如何获得NDIS物业高达20%租金回报但同时控制相应风险？丨创富实战

这是澳洲房产大全

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第 91 篇 创富实战 专栏

你要问自己一个问题：

你做的是房产投资生意，还是残障人士服务生意？

你把这个身份界定好了，后面的决策机制就变得明了了。

市面上有不少NDIS（国家残障保险计划）供应商联合房产销售中介和建筑商共同推销残障人士房屋的投资机会。

他们怂恿你购买新开发区里的土地别墅套餐——你花钱购买土地，你花钱建造满足残障人士日常生活需求的专用住宅（Specialist Disability Accommodation， 简称SDA)。

当然，也有一些SDA是公寓，特别是在地价高的地区内，你可以通过楼花或现房形式购买。

然后，NDIS供应商或者房屋管理公司跟你签订包租协议，政府在残障人士的授权下把相应资助给到NDIS供应商，供应商再相应地向房东支付高租金。

那么，里面实际上有很多潜在问题普通房产投资者是可能疏忽的，包括：

◉ 有些贷款机构不提供针对这类物业的贷款申请，或者降低贷款比例，或者提高利率。

◉ 有NDIS供应商提供的特殊包租协议可能包含了霸王条款，例如：

   o NDIS供应商作为租客仅当有残障客人和政府资助的情况下才支付相应的租金，如果客人走了并且带走了政府资助，那么房东就拿不到相应租金；

   o 限制房东出售物业，例如租约期间只能按市价卖给NDIS供应商。

◉ 当租约结束，NDIS供应商作为租客不再续租的情况下，业主可能很难出售该物业给普通房产买家，需要花钱装修恢复房产为普通物业。

◉ 建筑费用更高，但是银行估值到不了那么高，造成投资者需要投入更多现金建房。 

我知道NDIS这个投资领域里的潜在现金流可以很高，我也知道以上潜在问题的存在。

因此，我没有接纳市面上普遍的被房产销售中介所推广的投资合作模式。

我使用一种新的模式，把每一个可能出问题的环节都用相应的措施进行风险控制。

澳房俱乐部的付费会员们对这个NDIS投资领域很感兴趣，我希望我自己先亲身实战打造一个低风险高现金流的方案，再亲自辅导高级弟子学生，同时集体辅导其他付费会员。

于是，我买入了以下这套物业。

地区：澳洲二线城市（非首府城市）

物业：普通二手独立房

购入价：34万澳元

贷款：80%

利率：3.39%浮动

物业特征：前任业主可能自己是残障人士，已经在独立房正门处加建轮椅无障碍通道，已经加宽了正门，已经有一个很宽敞的浴室。

当地NDIS市场环境：多家NDIS供应商，有大机构开发自己的SDA住宅，也有小机构只能租用私人物业提供NDIS服务。

我在澳房俱乐部所教的实战方案如下：

在购入物业这个环节上，使用普通住宅贷款在成熟社区内购买普通的二手住宅，最好该物业本身就有一些容易改造为SDA的特征，例如前院有足够空间加建轮椅通道，正门有足够空间扩宽，内部走廊、卧室、浴室都比较宽敞。

为了避免贷款环节的困难，我没有买地建SDA住宅，也没有买现成的NDIS物业，更没有通过任何一个NIDS房产营销机构买房。

我仅仅是在www.domain.com.au和www.realestate.com.au上找到这一处物业，通过普通的二手房中介购买。

其次，我并没有通过租房管理中介去招租，而是先找到租客，再让当地有声誉的租房管理中介去跟进和接管。

我找到了一家小型NDIS供应商， 他们实际上是一个创业公司，是另外一个大的NDIS供应商的前员工跳出来自己单干而创立的公司。这位老板本身有注册护士的资质，同时有多年的NDIS服务经验。

这位老板跟我说，如果我按照他们的标准装修房子，那么他可以至少招到4名客户，并且按照当地的NDIS资助标准可以从政府那里拿到每周1764 澳元的租金，然后他可以把这份租金全额给到我，但是如果招不到4名客户，那么他就按实际从政府那里拿到的租金交租，所以租金是浮动的。

我对此建议不感兴趣，理由就是我前文所提及的潜在风险——万一NDIS供应商招不到客户怎么办？万一他们不续租怎么办？

于是，我提出的新要求是：

1. 签新州公平交易委员会制定的标准住宅租约

2. 固定每周1764澳元租金（可商议），不管你有客户还是没客户

3. 我允许你对物业进行升级改造，但是退租时必须恢复原状，除非获得我的豁免

这位老板认为我提出的方案有以下问题：

1.  如果把租金固定了，那么缺乏客户的风险对于NDIS供应商来说就太大了。

2. 如果NDIS供应商要自费改造物业，那么这个费用要么他们申请政府补助承担，要么我要让利一点弥补他们的开支，反正总得有人来承担改造物业的费用。

最后，我们综合考虑双方的顾虑和承受风险的偏向，达成了以下租约：

1. 签新州公平交易委员会制定的标准住宅租约

2. 起始租期为2年

3. 房东允许租客对物业进行升级改造

4. 租客在退租时必须恢复物业原状

5. 固定租金：首年每周700澳元，从第2年起每周1500澳元

6. 最多居住人数：4位客户+2位护工

我的考虑是这样的，与其利益最大化但是要承担风险和面对那些潜在问题，倒不如接受低一点的收益，但是把不希望承担的风险都尽可能去掉。

100%确定的前期额外投入到物业升级改造，换来不确定的高收益

不如

100%确定的无需前期额外投入到物业升级改造，换来100%确定的较高收益（哪怕不是最高的）

我做了以上的决策，是因为我知道我正在做房产投资生意，我不是在做残障人士服务生意。

这就正如，假如我有个餐厅建筑物，租给餐厅运营者经营，我要的是固定租金，我不接受浮动的收入，得看今天来了多少食客……

这就正如，假如我有个商铺，租给银行做网点，我也是要固定租金，而不是依赖于银行放贷获利情况。

同理，NDIS物业投资也一样，NDIS供应商租用我的场地做他们的生意，我的角色是房东，不参与他们的经营，不享受他们的利润，也不承担他们的风险。

我认可NDIS供应商可能无法一下子招到4位客户，我理解他们要花钱去对物业进行升级改造，退租时还要花钱去恢复原状，所以，我接受了首年的低租金每周700澳元，我也接受了第2年起我也不用100%拿到政府全额的租金资助，我不需要每周1764澳元，我只要每周1500澳元，多出来的钱属于这个NDIS供应商的，弥补他们承担的风险，补贴他们对物业的升级改造费用。

所以啊，我经常说，你的“房商”在你的房产投资生涯里扮演重要的角色，“房商”即房产智商，即你通过房产这个工具创造和管理财富的能力。

不要盲目接纳市场给你的机会，你要学会主动创造新的收益点，成为高级房产投资者。

如果你对自己的财务现状不满意，却又不知如何通过房产创造财富从而实现财务自由，那么这也许是你有史以来读过的最重要的文章。

也许，你周围的房产投资者，他们根本就没有通过房产获得真正的财富。 
也许，你每天被各种天花缭乱的房产销售广告弄得云里雾里，难辨真伪。
也许，你每天都辛苦工作赚钱还贷多年，房子却没涨还要你倒贴，已对房产投资失去了信心……
也许，你带着学习的心态参加过许多房产讲座，甚至还咨询过所谓的投资专家顾问，本想获得真本领，后来却发现他们摇身一变就成了推销员开始卖房，你感觉被骗，极度失望……

不管怎样……这里有个好消息

你接触到了在澳洲唯一能让平民百姓用业余时间也能实现大翻身的致富工具——房产。

你本来就已经拥有驱动自己成长和获得成功的力量源泉。

我知道你现在的起点，也知道你可以在澳洲房产领域里的潜力有多大。

我已经亲手帮助好几百位房产投资学生，从0开始，建立起6位数澳元年收益的房产投资生意体系。

在这个过程中，我发现大多数房产投资者的共同痛点，非常明显和现实：

他们不知道在哪里买房，用什么买房，买什么房，买了房后做什么，从而获得真金白银的生意利润，而非停留在一本糊涂账上，因为：

普罗大众刚开始投资房产时，都不是专业房产投资操盘高手，都没有很高的“房商”。

很现实的一点是，直到现在，你也许依然没有合适的工具去打造一个强有力的房产投资生意体系，也还没有人真心教你怎么成为房产投资操盘高手。

不过，因为你已经具有对房产投资的好奇心、改变财务现状的意愿以及获得成功的动力源泉，我愿意教你如何提升你的“房商”，把你的房产投资事业推向一个新的高度。

10天“房商”训练营

将会向你展示6大优势

我的10天“房商”训练营将会向你展示如何：

1周内全澳范围快速筛选百套房源，比买家代理更快更广泛

避免租金收入太低导致入不敷出财务压力大，一键涨租成富裕房东

打造6位数澳元年收益，大块利润加现金流，年年有钱有交代

成长为房产投资操盘手，不花自己的钱买房，“空手套白狼”

向房产市场供应新产品，缓解住房可负担性社会问题，人生有了新意义

成长为房产投资企业家，有架构、有人员、有系统、有规模成就一番事业

现在就免费加入训练营获得10天全程辅导，迅速提升房商

澳房俱乐部10天“房商”训练营

2022年6月8-17日（不含周末）

晚上8点（墨尔本、悉尼时间）

课程形式：网络讲课+作业+微信群内答疑

6月4-5日悉尼房展会E61 

何老师和您面对面!

（长按二维码加客服入群）

联系方式：0452118687（Cindy）

大家好，我叫Richard，何文超

我是你的实战派房产投资教练，2016年澳洲主流房地产投资大赛冠军。

（Richard获全澳房地产投资冠军）

我帮助首次置业者、业余房产投资者和全职房产投资者和开发商，从零起步，从简单做起，使用我所开发出来并实战验证有效的方法和系统，像我一样房产投资收益从0澳元开始，到10万澳元，再到100万澳元。

现在，让我向你展示我和我的学生是如何做到的……

你真的可以从零开始

打造一个房产投资生意

当一名房产投资企业家，经营一份房产投资生意，不意味着你本身就必须是个大资本家，有钱，有权，有背景。

以前当我刚刚开始做这门生意的时候，我的启动资本仅有3万澳元，那是我辛辛苦苦上班拿工资平时省吃俭用积存下来的血汗钱。

我从0到6位数澳元年收益只用了短短3年……

我总结出来，我的收益不是房产给我的，而是我使用房产这个媒介的方式和策略所创造出来的。

我没有房产专业背景，我没有卖房赚佣金，我没有买楼花赌未来，我没有借高利贷，我没有人脉关系……

然而，我已经用实战案例，教育过数百位付费学员和上万名专栏读者如何像我一样做房产投资生意，他们所用的策略将会在10天“房商”训练营里揭晓。

（Richard老师与他的学生）

你不用大手笔投资，

小资本5-10万澳元也能起步

你甚至连5万澳元都不用，如果你真的连5万澳元都拿不出的话。你甚至还能不用自己的钱去买房投资，灵活整合资源就能实现“空手套白狼”。

你的时间、精力和资本将用于打造属于你的房产投资生意，界定真正让你产生利润的目标客户群体，运用独特的策略向市场推送产品，打造系统重复运转盈利模型。

在接下来10天，我所教你的房产投资知识将会颠覆你的认知，为你的房产投资生意打下牢固的基础。

当你进入了10天“房商”训练营后，会有什么事情发生？

首先，你会从“圈外”走进“圈内”， 认清圈内作为真正赚钱的房产投资人我们用的盈利模式是什么，从而选择和执行适合你自己的策略。

这是非常重要的一步，很多东西你是外行当然不会，很多东西你学了就会，会了就可以实战，实战越多，懂得越多。

然后，接下来发生的事情是：

你会开始在市场上发现真正带来现金流和大块利润的机会

提升“房商”后最直接的结果，就是你的眼睛看待房产圈内事物的角度完全变了。

以前你可能不当一回事的真正机会，你现在可以看到。以前你以为是个机会但实际上会让你越来越穷的坑，你一眼就识别出来不会再去碰。

你会惊讶地发现，当你开启房产投资生意后，滚雪球效应会如此快的来临，以至于你个人的资金同一时间无法应对众多扑向你来的机会。

10天“房商”训练营通过扩充你的视野，让你找到自己在房产圈内的优势，从而制定出属于自己的房产投资商业计划。

这将会帮助你寻找到一个又一个有利可图的房产投资机会，帮助你执行和变现一个又一个的房产投资项目。这将会让你从一个业余普通房产投资者，晋升为专业高级房产投资家。

重申一次！

当你今天加入10天“房商”训练营后，以下你获得的所有东西，全部免费：

•由澳洲房产投资教练何文超老师主讲的网上直播训练营

•澳房俱乐部“房商”练习册

•加入“房商”训练营微信群，提出你最急切的问题，获得何老师的解答

在训练营的过程中，你将会学到：

•从零开始打造6位数澳元年收益房产投资生意，哪怕你的启动资本不高

•有效界定属于你自己的房产投资领域从而专注打造相应的盈利系统

•买入或者控制有升值空间和涨租空间的物业

•向市场推送租客抢着租、买家抢着买的房屋产品

•不再过平庸的生活，在房产领域里创造新价值

•不再拖延，你可以现在就开始布局房产投资收益体系

•做以上全部事情，同时平衡人生里的其他重要事务

训练营的五大主题包括：买、租、卖、建、营

直播主题1：买

2022年6月8日周三晚上8点到9点（悉尼时间）

建立房产投资生意思维模式，精准界定什么房产适合你的盈利模式，高效地全澳范围内寻找房源，买得好就等于已经赢了一半！

直播主题2：租

2022年6月10日周五晚上8点到9点（悉尼时间）

界定不同群体不同地区的租赁需求，按需求打造和推送房源，合理定价从而获得最优租金收入，打造强有力的管理体系捍卫资产。

直播主题3：卖

2022年6月13日周一晚上8点到9点（悉尼时间）

变现大块利润以提升生活品质，真正享受到房产投资的乐趣，选择最佳时机出售，聘用销售冠军，使用高级销售策略，力争最优售价。

直播主题4：建

2022年6月15日周三晚上8点到9点（悉尼时间）

做房产领域的生产者，打造出消费者趋之若鹜的好产品，装修和新建房屋，分割房屋和土地，以企业家精神创造新价值，获得比“黄牛党”更高的收益。

直播主题5：营

2022年6月17日周五晚上8点到9点（悉尼时间）

打造房产投资企业经营体系，布局财务、税务、法务、融资、规划、设计、建筑、保险、管理、销售多领域，建立扁平轻盈管理模式，展现房产投资企业家领导力和影响力。

思考一下：这个训练营如果你不加入，你究竟损失了什么？

现在就免费加入训练营

获得10天全程辅导，迅速提升房商

澳房俱乐部10天“房商”训练营

2022年6月8-17日（不含周末）

晚上8点（墨尔本、悉尼时间）

课程形式：网络讲课+作业+微信群内答疑

6月4-5日悉尼房展会E61 

何老师和您面对面!

（长按二维码加客服入群）

联系方式：0452118687（Cindy）

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