，须区分如下两种情形。在经适房租金等于或高于通常租金的情形下，以上两项请求权的金额相同。两项债权发生原因不同而给付内容相同，故成立不真正连带之债。住房保障实施机构可以从中择一主张，其中一者得以实现，另一者因债之目的达成而归于消灭。在经适房租金低于通常租金的情形下，租金不当得利返还请求权的金额将低于使用利益返还请求权的金额。若住房保障实施机构向承租人请求返还房屋使用利益，在该债权实现后，其不得再向购房人（出租人）请求返还租金，否则将构成双重得利。若请求购房人（出租人）返还租金，在该债权实现后，其仍可向承租人请求返还使用利益，但数额限于通常租金与实际租金之间的差额。
购房人（出租人）在向住房保障实施机构返还相应租金后，不再得向承租人进行追偿，此点自无疑问。但承租人在对住房保障实施机构进行价值补偿后，可向购房人（出租人）进行追偿。此外，善意承租人或可向购房人（出租人）主张违约责任，具体情形须视经适房租赁合同的内容而定，此处不再展开。
2.基于合同产生的请求权根据《房屋使用管理协议》第9条的规定，若乙方（保障性住房购房人）存在擅自转让、出租、出借、赠与保障性住房等不当行为，则其应当在甲方（住房保障实施机构）书面通知所确定的期限内改正不当行为（第1项）；逾期未改正的，乙方应照协议约定的方式支付违约金（第2项第1句），而甲方可收缴乙方擅自转让、出租共有产权保障住房的违法所得（第2项第2句）。就住房保障实施机构对违法所得的收缴，尚有如下两点需要说明。
其一，住房保障实施机构系国家行政机关，同时也是《房屋使用管理协议》的当事人。《上海市共有产权保障住房管理办法》第48条明确指出，购房人擅自出租共有产权保障住房的，住房保障实施机构可以根据《房屋使用管理协议》追究其违约责任。由此可见，《房屋使用管理协议》具有私法合同的属性。正是通过该协议，部分公法上的义务随之被转化为合同义务，例如购房人不得出租经适房的义务。因此，尽管《房屋使用管理协议》使用了“收缴收益违法所得”这样的措辞，但其本质仍属于因合同所生的、以交还不当租金收益为内容的请求权（以下称为“不当收益交还请求权”）。其二，该请求权指向的“不当收益”为购房人所收取的全部租金，从而在法效果上与针对部分租金的不当得利返还请求权区别开来。住房保障实施机构可以从这两项请求权中选择一项主张，但由于前者的数额恒大于后者，因而主张不当收益交还请求权对住房保障实施机构更为有利。
请求权数额比较表
违规出租经适房的法律后果图
六、结语
作为一种社会福利制度，经适房承担着解决城市低收入家庭住房困难的重要职能。为了充分发挥这一制度的住房保障功能，确保国家对公共资源的投入落到实处，经适房的分配、使用、流转等都受到严格管理。因此，有关经适房的管理规定均明令禁止出租经适房的行为。这些规定对经适房租赁合同的效力会产生怎样的影响，成为法官审理此类案件时无法回避的问题。本文的分析表明，对于这一问题的解答有三点至关重要：
（责任编辑：吴一鸣）
（推送编辑：潘佳妮）