用什么来买商业物业？个人？公司？还是信托？丨商用地产

这是澳洲房产大全第 1641 篇原创文章第 23 篇 商用地产 专栏

投资商业物业时，您需要考虑是将其以个人名义购买，还是通过信托或公司来进行购买。

这涉及到一些复杂的考虑因素，具体取决于您的目标和特定情况，同时也受澳大利亚各州的法规和税收政策的影响。

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不同的法规与税收政策

首先，不同的州在澳大利亚有不同的法规和税收政策。

其中，最重要的差异之一是地税政策。有些州对地税征收有一定的地税免征额（视频中称为"坎"），超过这个免征额的物业将需要支付地税，而有些州则不征收地税。

因此，在不同的州使用的购买主体不同，支付的地税也不同。

如新南威尔士，用个人名义买起征点较高比用信托可以节省不少地税。

而在维多利亚，如果您以个人名义购买商业物业，当物业价值达到一定水平时，您将需要支付地税；

但如果您以信托或公司名义购买，相应的地税免征额会更高，从而降低了您支付地税的可能性。

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信托与公司购买的好处

此外，使用信托或公司购买商业物业还可以提供一些其他的好处。以下是一些考虑因素：

法律保护：将商业物业置于信托或公司名下可以提供法律保护。如果您以个人名义购买，您个人的财产可能会与物业混为一谈，风险较大。而信托或公司的存在可以将物业与您个人的财产隔离开来，降低潜在的法律风险。

税收优惠：根据您的具体情况，信托或公司结构可能会带来更低的税负。例如，如果您计划将物业用于退休计划或资产传承，信托结构可能更为适合。此外，信托可以分配收入给不同的受益人，从而降低整体税负。

贷款优势：银行通常更喜欢向使用信托或公司结构购买商业物业的借款人提供贷款。这可能意味着您可以获得更有利的贷款条件，包括更低的利率。

灵活性：公司结构可能更适合需要进行开发或出售商业物业的情况。一旦项目完成或物业出售，您可以选择关闭公司，从而结束相关项目。

长期规划：考虑您的长期目标是非常重要的。如果您计划将物业保留并依赖租金作为养老金，信托结构可能更为合适。如果您打算进行开发或将物业出售，公司结构可能更合适。

如果有自管养老金，可以考虑用它来投资商业物业，用自管养老金来投商业物业，等你60岁以后会免税， 免增值税还有收入税。 

举例说明，你今天买了100万的物业， 10年以后你退休了， 这个物业有可能增值到二百万，你做准备把这个物业卖掉。60岁以后卖出，没有增值税，等于这100万会省有 15万-25万的增值税 。

如果你不卖，你的租金就是你的现金流，这10-15万是免收入税的。如果不用自管养老金来买，你每年要支付30%左右的收入税。

所以用自管养老金买，等于每年可以多出3-5万的收入。

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选择最合适的投资方式

最后，还需要考虑澳大利亚各州的具体政策和法规。不同的州可能对商业物业投资者提供不同的税收激励措施。

因此，在做出决策之前，建议咨询澳大利亚的税务专业人士，以了解最适合您情况的购买方式。无论您选择哪种方式，都需要在长期规划和税务效益方面谨慎考虑，以确保最大化您的投资回报。

商业物业投资在澳大利亚是一个潜力巨大的领域，但要取得成功，需要明智的选择、战略的规划和耐心的执行。

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Helen Tarrent