更新·街区丨隐入社区的人气地标，上海潮人夏夜好去处

加快打造“道路+”的宜人街区、“公园+”的多彩天地、“生活圈+”的便捷服务，让城市展现独特的风貌、烟火的气息、绽放的地带，这是上海市第十二次党代会报告中提出的工作要求。

SUSAS近期将聚焦街区更新专题，分享上海近年来通过城市更新打造的特色街区。这些不同类型、不同特点、不同更新方式的街区在推进产业转型、加强景观设计以及融入更多人文、艺术元素后，都逐步成为激发历史建筑再生，提升空间品质，满足市民文化生活，且充满社区温度的活力街区。本期介绍隐藏在社区里的“锦和越界陕康里”。

陕康里鸟瞰

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陕康里新旧对比

越界陕康里

出道即为网红打卡点的“越界陕康里”‍吸引着众多周边居民及打卡者。近日，随着一家全新的艺术设计画廊Dest Gallery正式落地陕康里，陕康里再次受到关注。Dest Gallery选址于曾经是印度锡克教堂（现8号楼），一栋全新改造兼百年历史文脉和现代设计的建筑一层，开幕首展为“SEED ON THE GROUND｜生·长”，也象征着这座老建筑里长出的新生命。

原印度锡克教堂（现8号楼）

“SEED ON THE GROUND｜生·长”

陕康里地处老静安的核心区位，更新后成为精致而有温度的时尚生活新街区。街区内新旧建筑错落有致，既有巡捕房原址锡克教堂等老建筑红砖墙黛瓦的传统元素，又有新锐设计师们精心设计的现代风格建筑；既有散发着葡萄酒和咖啡味的欧洲风情，又有老式里弄琐碎和鲜活的市井生活，在为周边居民提供休息娱乐场所的同时，也让一大批年轻人慕名而来。

傍晚陕康里户外吃饭的年轻人

2019年，陕康里在市区两级政府的共同推动下，由锦和集团进行产业转型和建筑空间改造，于2020年9月正式向公众开放。

陕康里历史沿革

陕康里所在区域百年前属于上海公共租界。1909年-1943年，项目原址是戈登路巡捕房。当时，上海英租界雇佣了一批印度锡克教徒充当租界低级警员，于是大批的锡克教人进入上海，他们大多担任交通警、门卫等职，但随之而来的是一系列宗教信仰引起的冲突。

历史图纸

1915年，租界为了平息印度巡捕与巡捕房司阍之间的冲突，在戈登路巡捕房修建了一座专供巡捕用的锡克教堂平息争端。随着租界退出历史舞台，这一带一直是上海民族工业聚集地，周边迅速聚拢普通市民和零售街面店铺。

在二战后的“停滞期”，受人口增长压力及街区贫民化影响，陕康里原有建筑遭到严重破坏，教堂被随意改建，修理工厂成为商业开发的对象，各种零售店铺入驻，形成了复杂的功能界面，仅屋顶的轮廓隐约记载着曾经的历史和时代。

改革开放后，陕西北路和康定路上的生产资料商店迅速增加，形成了上海重要的材料工业集散地——静江建材市场。直至改造前，陕康里租户数量庞大，复杂的历史遗留问题使清退工作困难重重；同时，房屋破旧不堪，设施老旧失修，消防事故、管理混乱等问题频频上报。

延续城市肌理，注重保护与活化

秉承“延续城市肌理，再造生活场景”的理念，陕康里注重修缮保留保护建筑，并以文化为导向利用历史资源，植入高品质公共功能，促进历史建筑的活化利用。

陕康里改造没有推倒重建，而是保留了这些不同年代的建筑，并在设计中保留了原有建筑群屋顶的轮廓线，以四坡顶、圆屋顶、悬山两坡顶、平屋顶的屋顶轮廓传承历史的印记；将被破坏的外墙采用了与时代区分相对应的设计，租界时代建筑使用红砖，工厂建筑使用水洗石，现代主义建筑使用白色涂料。

陕康里鸟瞰

原锡克教堂

使用红砖建筑的设计修复被破坏的外墙

使用水洗石修复工厂建筑

使用白色涂料装饰现代主义建筑

02

从西康路看陕康里

开放式街区，回应居民需求

陕康里位于上海市中心城区，周边路幅狭窄，半径一公里范围内多为社区，因此，在整体空间结构和入口设计上都与社区文脉和环境做积极回应，如同隐藏在上海市区的某一条弄巷一样完全对外敞开，为居民提供了日常休憩场所，也为“15分钟社区生活圈“的营造，起到配套支持作用。

公共空间

园区公共空间的设计顺应建筑原有错落布局的形态，形成宽窄不一的通道、或开敞或围合的广场，按照各个区域的特性，分别打造多元开放的活动空间、静谧舒适的休息空间和雅趣精致的文化空间等。

白色镂空的低矮围墙形成半私密空间，是居民们比较喜欢的交流空间。

设计师保留了天然形成的户外公共空间，将散落的各个建筑间的公共区域按照各自的特性重新规划，形成俯仰自如，通过多个2层连廊、内部回廊、楼梯通道的设计，打破室内外的隔阂将办公与商业街区无缝对接，开放的空间，良好的带入感，增加社群的交互可能。

两栋建筑之间的公共空间

同时，设计根据建筑原有的错落分布，形成宽阔的道路、狭长的小巷、开放或封闭的中庭广场。

建筑间的狭窄巷道

利用现有的小巷和胡同尽端等在商业上被视为死角的空间，在其中放置艺术品、公共家具和水景，由此打造出若干个治愈空间，作为在周边工作的上班族和游客的休闲聚集地。

园区里放置的打造水景和艺术品

根据活动动线，园区在用地中央设计了一个像素化的大型网格幕墙，使顾客在用地内任何地方都能看到。顾客通过可移动终端控制的交互式机制来控制幕墙、灯光的变幻，体验与整个园区空间的互动。

像素化的大型网格幕墙

康定路入口

康定路主入口的设计以开放联通的理念，从引流的角度出发，为了最大限度地扩大入口，提高可见度，将入口旁原有建筑的侧面部分沿对角线斜切牺牲部分可出租面积，并通过临街阶梯放大空间视觉效果，形成入口广场。并将切面与楼梯融为一体，引出一条通往二楼的流线。

康定路入口

以玻璃幕墙替换入口处建筑的实体墙面，选用蒙德里安花纹的几何玻璃分割图案，在提升室内采光、环保节能的同时增强建筑的通透感，通过设计和艺术表现手法，传达对开放包容和自我个性的理解。

康定路入口

陕西北路入口

陕西北路的入口和以前上海新式里弄的弄堂口如出一辙，与沿街商铺相连而延伸至项目内部。入口处通过立面拱形连续开口与炭灰色砖块的结合，从外部自然地吸引客流进入到项目之中。

陕西北路入口

03

早晨的陕康里

多业态融合，实现产业转型升级

陕康里周边居住区密集，不乏高端楼盘，且有不少外籍人士，客群消费力强。充分考虑项目的新生功能和定位，通过对所处地段、周边环境及新生代消费需求的缜密研究，对商业业态和商业布局进行了精心布局。

项目利用陕西北路和康定路建筑的沿街优势，将基地里原有老厂房的底层和社区沿街商铺重塑为围合式的商业街区，塑造连续和友好的商业消费界面。同时商业氛围和办公气质相配合，利用文创园区的特有基因，吸引新经济企业入驻。在“商办相融”的模式下，构建一个文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台。

园区内的花店

园区内的高端家具店

2020年9月，陕康里开园时就超前完成了商业100%、科创文创企业80%的入驻率，侵尘白泽（上海）信息科技有限公司、上海环贸生物科技有限公司、上海嘉岚建筑科技有限公司等一批科创类企业纷纷入驻。目前，由于功能完备，陕康里的租金收益明显高于周边的传统办公楼，表明陕康里的存量改造体现了与时俱进的定位和设计，充分贴合了市场和公众的需求。

园区内的red design设计公司

“休闲餐饮、生活美学、创意设计”的商业定位，营造出沉浸式体验消费场景，成为追求高品质生活和高效率办公环境的都市精英聚集地，为静安区以及上海城市文创产业升级发展注入了新鲜活力。

园区内沿街小酒吧

复古溜冰场

网红咖啡店

为了不断注入活力，园区还积极举办各类创意活动，比如第15届上海秋季辣椒节烹饪大赛、万圣派对、潮牌球鞋线下发售、葡萄酒文化推广、小事情大超市文创市集等，坐稳魔都时尚新地标。

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“SEED ON THE GROUND｜生·长”展览

品牌化运营，轻重资产并行

陕康里项目总建筑面积约为1万平方米，其中办公面积约占比80%，配套商业约占20%。在寸土寸金的静安区，锦和集团敏锐地捕捉到了其背后的稀缺价值，老静安城区里唯一一块可改造的工业用地，土地及地段的稀缺性不可复制。此外，地块中沉淀了不同历史时期的建筑文化，赋予了陕康里在城市更新背景下实现保护与发展双赢的责任感和使命感。

陕康里的更新提供了一种从项目定位到更新改造再到运营管理全过程的管理模式，在资产配置中“轻重并行”。“做重”是指背靠母公司良好的资金积淀进行托底，由集团对陕康里实行重资产收购，减轻运营公司的重负，实现资产价值储备；“做轻”即依托资管公司锦和商业，发挥全价值链服务集成商的强运营优势，整合多板块资源，一气呵成，短期内实现资产价值飙升，形成流量效应和吸金效应，为后续资产价值变现提供支撑。

越界陕康里 

项目地址：上海市静安区康定路358 号 

项目业主方：锦和资管

项目运营方：锦和商管

设计方：COLORFULL 昱景设计 

灯光设计：颐可光照明设计

摄影：润土 | 邵钟瑞 、严帅帅、网络

资料来源：锦和商管

视觉 | 薛娱沁  校对 | 王明颖

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