购买有贷款的房子，不知道这些可能会吃亏！
杨律师说法系列
很多二手房交易时往往原购房者尚未还清贷款。而未还清贷款的房子，是被抵押给银行的，抵押权解除前是不能过户的！怎么才能实现这个交易呢？在交易过程中要注意什么？
正在还贷的房子怎么买？
房屋有抵押权的情况下，产权人仍有权出售。这种情况下签订的《房屋买卖合同》是有效的。
但是，房屋被设定了抵押权，是不能办理过户，这是进行正常交易必须要克服的问题。
所以，房屋是否被设定抵押，是交易时双方要确认的重要问题，卖方有义务明确告知买方。
之所以过户受到限制，就是因为房屋因贷款被抵押给银行。所以只要还清银行贷款就可以解除抵押，过户就不受限制了。
但是在实践中，卖方可能不具备足够的资金来还贷解押，而寄希望于买方付一笔款项来还贷解押。
而买方可能也需要进行贷款支付房款，且准备的首付不足以使卖方还清贷款。或者买方有足够的资金，但担心把房款交给卖方，卖方不用资金还贷挪作它用或还清贷款后因房价上涨等原因反悔，那买方的权益保障就是个问题了。.
（杨文战律师注：卖方把买方支付的本用于还贷的房款挪作他用，然后造成无法还贷合同无法履行的案子时有发生，这种情况对买方是极大的麻烦！）
1卖方自筹集资金还贷
不管是自行向亲友借款还是其它途径，卖方先还清银行贷款，解除抵押，然后与买方正常交易，根据交易进行分几笔付款，交房、过户。这种方式问题由卖方解决，买方没有风险。但实践中，很多卖方做不到。
2买方先支付足够的房款给卖方还贷
卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款，然后办理过户手续。这种情况我们前面说了，买方的风险比较大。
这种情况，从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险：
首先，合同必须约定并实际监督，买方支付的房款确实用于还贷解押；
其次，争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方，实际占有能在很大情况下避免一些风险；
最后，可以试着要求卖方提供其他可靠的担保，并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。
3通过银行办理转按揭
由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，在买方购买二手房也需要贷款的情况下，可以考虑到银行申请转按揭手续。
这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。
转按揭不单可以在原贷款银行办理，有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务，各行之间手续的繁简也不同，能否办理、具体如何办理，建议买卖双方向相关银行直接咨询，一家不行，也可以换其它家再问问。
但是，这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核，办理程序相对复杂，时间较长。如果买方的贷款资格有问题，或者银行贷款额度比较紧张，放贷时间可能会不太确定。
对卖方来讲，这种方式有可能会造成交易的拖延，无法及时获取房款。实践中，因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲，最好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制，并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。
4通过第三方垫资完成解押
如果因银行转按揭手续复杂，或因某种原因无法办理转按揭，双方也无法自筹资金还贷解除抵押，那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了，当然，中介是要收取一定费用的。
很多房产中介都提供这种服务，但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介，因为要这么办理，往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介，以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。
所以，如果用这种方式操作，对办理业务的时间及相关违约责任要同中介约定清楚。
除了房产中介外，现在也有专门的担保公司可以为交易双方提供担保，协助双方解除抵押完成交易，当然，这也是要支付一定费用的。
每种方式都有其优缺点，不同的方式对可能会造成卖方或买方中的一方有一定隐患，实践操作中要根据自己所处的地方认真考虑，如有隐患，应尽量通过全面的合同约定、实际的监督控制来降低风险。
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