【楼盘测评】育新二中双学区，站稳2.5万每平！学区房，让人心碎……

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：红谷世纪花园

1

   看点预览

1、红谷滩的学区房比较多，但是普遍的房龄在10年以上，15年以上的也不少，次新稀缺。

2、红谷世纪花园为15年以上楼盘，目前二手房在售均价为2.3-2.6万之间每平，就读育新学校和二中；银行评估价格最高1.7万元每平，首付高。

3、楼梯房不少，小户型基本上全部都是楼梯房，大户型才可以选择有电梯的小高层。

4、小区物业费低廉，内在的园林绿化维护一般，卫生水平正常，路面停车，不收费，车位很紧张。

5、配套已经成型，周边基本无空地，没有太强大的配套升级不会对二手房房价产生大的影响。

2 
          

     简评

很早之前，就想来测评一下红谷滩的学区房。首先，我们所说的这个红谷滩的学区房，主要指的是红谷滩中心区这一部分的。

红角洲在学区上暂时不能和红谷滩中心区比肩，凤凰洲在道路建设和繁华、便利程度上来说也不及红谷滩中心区，但是因为师大附中加持，价格早已疯狂，留着以后单独看。

要说到红谷滩中心区这一块的学校，带给二手房溢价最高的应该是育新二中双学区拔得头筹，这是整个红中最好的中学。

以丰和大道为界，靠东的那一大片都是读南师附小，初中也不是二中，有五中（私立）和实验学校等，我们下次会再选这一片的楼盘测评。

育新二中双学区的小区里售价最高的是莱蒙都会，去年行情好的时候3万＋，今年2.8万中介告诉我也可以有。不管是2万8还是3万，都挺辣手的，将近300万的小学区房，不知多少家庭能承受。

莱蒙接受不了的这一波，就会考虑到红谷世纪花园来淘一淘。

红谷世纪花园是2005年左右，政府单位的集资房。当时的红谷滩还是一片荒芜，有多少人用全身拒绝来红谷滩居住和生活呢。但是敢先吃螃蟹的人，总是得到奖赏。

四个区，每个区都有地铁口，一号线二号线都很方便；双学区配置，幼儿园也有，一站式教育配套；生活配套早已纯属，要啥有啥。

从位置和配套上来说，这是一个无可挑剔的盘。

不过，年份是最大的问题，而且价格也不便宜，大户型比较便宜的2.2万上下浮动，小户型价格坚挺，2.5万上下浮动，高出南昌均价一万多一平，在新区买套大平层享受的钱你在这里只能买个95平的楼梯房，没错，楼梯房。

看完以后只能说：学区房，真让人心碎！

好了，我们来看看具体的项目情况。

3测评主体

通勤时间

我从地铁大厦出发，自驾开车到这里，大概用时8分钟，也就2公里，太近了。

同时，公共交通也方便，坐个地铁2站到，步行也不多，用时15分钟左右吧。

步行时间更少也可以考虑公交车，线路太多了，257路、228路、213路、258路等都在小区附近有站点。

即便是到老城区，也非常方便。

项目基础信息

红谷世纪花园有ABCD四个分区，在地图上我们看得会清楚一些。

（红谷世纪花园四个区的位置和周边情况）

红谷世纪花园是2002年开盘建设的，绿化率20%，全部都是多层，没有高层，楼梯房主要是6层的，小高层主要是11层的，目前的物业费1.3元每平（这个不是中介告知我的，是我百度百科来的，如有不准确，请留言指正）

（红谷世纪花园实拍）

红谷世纪花园周边在地图上也看得到，基本上没有什么不利因素，而且位置在红谷滩来说也比较核心。

产品信息

四个区的房子基本上都差不多，95平和98平的两房，这种小户型都是楼梯房。大户型有136平和149平的，最大的也有五房的，但是这个户型中介没有和我介绍，不属于主力的成交户型。

128、136和149平的这三种户型有些是小高层，有电梯。如果预算只够支撑买90多平的，就必须接受楼梯的现实。

95平和98平的都是两房，但是也有两种不同的户型，一种是两个房间一个朝北一个朝南，南北还算通透，但是硬伤就是在今天“户型小型化”的大背景下，这么大面积只有两房，再加上公摊比较小，所以因为过去的格局设计问题其实浪费了不少面积。

这是我在贝壳找房找到的户型图，原谅我实在是对亲手绘制老房子的户型图不擅长，这个技能一定会努力加强。我实地看过户型图，这张户型图是符合实际的。

98平的两房有一种两个房间都朝南的户型，而且这个户型的亮点在于可以创变出一个三房。

（康小楼的“灵魂画作” 手绘户型图 虚线位置为创变的空间）

不过，同一个世界，同一种硬伤。

我们不得不说，老房子的户型设计真的槽点满满。厨房非常大，大到可以安置一个餐桌，但是做完饭那么大油烟加上南昌夏天又热，在厨房里就餐肯定不舒服，必然会有空间浪费。

卫生间也同样，只有一个卫生间，但是空间很大。

每个房间放1.8米大床和2个床头柜以及一个大衣柜以后，仍然觉得空间很宽裕，卧室空间大了，厨房空间大了，客厅的空间多少受点影响。

所以，按照现在的眼光来看，户型确实不好。但是如果能修改成3房，还是更实用的。

我也问过了中介，这个小区里的毛坯房很少，基本都是房主进行过装修的，因为早期都是房主自己住过的，后期买了其他房子再搬走，我看了2套就是房东已经搬到了九龙湖住，所以这套房子学区的指标也没占用就出售了。

有时候，简单装修比毛坯房更可怕，看了3套房子，有2套都是要重新装修的节奏。

周边配套

这是真正的“佩奇”社区，什么都有。

小学读育新，初中读二中，全是老牌名校。而且这两个学校虽然是红谷滩分校，但是建设了这么多年，已经很具规模了。

商超配套有洪客隆，也有很多小商业，便利店、小中型餐饮店等，万达广场也是周边比较方便的配套。

医疗上，靠近洪都中医院，一些小的社区门诊不用多说了，完全不缺。

周边的写字楼和单位也非常多，人流很大。

未来规划

在未来规划这块，其实基本上是0。

因为最主要的三大配套，都集齐了。D区的斜对角处还有一小块空地，但是这块空地具体的规划不清楚。

如果只是简单做个住宅，做个写字楼，那对二手房的价格不会产生什么影响了。

如果是能够给商业带来一个升级，或者其他方面升级的配套，那才会有一些明显的反应，平平无奇的配套再丰富也不过是锦上添花，没有什么暴击了。

这不是红谷世纪花园的问题，是每个配套成熟，周围开发得差不多了的片区的必然情况。

4总结

优势

1、生活必须配套齐备，学区过硬。

2、比莱蒙都会价格便宜，更适合纯粹为了读书购买的买房人。

3、物业费低，路面停车不收费，居住成本低。

劣势

1、户型设计有欠缺，有一些浪费面积。

2、两房都是楼梯房，不便利。

3、小区的管理比较老套，物业服务不够专业，停车位难找。

4、没有太多增值潜力，无土地，无想象空间。

综合来看，红谷世纪花园价格比莱蒙都会低3-5k一个平方，莱蒙的小户型最小的是80多平，总价和这边90多平差不多。如果对居住环境和硬件设施有要求的，估计会咬咬牙上莱蒙了。

我也特别问了中介，因为红谷世纪花园已经有这么多年头了，银行贷款的评估价格只能达到1.7万元每平，剩余的部分都需要一次性补齐，所以即便你是首套房贷可以首付3成，实际的首付却会在5.5成-6成上下。

粗略计算，如果你想在这边置业，首付准备100万是比较稳妥的，想要更大的户型，首付就要更多一些。

配套和学校方面，我个人觉得无可挑剔，要考虑的就只有经济实力和是否值得了。

如果你有所收获，点“在看”和转发是对我们最大的支持！

- End -

---

▼

洪楼News是一个南昌地产垂直公众号，

专注南昌楼市的信息传递和价值剖析。

关注我们让你更懂房！

©本文版权归“洪楼News”所有

部分图片来自网络

主笔 | 康小楼

如果你有购房问题咨询，欢迎添加洪小楼微信咨询！

往期精彩回顾：爆料！“妖盘”华润万象城，八月要开盘，到底怎么卖？