算笔账！政策变化之后，房子还能不能投资？

谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。

段子归段子，但是段子总归是源于生活。这样的段子出现，也足以说明苏州楼市之妖。

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四月底苏州工业园区拍出地王，楼面价首破3万，当时就在吹风新一轮调控正在研究。这不还没几天调控政策就落地了，新房获得产证限售3年，二手房交易限售5年，另外还出台了土拍的指导价，超过指导价就要如何如何。

具体的细则就不去多深究，毕竟是苏州的政策，我们只来聊一聊政策背后的态度。背后的意思，按我的理解是八个字：可以长投，不能短炒。

等等，中央都说了，房住不炒，为什么还要允许长投，投资就应该都不行才对啊。

当然，话肯定是这么说，但是具体施政的时候能堵得住么？房产投资并不是洪水猛兽，而且也是难以杜绝的东西，很多买房的需求，根本无法从政策上去判定是真实需求还是投资需求。再说了，在其他国家都无法完全避免投资性房产出现，只能从税收等手段上去调节。

再说一点，很多国家都能做到人人有房住，但是没有国家能够做到人人都有房。即使发达国家也不存在住房拥有率达到100%，毕竟人口是流动的，房子也是财产，人也有对财产的支配权，不同阶段需求的房子也不同，所以这个完全杜绝投资这一篇就翻篇不谈了。

房地产业是一艘巨大的航母，已经启程了，不是说调头就能轻易调头的，如果出台一个政策一棍子打死，那只会把船弄翻，船上那么多人怎么办？

政策一步一步出台，一步一步引导走到一个正确的方向上去，才是既可行也符合现实的。

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所以还是回到那八个字：允许长投，不能短炒。

短炒有何危害？

第一个，人心浮躁，社会风气浮躁。上面还是希望能都引导资金脱虚入实，把国家的基本面做的更加踏实，产业更加强大，生活水平提上去。当然房地产行业也是实业的一种，只是近些年投机风气太盛，有点跑偏了，现在要往正途上引导。

第二个，房产每一次交易，都会涉及到一次价值的重新评估。然后按照新的评估价去批复贷款，无形之中也放大了银行的金融风险。

第三个，没有什么资产是只涨不跌的，短线投机容易引起资产价格的剧烈波动。无论往哪个方向波动对整个经济和行业都有很大的危害。

还是稳稳地最好。

南昌的三限房是限售5年，苏州的新房加上竣工、办证和限售的时间也差不多是限售5年，二手房也是5年。为什么是五年？

之前各地都传过各种各样的风声，合理控制房价上涨，一年幅度不得超过5%。以前即使政府有这样的目标，也不好正式宣布出来，那不是明摆着赤裸裸同意房价上涨么？

但是这次苏州事件算是实锤了，不过这样的目标如果真的实现了，还是会非常有意义的。为什么这么说？我们来算一笔账。

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假设以今年的房价为基准，此后房价每年温和上行5%。（不考虑滚动计算的模式）100万的房子在5年后总值在125万。

按照现行的政策，假如我现在买入一套总价100万的房子，那么我需要首付30万，贷款70万。利率的话，按照上浮15%为5.635来计算，贷款30年等额本息的话月供是4032元，5年一共还款60期，月供总计24万2千。

其中利息大致19万的样子，归还本金5万2千左右，此时还欠银行64.8万元。对，利息就是这么贵，房贷利息越是早期利息越贵，越到后面利息越少，后面还的都是本金。

如果此时将此房出售获得125万元，减去归还银行的64.8万，还剩余60.2万元。这五年我付出了本金加月供一共54万2千元，那么60.2-54.2=6。也就是说五年下来我一共获利6万元，如果算上一些交易成本，我们就算获利5万元吧。

那么按照这个结果算来，就算国家管这么严，利率高一点，房价涨幅少一点，炒房还是能赚钱啊，你是要鼓励我们去炒房么？

不不不，你想错的。因为按照一个正常的思路来想的话，五年动用了54万资金，最后换来5万收益，这个划算么？

显然不划算。但是话又说回来，起码不会亏啊。嗯，说的是，确实不会亏。

如果54万本金去用作理财，无风险利率按照4%来计算好了，一年下来是2.16万元，五年下来就是10.8万元，这么算来似乎理财更加划算。

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但是有人会说，我一次付出的只有首付30万，月供都是后期付出的，不能这么计算。那就按照30万来计算，理财一年也有1.2万，5年一共6万，而且资金更加灵活。

那说了这么多，你想表达什么，现在投资买房就是傻咯？

不不不，我不是这个意思。因为上述计算方式是比较死板的，假如房价一年能上涨6%，五年下来就能获利10万；如果每年上涨7%，就能获利15万了；如果每年上涨10%，就能获利30万了。

这个就是涉及上市场不同人群的不同选择了。炒房客赌的就是一年不止5%的涨幅，稳妥的投资客觉得我可以配置房产，对冲通胀，顺便收点房租，还有些人各种资产都配置了，没有其他好选的，就干脆再买点房子吧。

每个人的选择都是没错的，个人因果，个人负责而已。

你说了这么多，说到底还是房价上涨，为什么五年后房价就不能下跌呢？

这个就是涉及到最后讨论的问题了。为什么每年上涨5%，或者说温和上涨是最好的选择？

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我国屡次强调的都是稳，稳地价、稳房价、稳预期。不管如何，目标就是稳。房产已经被限售了，只有稳才是最好的，我们来分析一下。

假如你现在以纯投资的意图买入一套100万的房子，首付30万，从银行贷款了70万，每月上交4000大洋，限售五年。虽说这五年内你不会卖，但是总归会是不是关心一下房价对么？

假如房价一直持续下跌，每个月还要上交这么多利息，心有不甘。如果中途跌破一个临界，首付都没了，如果预期不好，还有必要持续还房贷么？投机者的思路就是这样的。

虽说温和下跌对你不会影响太大，但是总有杠杆大的或者现金流吃紧，在权衡之后可能就会选择断供。少量的断供会进一步促使跌幅扩大，把更多的人卷进来，随着下跌的幅度越大，断供的人数也会越多，最终会影响金融安全。

温和的上行，虽然赚的钱不如放银行理财，但也不至于断供或者抛售，能稳稳的把房子供下去，这一点有利于稳定市场。

除此之外，开发商继续开发的动力也比较足，毕竟一个下跌市场里，生意很难做。

温和上行，即使5年后，房价达到125万，首付也只要37.5万，这个门槛并不是很高，每年多存1万5，刚需同志努努力也是可以够的上。

银行这边也免于金融风险，土地也可以照卖，已经买房的朋友也不吃亏。最后比较难受的就是纯投机的朋友，5年下来不如去买理财，有过一次这样的经验，以后对房产投机就不会盲目跟风了。

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这样一来，市场会进入一个相对良性的状态。带着长期投资的目的来购房其实不该拒绝，毕竟总有些房子要拿来出租，这些房子也得有人提供。所以一个良性的市场，也是对长线投资者保留一个包容的态度。

所以我个人猜想这是政府希望引导去的目标，对各方都合适，用政策把短炒的投机者排除在市场之外，同时也利于稳定整个市场上参与的各个角色。

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主笔 | 老罗

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