向天空要地，深圳新桥东瞄准“3个500”

作为全国面积最小的一线城市，如何突破土地掣肘，是深圳发展中需要解决的一个关键问题。深圳经验之一是推进城市更新、推动“工业上楼”。新桥东先进制造产业园，就是深圳市第一个大型“工业上楼”试点园区。新桥东的尝试，有望为全国有同样困扰的城市政府，提供借鉴。

“工业上楼”助力高端制造业迭代升级

——记建设中的深圳市宝安区新桥东先进制造产业园

深圳综合改革试点方案出台3年来，聚力改革创新，勇于先行先试。国家发展改革委等部门先后两次发出通知，向全国推广40条“深圳经验”。其中“工业上楼”、“上下楼”联通“上下游”的经验做法尤为引人注目。

岁末年初，中国发展改革报社记者来到广东深圳，走进艳阳下正在施工建设中的宝安区新桥东先进制造产业园。呈现在记者眼前的是一派热火朝天的忙碌景象，3栋高标准现代化的工业大楼已经在绿水青山间高高耸立。

新桥东效果图（新桥东先进制造产业园供图）

深圳是全国面积最小的一线城市，土地资源非常紧缺。如何充分盘活存量空间，提升土地利用效率，解决传统制造业园区不连片不集中等问题？深圳提出，推进城市更新，推动“工业上楼”，目标是连续5年，每年建设2000万平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间。新桥东先进制造产业园，是深圳市第一个大型“工业上楼”试点园区，由宝安区政府与深圳投资控股有限公司联手打造，双方瞄准500亿元投资、500万平方米产业空间、500亿元地区生产总值“3个500”目标，着力将新桥东打造为全球标杆产业园。

引领新一轮产业变革

深圳靠制造业起家，宝安区是深圳制造业重要聚集区。在改革开放45年发展历程中，宝安工业企业经历了从起步、扩张到转型升级的深刻变革。近年来，宝安区响应国家产业升级和城市更新的号召，积极探索“工业上楼”模式，通过改造和新建高层厂房，提高土地使用效率，实现产业空间集约化、智能化。新桥东先进制造产业园项目，就是这一转型战略的具体实践，旨在容纳和发展更多高附加值、高科技含量的战略性新兴产业和未来产业。

以新桥东先进制造产业园所在的新桥街道为例，改革开放以来，该街道依托深圳特区政策优势和地理位置优势，吸引了大量劳动密集型和加工贸易型企业入驻，形成了以传统制造业为主的工业格局，厂房多为单层或低层建筑，空间利用相对粗放。随着工业化进程加快，工业园区迅速扩大，各类企业集群效应明显。然而，这种发展模式在带来经济效益的同时，也出现了土地资源紧张、环境污染等问题，产业结构单一化的矛盾逐渐显现。

新桥街道面临的困难与挑战，是整个深圳的一个缩影：一是土地瓶颈。土地资源稀缺成为制约进一步发展的关键因素，如何在有限的土地资源基础上实现产业升级和空间优化是一大难题。二是产业转型升级压力。原有传统产业面临成本上升、环境压力增大等挑战，需要调整产业结构，吸引和发展新兴产业，但这一过程中的资金投入、技术引进、人才储备等方面存在不小压力。三是空间布局优化。“工业上楼”意味着对既有工业建筑形态进行根本性的改变，这要求规划设计不仅要满足新型工业生产的高度集成和自动化需求，还要兼顾生活配套、生态环保等功能，从而实现产城融合的高质量发展。

已经完成封顶的新桥东先进制造业产业园一期A区（新桥东先进制造产业园供图）

近年来，新桥街道在推进城市更新和“工业上楼”方面不断探索，力求破解土地资源约束、提升产业能级、优化空间结构等多重任务，力争在新一轮改革开放浪潮中，打造成为一个集高端制造、创新驱动、宜居宜业于一体的现代化城区典范。

精心打造系统工程

“工业上楼”，意味着向天空要地。这件事说起来容易，做起来难。为了顺利推进“工业上楼”，宝安区政府与各相关参与单位详细梳理了项目面临的具体难题：一是建筑结构与设施配套方面。二是产业选择与适应性方面。并非所有工业业态都适合“楼上模式”，需要甄选对噪音、震动、环境影响较小且适合高密度生产的高新技术产业和先进制造业。三是成本与经济效益考量方面。如何通过政策扶持、税收优惠等方式平衡成本，使企业愿意入驻并持续发展是关键。四是产权关系与利益协调方面。拆迁补偿、产权置换等问题需要妥善处理。为了协调上述矛盾，走出一条创新发展的道路，宝安区政府与设计建设施工监理等单位通力合作。进行定制化的设计与规划，确保楼宇既能满足现代工业生产需求，又能实现良好的生活服务配套。在立法保障与制度创新上，出台针对“工业上楼”项目的专项法规和优惠政策。在产业链集聚与协同上，在项目招商时注重引入上下游关联企业，形成产业集聚效应。在产城融合与社区建设上，将“工业上楼”与城市功能整合，提升周边公共服务设施水平，营造宜居宜业的环境。

为推进新型工业化树立标杆

近年来，“深圳向西、湾区向洋”的发展态势愈发明显。2023年9月，深圳宝安区委七届五次全会宣布，以“再造一个新宝安”的干劲重整行装再出发。

宝安区是环珠江口100公里“黄金内湾”的重要组成部分，新桥东先进制造产业园，正是宝安区宝地中的宝地，它正在以崭新的工业建筑形态，为新质生产力增后劲，为城市更新树标杆，努力争当“黄金内湾”上的一颗“金珠”。

智慧港（新桥东先进制造产业园供图）

宝安区率先为改革蹚路，推动“工业上楼”、实现产城融合、引领产业升级，探索积累了很多制度性创新和可推广可复制的经验，其中最重要的借鉴意义有两点：一是城市更新政策创新。作为深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目，新桥东的规划建设和运营过程充分体现了深圳在土地资源高效利用方面的制度创新，成功地将低效的传统工业园区转变为高密度、高效率的现代化产业园区。

二是空间规划新模式。“垂直塔+水平板”的“工业上楼”模块设计，以及双首层、大小空间叠加、高层独门独院等新型工业楼宇布局模式，为国内其他地区解决土地紧张与产业发展需求之间的矛盾提供了新的借鉴思路。

为了把好事办好，在这个过程中，宝安区积极创新管理架构，构建“政府引导、市场主导、多方参与”的新型管理模式，设立专门的运营公司，负责统筹规划、建设管理和招商服务等事务。积极争取政策支持，结合深圳市及宝安区产业发展政策，吸引符合深圳“20+8”产业集群发展需求的企业入驻。积极探索实施灵活的土地使用制度，“工改工”城市更新模式下，探索土地使用权转让、租赁、作价出资等多种方式，充分调动社会资本的积极性，并通过合理的利益分配机制保证各方权益。

建设中的新桥东先进制造产业园也受到社会各界的广泛关注与好评。专家点评说，其最突出的特征就是精细化管理和前瞻性规划设计，创造了产业转型升级和城市更新的一个成功案例，为全国范围内推进新型工业化进程树立了标杆。企业和当地居民普遍认为，这种集约化发展方式，既提高了土地使用效益，也有利于产业集聚和协同发展，尤其是园区提供的定制化生产空间、智慧物流系统和一站式服务，可以大大降低企业的运营成本，提高生产效率，并为企业技术创新和长远发展创造良好条件。

（中国发展改革报社记者 赵庆国）

END

来源：中国改革报

责编/制作：张晶

审核：袁琳

政审：蔡若愚

终审：李韶辉

▼▼▼

点击订阅：《中国经济导报》、《中国改革报》、《中国战略新兴产业》杂志、《中国信用》杂志