房地产不良资产项目处置业务浅析

全文约3000字，预计阅读8分钟。

1

前言

2021年4月16日，中国东方资产管理股份有限公司发布《中国金融不良资产市场调查报告（2021）》，据中国东方课题组统计，从年报披露情况看，大型国有商业银行、股份制商业银行房地产不良贷款余额显著上升，由2019年486亿元升至2020年729亿元，增幅50%。同时期，房地产贷款余额由4.64万亿元升至5.17万亿元，增幅11%。报告称，与2020年调查结果相比，2021年制造业贷款风险的集中度已经从各行业之首下降至第二位，而建筑业与房地产业的新增贷款集中度上升为首位。

（图片来源：中国东方课题组）

在此背景下，房地产不良资产项目不良率与不良余额逐年上升，投资机会有望进一步增加，本文拟通过本所律师参与此类项目的经验，对此类项目的投资及处置所涉律师业务进行探讨。

2

房地产不良资产项目的概念及成因

（一）房地产不良资产项目的概念

以资产内是否包含抵/质押物的维度进行判断，房地产不良资产属实物类不良资产，主要指以房产、地产等相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、烂尾楼、存量房等。以房地产作为抵押物的担保债权，因逾期无法偿还或房地产项目处于债权债务纠纷中无法推进从而形成不良，称为房地产不良资产项目。

（二）房地产不良资产项目的成因

房地产不良资产项目形成主要有开发企业内部问题和外部环境变化两大因素，具体表现为市场定位不准、操盘力差、项目销售周期变长、债权债务复杂、违规违建、政策影响等等。根据项目具体情况，可大致将房地产不良资产项目分为四大类：（1）涉及地方政府及监管机构的，需要处置者充分调动政府资源，加强沟通和协调；（2）因开发能力不足导致项目风险的，可引入优质开发商进行操盘；（3）债权债务关系迟滞，可引入经验丰富的不良资产管理机构；（4）因整体市场低迷导致的区域性风险，则需市场环境改善。[1]

3

房地产不良资产项目处置方式

市场上的房地产不良资产项目的处置主要由两类主体主导，一为拥有丰富房地产开发运营经验的地产开发商，二是具备不良资产处置专业经验的资产管理公司（AMC）。根据房地产项目开发状况、融资、债务构成等不同情形，地产开发商及AMC主要参与房地产不良资产项目方式为项目并购、联合开发及代建、品牌输出及运营管理、债权收购及重组、增量资金盘活、不良债权转让、不良资产证券化等。本所律师结合参与项目案例，简要列举如下几种处置模式：

（一）债权收购及重组

交易结构：AMC公司发起设立SPV（有限合伙/信托计划）收购原债权人对房地产项目公司的到期未偿债权即“不良债权”，并通过债务加入、债务免除/展期、收益调整、增加担保方式等对该不良债权进行重组，重组后通过底层房地产项目开发销售实现投资收益。

投资收益实现：底层房地产开发项目销售回款、新增还款来源

增信措施：土地/在建工程抵押、股权质押、项目公司控股股东/实控人连带保证等

项目监管：资金监管、证章照及公司账户等共管、派驻董事、委托第三方项目监管等

交易模型：

（二）联合开发及代建

交易结构：收购方承债式收购房地产项目公司股权，并通过让渡项目公司部分股权的方式引入品牌开发商进行联合开发及代建，收购方及品牌开发商按照约定权益比例以股东借款等方式向项目公司提供地价款及开发建设资金。品牌开发商享有项目公司经营管理权（项目开发建设及销售），并收取固定管理费用、销售费用及实际权益对应项目收益，后续通过收购方回购项目公司股权的方式实现项目退出。

投资收益实现：后续融资债务置换、底层项目销售回款

增信措施：收购方所持项目公司股权质押、股权远期回购、收购方控股股东/实控人连带保证等

项目监管：三会改组，财务、成本监督。

交易模型：

（三）项目并购及品牌输出

交易结构：地产商业集团与投资人发起设立SPV（有限合伙），通过股权或债权收购、长期租赁、收益权受让等方式投资取得不良项目资产的运营权，地产商业集团通过受托管理、管理团队输出等方式对项目资产进行升级改造、招商运营等，最终通过项目资产增值、商业运营收益等实现投资回报。

投资收益实现：项目资产增值、商业运营收益回款

增信措施：项目资产抵押、原业主连带保证担保

项目监管：投资人资金监管、证章照及公司账户等共管

交易模型：

（四）不良债权转让

交易结构：AMC将地产项目所涉及的不良债权进行整体评估，通过公开挂牌、招标等方式按照市场价格实行“卖断式”出让。

投资收益实现：债权转让对价、不良债权后端处置

交易模型：

4

项目所涉律师业务

针对房地产不良资产项目类型、处置方式等不同情况，律师服务亦因服务对象及业务类型等存在多样性，基本服务内容包括如下方面：项目资源对接、法律尽职调查、项目交易方案设计及调整、法律文件拟定及审查、日常法律咨询等。

（一）项目资源对接

律师可利用行业资源、信息优势，从债权人、债务人、中介机构、法院、政府、公开新闻或网站等渠道获得项目信息，充分利用其专业知识对项目投资价值进行甄别，为投资人、项目方等进行资源导入。

（二）法律尽职调查

律师根据项目的基本情况、交易目的及交易方项目预期、初步交易结构等，结合类似项目法律服务经验，针对项目可能存在的法律风险，梳理项目法律尽职调查中的重点方向、制定尽职调查工作计划及开展具体的尽职调查工作。

（三）项目交易方案设计及调整

律师根据法律尽职调查的结果，参与针对项目的交易结构设计、论证、商业谈判及后续修改调整等工作，与会计师、税务师（或有）等相关方共同研讨交易方案的可行性，并出具相关法律意见。

（四）法律文件拟定及审查

律师根据各方确定的交易方案，并根据交易方案及各方意见起草、修订项目所涉文件。

（五）日常法律咨询

律师持续跟进项目实施过程中的动态情况，随时对实施过程中出现的特殊情况进行法律分析、出具相关法律意见，提供全程法律指导服务。

5

小结

近年来，中国经济步入增速换挡期，经济下行压力增大，金融体系备受考验，金融体系内不良资产规模逐渐扩大。鉴于房地产及上下游业务占GDP比重大、房产及土地使用权作为融资主要抵押物及地产行业具有资金密集、高杠杆率特点等因素，整个不良资产规模中，地产类不良占比较高。随着债券违约风险渐渐蔓延甚至到头部房企，房地产不良资产孕育价值呈逆周期增长，地产类不良资产将成为当下热门。房地产投融资渠道灵活多样，对应的不良资产具体处置方式亦较为复杂，须根据项目具体情况因时因地制宜，以实现资产盘活及项目效益最大化。

---

[1]  华融证券《“大不良”系列研究之三：房地产不良项目处置方式探讨》

上市公司协议收购上市公司控制权法律规则实务分析信达党总支与福田区域律师行业第十三联合党支部开展党建共建活动商标与企业名称系列 | 解析在后企业名称与在先商标冲突问题IPO实务：关于发行人租赁、被授权使用控股股东或实际控制人相关资产的问题信达动态 | 信达党总支与招商银行福田区域党总支举行党建共建座谈会暨合作协议签约仪式信达动态 | 走进全国优秀律师事务所——区人大、区司法局领导、律师界代表委员莅临信达开展交流活动信达动态 | 魏天慧律师获聘北京证券交易所首届上市委员会委员案例分享：一起质押式证券回购纠纷的完整画像新《安全生产法》项下安全生产合规信达文化 | 祝各位11月寿星生日快乐！企业询证函引申出的“债务自认”VS票据追索的底层逻辑2021年三季度中国A股上市公司刑事行政法律风险观察报告（2021年第三期/总第九期）聊聊律师写招股说明书警惕来自员工前雇主的“威胁”拟IPO企业换股收购相关实务