实务：商品房交房面积不符的处理规则

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作者/杨文战律师　转载请在文首显著位置标明作者及《实用法律知识》微信号　lawyerywz

概要：购买期房，交房面积与约定面积不符的情况很常见。开发商提供的合同时对于面积问题如何约定是非常重要的，购房者一定要重视！否则，后果严重！

购买期房，收房时发现实际面积与合同约定面积不同的现象还是很普遍。那么发生这种情况，该怎么处理呢？

法律上总的原则是“有约定从约定，无约定依法定”。意思就是说：对于交房时房屋实际面积与合同不符如何处理，要看双方的合同是如何约定的，如果有约定的处理方案，则依双方的约定，如果没有约定，则按法定的标准处理。

那么没有约定的情况下，法定的标准是什么呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条有专门规定：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

杨律师简单总结一下司法解释的意思：

误差在百分之三以内，不管是增加还是减少属于正常的，双方据实结算，多退少补；

面积减少超过百分之三，购房者选择解除合同的，开发商要返还购房款利息（实际上购房者还是吃亏了）；也可以选择继续履行，开发商要返还误差在百分之三以内的房款，对超过百分之三部分的房价款要双倍返还；

面积增加超过百分之三，购房者也可以选择解除合同，同样的返还购房款和利息（同样是吃亏）；也同样可以选择继续履行，那就由购房者补交误差在百分之三以内的购房款，对超过百分之三以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。

建议认真阅读理解上述司法解释的规定，购房者在合同中约定的权利，至少不要更低于这个司法解释，否则有约定还不如没约定。因为如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则按双方的约定处理了。

杨律师提示：签约时要特别注意

通常我们会碰到有的开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算，多退少补”。通过类似于这样的手段，开发商想剥夺房屋面积发生变化时购房者的话语权。在签订合同的时候，大家要注意这类条款。如果没注意，又发生房屋面积变化非常大的情况，影响到购房者的购买意愿或者支付能力就很被动了，因为按约定就是据实结算。除非变化特别大，才有机会以诚实信用、格式条款、风险告知等合同原则争取调整，但很难。

所以，重点还是应该做在签约的时候防范。

杨律师的建议是“对面积变化问题不做约定可以，因为不约定就是按法定标准，购房者选择权比较多。如果要约定的话，建议参照法定标准约定。如果开发商拒绝按法定标准约定，而是要求就是以实测面积结算，建议谨慎考虑决定。”

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