实务精品：一房二卖，房子归谁？ 如何追责？

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概要：不管是商品房买卖，还是二手房买卖，有时会出现房主一房二卖，甚至一房多卖的情况。对买方而言遭遇一房二卖，显然是碰到大麻烦，该如何解决呢？

（图片来源于网络与正文无关）

成因

一房二卖的原因

之所以发生一房二卖，很多是因为在合同签订后但未过户前，房价大幅增长或房主认为原来卖少了，与买方协商想加价又无法达成一致。卖方想解约，买方又不同意。卖方就干脆直接把房产再卖给他人，想以这个行为导致原合同无法履行，以达到解约的目的，甚至觉得多卖些钱，承担了违约金也合算。

当然，也有通过一房多卖套取资金甚至诈骗钱财的。

归属

哪个买方该得到房？

遭遇一房二卖，买方有两个选择，要求继续履行合同或者要求退款、赔偿。

但实践中，以杨律师的经验来看买方很少主动选择后一种方式：一是因为这时通常房价在上涨，赔偿问题协商不成，照样也得打官司，这期间已的付房款拿不回，很难另购房屋；二是担心卖方无力赔偿，执行难。所以通常买方都会优先主张要房。

房子只有一套，如果买方都主张要房，最终得到房产的只能是一个买方，法律上该支持哪一个买方呢？

在合同都有效的情况下，通常在司法实践中法院会根据合同履行的不同进度来确定该支持哪一方。一般支持的顺序是这样的：

1、 优先履行已经办理产权登记的买卖合同。

房屋属于不动产，按《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准确定其归属，如果几份买卖合同中，有一份不但签订且已经过户完毕，无特殊情况，应优先履行该份合同。

2、均未办理过户手续的，支持优先合法占有的一方。

各份合同均未办理产权登记的，如果有一方已合法占有房屋，一般应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。

3、既未过户，也均未实际占有，综合考虑决定。

各份合同均未办理过户，也均未交付、占有。则应综合考虑以下几个因素确定应履行的合同：实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素，公平合理地予以认定。

比如办网签公示的通常优于未办理网签的；支付全款的通常优先于只付很少款项的；合同成立在先通常优于成立在后的。当然，准确判断还是要综合分析。（微信lawyerywz）

如果不能取得房产，就只能追究违约责任，要求退赔了。

过户优先原则的例外

以上所讲的优先顺序是在合同均为有效合同，且合理履行的情况下。有特殊情况，要特殊对待。比如杨律师就亲自办理过产权过户也被打成无效的。因为虽然说办理了产权登记过户是最优先保护，但如果该已过户一方是与卖方恶意串通，则可能导致已办理过户的合同被认定无效，过户也不保护。

如何判断是否有恶意串通，通常要从卖方与已过户买方有无亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等。

杨律师认为：法律规定是死的，但法律事实如果从不同角度去研究是很可能不同的，很多案件胜负往往就在细节的挖掘，很多表面看起来没有问题的事实，仔细挖掘后，就有可能发现严重问题。所以，只要发现足够的问题，过户优先原则也不是绝对不可以突破的！这就需要专业律师的严谨、细致的工作了！

诈骗？

一房二卖是否构成诈骗？

有些买方问：杨律师，我先签了合同交了钱，在合同没解除的情况下，房主竟然又把房子卖给别人，是不是构成诈骗？

杨律师要说：未必。成立诈骗罪通常要有“虚构事实骗取钱财的行为及非法占有的目的。”如果房主一房二卖只是因为房子涨价要毁约多卖，通常并没有非法占有的目的，不能构成诈骗。这种情况下，房主通常是有解约、退款的意向，且有退款诚意的，只是对赔偿问题双方协商不成。

当然，也有确实构成诈骗的，房主以卖房为幌子，一房二卖甚至一房多卖。通过相关事实和证据可以判断，在签约收费时房主就没有真正履行的意向，目的就是骗取多个买家的购房款。

一般来讲，构成诈骗的，往往是一房多卖，且房主骗取足够的钱财后会跑路。当然，准确认定还是要综合判断。如有构成诈骗可能，建议及时报案。

防范

买方如何防范一房二卖风险？

在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。

１、交易时间越短越好。

建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。

这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。

２、尽早办理网签。

签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。

３、尽早实际占有房屋。

可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。

４、约定适当的违约金。

在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。

   ５、发生纠纷及时处理。

发生纠纷，一定要及时处理，建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析，如果有认为有机会拿到房产，应及时起诉并申请财产保全，查封房产。如果律师认为没机会拿到房产，也应尽快采取合理措施主张权利。

忠告

 　给卖方的忠告：一房二卖未必能占便宜

　　一房二卖，房主即使能成功把房产过户给后来的买家，表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。

  很多房主之所以明知违约还要一房多卖，无非是经过计算，就算赔前面买家合同中约定的违约金，也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗？

按合同法规定，守约方在主张违约责任时，可以主张约定的违约金，但如果实际损失超出约定违约金，守约方可以主张实际损失。

房屋买卖合同中，房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行，经过适当举证，房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说，房主毁约转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决，在各地已经不少见了！

而且，如果是开发商在商品房买卖中一房二卖，按《最高院关于商品房买卖的司法解释》的规定，“买方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，除正常赔偿损失外，还要另加房款一倍以内的惩罚性赔偿！

所以，勿被眼前小利而蒙住眼，跳到坑里，悔之晚矣！

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