在澳房市场火热的这些年，为什么我的投资项目没能赚到钱？ | 法律专栏 37（原创）
这是澳洲房产大全
第 583 篇原创文章
数据显示，在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%；1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。这让澳大利亚成为了全球范围内当之无愧的房产投资大国。同时，这个数据也表明，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高。
虽然目前澳洲房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并没有打击消费者的购房热情，前两年的火热市场也说明这些投资者对澳洲未来的投资前景是信心满满的。不过，即使是在势头良好的市场环境下仍然有许多海外投资者兵败澳洲，未获得可观的投资回报，更有甚者遭遇 “滑铁卢” 颗粒无收。
当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何在目前海外贷款收紧，境外汇款异常严格的情况下，成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题，希望本文能通过相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法，助力各位转败为胜，赢在澳洲。
1
项目调研不充分
凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。
2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。
中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。
2
尽职调查不充分
在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少：
2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。
3
政府审批风险估计不足
在境外投资中，因为不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。
2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。
不少海外投资者认为FIRB对个人在澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准为条件)的关键条款。
请注意，FIRB对于个人在澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。
当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：
国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。
4
未聘请相关律师或聘请律师不专业
在澳洲，律师在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。
其中需要注意的是，实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同（ 建议阅读：买家律师级别越高越靠谱？找对适合的才能事半功倍 ）。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。
5
居间人误导
中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。
据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。
因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人，在此过程中请注意以下几点：
对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。
6
税务问题
一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。
投资房产主要有两种收入：一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。
另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。
作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：
无法适用当地居民/公民的免税额度
无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
需要缴纳海外人额外印花税/土地税
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作者介绍 林汇铭
中国法学学士 (国家奖学金)，英国国际商法硕士 (荣誉学位)，澳大利亚法律博士
澳大利亚华盛律师事务所律师
昆士兰州最高法院执业律师
澳大利亚联邦法院注册律师
中国上海市浩信律师事务所法律执业者
中国法律职业资格证书
涉猎产权法、移民法与国际商法等领域
近十年中英澳三国法律学习工作经验
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