在澳洲，高级房产投资人如何隐藏财富？丨创富实战

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我创办的澳房俱乐部®已经通过培训课程和持续的集体辅导与一对一私教帮助许多房产投资者踏上了房产致富之路。

我知道一系列的高级投资策略是行得通的，甚至在他们课后实践之前我就能预见到我的学生获得财富倍增的结果。

正因为我有如此大的信心，所以，我在澳房俱乐部®整个课程和辅导体系里，融入了一个非常重要的环节，那就是资产保护。

如果你辛辛苦苦打下一片江山，却无法很好地保护它，无法持续地让它繁荣昌盛，那么整个创富规划的意义又何在呢？

我最近听一位学生跟我讲，她听一位朋友说通过房产数据库可以查到另一个人名下没几套房，从而就下结论说那人没多少钱。

我只想说，在澳洲，有许多途径可以隐藏财富，一个人名下的资产不多，并不等于一个人所控制的资产不多。

“在澳洲，高级房产投资人以及其他行业和领域的富人们，往往不把真实的财富放到个人名下。
我们只需要对资产进行控制和使用，我们个人不一定直接持有它们。”

今天我来给大家讲讲，如果你在澳洲有钱，你想把这些钱隐藏起来，有什么办法。

隐藏财富策略一：

个人租用资产

平民百姓的大笔个人净值体现在自住房上，因为普通人一有钱就会想到买房自住享受，也许是自己有这个意愿，也许是迫于家人的压力。一开始可能需要贷款买自住房，一段时间后就会慢慢还清房贷。

当他们还清房贷的时候，他们会很骄傲地在亲朋好友面前说：“我的房子是paid off的！”

许多会计师也会跟客户说，把自然增值最快的房子放到个人名下做自住房使用，将来出售的时候可以免交资本利得税。

没错，这个我是认同的，只是你需要知道你在这套自住房上押的资本的机会成本跟将来的资本利得税的节省之间的差额是多少。

会计师给你的是税务建议，而房产投资教练给你的是房产创富建议。

当你真的被他人盯上时，首当其冲的，就是自住房。

自住房很容易查出来，太多渠道可以查出你的真实住址，然后通过产权数据可以看出这项物业是什么时候以多少钱购买的，有没有抵押，是什么时候注册的抵押，抵押的金额是多少，从而估算出你个人在这套自住房上的净值。

所以，隐藏财富的第一策略，是不以个人名义购买自住房，而是租用他人物业作为自住房。

“澳洲的租赁法律法规非常健全，对租客的权益有高度的保障，什么租金价位的房子都有供应，包括顶尖豪宅也是可以租用的，你只要把租金预算提升到每周$3000，试一下搜索就知道。”

千万不要以为租房自住是买不起房的人所做的事情，我们富人们租房自住是有自己的考虑的： 

首先，在租售比低、利率上升的房产市场环境里，租金开支比利息开支低，租房比买房自住更划算。

其次，租房自住所省下来的大笔资本可以投放到产生更高收益的领域里。

第三，租房自住从而实现个人名下无自住房的状态达到资产保护的目的。 

第四，个人情况不断变化，对居住环境、居住地点、物业品质、自住开支预算、审美与喜好都在不断变化，租房自住可以让自己获得灵活性，而不让一套累赘的自住房资产拖累自己生活方式lifestyle的演变。

例如，你从租金每周$500跳跃到每周$1500的房子，只要你有这个租金开支预算即可，1-2个月内就可以实现转移，这是很容易实现的事情。

如果你要从持有130万澳元的自住房跳跃到持有390万澳元的自住房，你可以想象到你要经历卖房和买房的繁琐过程，房产周期、贷款申请等诸多因素需要考虑，成为拖累你转变的因素。

隐藏财富策略二：

个人借钱购买并持有资产

贷款购买自住房是很多人都知道并且正在做的事情，但如果你的个人财富规模足以让你可以全款直接购买自住房呢？

你仍然可以借钱购买自住房，但是具体操作跟普通人贷款买房是截然不同的。

你先把个人财富中的现金赠与给一个完全由你控制的信托，这个信托成为你的“银行”，100%全款借钱给你个人购买自住房，你把自住房抵押给这个“银行”，从而实现你在这套个人持有的自住房的净值归零。

当房产升值了之后，你可以让这个完全由你控制的“银行”借更多的钱给你，签署相应的法律文件确认房子上的抵押对应的最新欠款金额。 

隐藏财富策略三：

赠与个人资产到自己管理的信托

与个人名下自住房的净值部分同理，个人的银行账户下的现金跟你个人的法律风险是捆绑起来的。

你不要以为你存在银行里的钱就是你的可以随便使用。

你看个人在澳洲要转个大额资金有多繁琐？

你再试试看问银行能否给你提供大额的现金？

是不是要问你很多问题才能办理你的请求？

当个人出现法律风险，个人银行账户是可以被准备或者正在控告你的人向法庭申请冻结的。

所以，高级房产投资人以及许多受过训练的高净值人士往往通过信托的方式保护个人资产。

我们清楚认识到，钱不一定在个人名下，只要确定钱受自己控制就可以。

所以，我们会把钱赠与到一个完全由自己控制和管理的信托，而这个信托被放置在一个低法律风险的环境里。

例如，这个信托不与外界有任何交易，甚至外界根本就不知道这个信托的存在，他人自然也很难查到这个信托里究竟有多少资产。

隐藏财富策略四：

使用自己管理的信托持有增值资产

如果你贷款购买投资物业，甚至在购买投资物业后进一步实施人为增值策略，例如装修、分割和新建，那么，这项物业的价值会得到提升，包括自然提升和人为提升。

但与此同时你在还贷款，无论是只还利息还是本息同还，债务只会保持不变或者下降，只要你不申请增加贷款，它就不会上升。

因此，你在这项投资物上的净值是会得到提升的。再次提醒，净值等于资产价值减去负债金额。那么，如何保护这个得到提升的净值？

如果这项投资放到个人名下，你个人所感受到的风险是会越来越高的。你既为自己英明的投资感到骄傲和喜悦，同时又为自己名下的高净值而感到忧心。

突破口就是用信托来持有这些资产，由你个人来控制和管理这个信托。个人名下资产与信托名下资产得到充分的隔离，不让各自的法律风险互相渗透。

隐藏财富策略五：

受托他人管理资产

如果你个人是一个信托的管理人，信托会通过你个人持有资产，你个人的名字仍然出现在资产注册信息上，例如房产。

如果你额外再成立一个空壳公司当这个信托的管理人，你出任这个公司的董事，那么你个人通过控制这个公司从而控制这个信托。当你指令这个信托购买房产的时候，房产产权注册到信托管理公司名下。

这样，问题就来了，一个个人在哪些公司那里担任董事，也是可以被查出来的，因为公司的信息是公开的，只需要付费就可以查看。

但是，信托的内容是私人领域的内容，是不公开的。因此，你可以委托专业的信托管理公司来作为你所成立的信托的管理人，而不一定亲自出任这个管理公司的董事。 

意思是，以上策略四，让你隐藏财富到一个你控制的信托内，但是隐藏不了你作为某个信托的管理人的事实，哪怕公众不知道你究竟在管理哪个信托、谁是受益人。

而策略五，则是让公众完全无法得知你的财富究竟去了哪个信托，也不知道你委托了哪个信托管理公司为你管理资产，因为你的个人信息没有出现在这个信托管理公司的官方注册资料上，你不是这个信托管理公司的董事。

公众哪怕查到某一处具体物业的业主是一家专业信托管理公司，却无法通过官方信息渠道查出受益人究竟是谁，背后的实际控制人是谁。 

隐藏财富策略六：

通过合伙权益控制资产

澳房俱乐部®的课程体系设有《房产投资高级②阶课程：空手套白狼》，教大家如何成为房产投资操盘手，整合社会资源而不仅仅盯着自己的资金和贷款能力，突破大多数房产投资人的思维局限。

其中，我们讲到合伙投资。合伙投资的参与者扮演不同的角色，其中有一个角色是出资人。

出资人不一定直接体现在所投项目的产权信息上，而是通过一份正式的合伙协议确认合伙权益，通过在合伙物业注册禁售令而保护自己作为出资人的合伙权益。

这意味着，你个人作为出资人参与到一项合伙投资项目上，所投物业的官方产权注册上不体现你个人的信息，公众查询不到。

但是在合伙协议的授权下你个人或者你所控制的公司或者信托在该物业上注册禁售令，你在合伙协议的授权下获得对这个合伙项目相应的控制权和收益权，最终实现控制资产和隐藏财富的效果。

当合伙项目结束的时候，例如所投项目实施了人为增值策略并且出售获利了，原始资本加上相应的合伙收益回流到出资人身上。

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资产保护是一个非常大的话题，以上仅仅是冰山一角，仅仅是跟现金与房产相关的隐藏财富的策略。

最关键的是，你在真正开始大展拳脚创造财富之前，应该有意识的规划自己财富暴增之后如何妥善管理和保护它。

这是你的房产智商（简称“房商”）的重要组成部分。 

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Richard He