楠楠TV | 业主老带新，开发商承诺的6年免除物管费奖励“飞”了？

老业主介绍新业主买房，

可以获得数月的物管费减免，

或者获得家电券、购物卡等......

这样的促销手段，

相信不少市民都遇到过，

但开发商给大家的这些承诺，

是不是都兑现了呢？

楠楠说法今天带大家看看一个案例

——没有兑现的开发商承诺

2012年3月，陈阿姨在南海某小区购置了一间房屋。买房后的第二年，陈阿姨将这个小区介绍给朋友，该朋友也同样在该小区买了房，于是，开发商同意免除陈阿姨6年物管费作为奖励。

2014年12月7日，陈阿姨在验收房屋时发现，客厅存在渗水的现象。

两个月后，陈阿姨与其他业主一样，照常与物业公司签订了《服务协议》，约定物业公司为陈阿姨提供前期物业管理服务，业主或物业使用人应于每月20日前向物业公司交纳当月的物业服务费，其中洋房住宅的收费为2.47元/月/平方米。

2016年10月，陈阿姨将该房屋赠与自己的女儿梁女士。

从上述信息我们得知，如果陈阿姨获得免除6年物管费的奖励，那么从2015年开始计算，陈阿姨直到2020年底期间无需交物管费。

但在2019年5月，物业公司向法院起诉，请求梁女士支付2015年2月至2019年4月的物管费、公摊水电费等费用及相应滞纳金。

关于这次纠纷，双方是这样说的：

这到底是怎么回事？

开发商的承诺不作数了吗？

陈阿姨和物业公司签订的协议是否有影响？

我们来看看法院如何审理！

法院审理

法院经审理后认为，物业公司与陈阿姨签订的《服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。

2016年10月13日梁女士通过赠与方式取得涉案房产，作为涉案房产的新业主，梁女士承继了陈阿姨对上述《服务协议》享有的权利和义务。物业公司为涉讼房产所在小区提供物业管理服务至今，梁女士理应按时足额交纳相关物业费用。

经核算，梁女士应支付涉案房产2016年10月至2019年4月期间的物管费等费用6027.37元，物业公司请求金额超过上述核定部分的，南海法院不予支持。

梁女士认为开发商曾承诺免除其6年物管费，且物业公司尚未协助梁女士妥善处理涉案房屋渗水问题，故梁女士无需向物业公司交纳上述费用。对此，南海法院分析认为：

01

涉案房产于2016年10月13日登记于梁女士名下，作为涉案房产的业主，应依据《服务协议》向物业服务企业缴纳物业服务费。作为开发商的开发商虽然承诺免除涉案房产6年物管费，但该承诺并未得到作为物业服务企业的物业公司的确认或追认，故开发商无权代物业公司作出承诺免除梁女士物业服务费。

02

涉案房产确实存在漏水问题，但该问题为商品房质量问题，是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而本案为物业服务合同纠纷，属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。由于双方一直对涉案房产物业服务费问题存在争议，故物业公司请求梁女士支付上述物管费的滞纳金，南海法院不予支持。

至于涉案房产2015年1月至2016年9月期间的物管费等费用，由于上述期间梁女士并非涉案房产业主，故物业公司请求梁女士支付上述期间费用没有依据，南海法院不予支持。

法院判决

一、梁女士应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月至2019年4月期间的物管费等费用6027.37元予物业公司；

二、驳回物业公司的其他诉讼请求。

●法官说法
●一、该案的争议焦点

该案中，有两个特别的地方，一是业主变更了，在没有其他约定的情况下，物管费应由物业持有人承担，故本案中，即使是母亲将房产赠与女儿，母亲持有物业期间的物管费还是应由母亲来承担。

二是开发商承诺减免物管费的效力问题。物业公司与开发商是两个独立的主体，开发商对业主承诺减免物管费，除非得到物业公司的确认或追认，否则无效。

二、常见的物业服务合同纠纷类型？

1.因房屋质量问题而导致的物业纠纷。当业主发现房屋存在质量问题，若物业公司未能有效协助业主与开发商协商解决问题时，业主便会以此拖欠或拒交物管费。但物业公司与开发商并非同一主体，业主应就房屋质量问题与开发商协商解决。

2.因物业服务质量存在瑕疵而导致的物业纠纷。物业公司提供的服务质量可能未达到合同约定标准，在缺乏有效沟通的情况下，业主往往通过不缴纳物管费的方式对抗物业公司。对此，业主应理性维权。
3.商用物业因租赁情况不理想而产生的物业纠纷。一些商铺业主认为商铺实际处于空置状态，应当无需交纳或者减少交纳物管费。但商铺投资收益与物业公司无关，物业公司提供的服务具有公共性和整体性，即使商铺未能出租经营，也需要物业管理支出，投资者应就此与物业公司进行充分协商。
三、发生物业服务纠纷，业主如何维权？

物业公司与业主签订物业服务合同后，双方应按照合同享受权利和履行义务。在服务期间，业主与物业公司难免产生纠纷和矛盾，而过度和过激的维权均不可取，业主可以根据实际情况选择维权的方式：

1.积极与物业公司联系，协商解决；2.将相关情况反映至小区业委会寻求帮助；3.反映至小区所属政府行政主管部门解决，如居委会、住建部门相关职能部门等；4.通过行政或司法调解部门先行调解处理；5.起诉至法院处理。

南法君说

物业公司与业主签订物业服务合同后，双方应按照合同享受权利和履行义务。遇到物业公司管理不到位的情形，市民朋友可以通过上述方式理性维权；同时，业主也要按时缴纳物管费，不侵害已交费业主和物业公司的利益。这样才能营造和谐的生活环境，促进文明小区、文明城市的建设。

图文 | 民一庭 廖锡燕

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