【楼盘测评】均价16500元/㎡！红谷滩地铁口的公寓，值得投资？
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今日测评楼盘：力高凤凰新天
看点预览
1、洪楼News第一篇公寓测评
2、力高凤凰新天的“前世今生”
3、户型小，单价高，体量大，价格差距大
4、粗略计算力高凤凰新天公寓的租金回报率（文末）
简评
力高集团创建于1992年，于2014在香港上市，算得上一个浸淫地产多年的开发商，但是地产排名并不靠前，排名大概在全国百强左右，去年的流量金额排名95位。
力高进入南昌的时间也不短，从2005年至今，已经有14年。这么多年，力高在南昌的项目也不少，九龙湖、南昌县、高新、朝阳等地方都有楼盘分布，已经交付的二手房溢价还不错，物业一般，目前在售的项目也有几个，销售情况也不错。
有一个很有意思的现象，不知道力高在其他城市是不是也这样。反正，在南昌，力高取的案名都大同小异，御、澜、国际三个词基本可以涵盖大部分的住宅项目，就连很多地产从业人士也要思忖再三，某某区域的力高某盘是澜湖还是御景，正如“老虎老鼠傻傻分不清楚”。
这次来测评力高凤凰新天，其实也不是冲着力高这个品牌，主要是因为经常有很多人问公寓到底能不能投资，所以才选择了纯地铁口，打着“红谷滩每卖三套公寓，就有一套是力高凤凰新天”旗号的这个公寓。
这也是我们第一次对公寓项目进行测评！
通勤时间
力高凤凰新天位于红谷滩丰和北大道366号，就在1号线珠江路4号口，纯正的地铁盘。坐地铁去其他地方都很方便，离卫东站3站，到地铁大厦4站，大概就10分钟吧，非常适合在红谷滩上班的人。
项目基础信息
力高凤凰新天的前世今生，说起来有点漫长。
力高凤凰新天分为南北两个地块，是接手了远帆房地产开发有限公司于2013年拍的两宗地。
2013年9月16号，凤凰洲两宗商务、商业用地出让，就是上图中地块1和地块2，经过长时间的抢夺，最终都被南昌市远帆房地产开发有限公司拿下，楼面价分别为7530元/平和6080元/平，地块1还成为了当时红谷滩的地王。
当年商业用地还是很抢手的，不过自那之后差不多就开始进入下行通道了，商业的光环就开始显露疲态。
而由于拿地时南昌地铁一号线珠江路站正在修建，由于地下有变压器等设施，不适合开发，便一直处于空置状态。之后，地块2本规划了41层的远帆中心，却于2018年5月公示了规划调整，后传出被力高接管，也就是现在的力高凤凰新天。
所以，目前我们看到的力高凤凰新天目前是南边的地块在售，由3栋公寓及商业组成。而北边的地块则是4栋公寓，1栋12F独栋办公和商业组成。
又是3000多户，南昌公寓产品的供应量真是丧心病狂啊。
产品信息
力高凤凰新天目前3号楼的公寓在售，5梯28户，4.2米层高loft，29~54平，主要就是两个户型，均价16500，精装修交付，装修标准未知。看了一下成交价，差距非常大，从1.3万到1万7千多的都有。
所以视面积不同，总价也是从40万-80万都有。
29平左右的一房和37平~54平的两房，一房是上楼梯就一个房间，二房则是将楼梯设在中间，上楼梯后一左一右两个房间。公寓的户型也没说啥的，没有阳台的设计，每一层的户数又比较多，没有通透性可言。
楼梯扶手和房间墙壁都是玻璃的，除了美观和视野更宽一点外，没有什么实用性，楼梯也比较窄和小，踏上去，没有安全感。
公寓本身的得房率就很低，就算是loft，上面那层也不能百分之百利用，而且面积小小的话，如果是自己住，储物空间要自己想办法打出来，比如很多loft样板间就会在楼梯下设置储物柜。也就是说实际上，还是需要进行一定程度上的二次装修。
对了，样板间没有油烟机，询问置业顾问后，被告知交付有油烟机，因为不好看所以没有挂上去，个人觉得是位置太小，也放不下吧。关于这一点，买房人应该和置业顾问沟通到位。
（一房）
（2房）
两房的那个公寓，要注意的是靠近窗户的房间是有光的，而靠近门的房间是没有光的，也就是做开放式的房间，和样板间那样。
虽说层高是4.2米，我个人严重怀疑样板的层高不止4.2米，也就是力高可能把样板做高了。因为去看房不可能带尺子，所以我怀疑力高故意做高样板，但是我没有证据。
另外，也仅仅就是凭我自身的感觉，可能也不准确。因为4.2米的公寓感受过的，感觉力高的样板偏高。这一点买房人自己注意一下吧，我没有实锤，仅仅是怀疑。
周边配套
凤凰洲处在红谷滩北面，本身有各种配套在建设中，也可以坐地铁去红谷滩感受享受各种配套。
项目本身自带商业，看模型设计还蛮好看的，但是不知道具体如何运营，因为都是小型的商业，销售散租的可能性略高；大型商业的话，可以去铜锣湾广场，坐地铁就一站，也方便。
除去铜锣湾，整个凤凰洲的商业氛围其实是比较冷淡的，但愿力高这个项目能做成周边一个比较像样的区域商业吧。
项目旁边就是红谷滩省人民医院，新闻信息显示门诊大楼已经于6月试运行，医疗还是非常方便的；未来如果医院开起来，还是蛮给周边带流量的，如果人多了，对商业和公寓还是有好处。
另外，500米外的江西省文化中心由江西省博物馆、江西省图书馆、江西省科技馆三馆组成，老罗说这是凤凰洲的“三大神器”，镇洲之宝，现已封顶。预计2019年全面开放，文化气息还是满浓烈的。
特别注明：公寓没有学区，所以附近即使有极好的学校也无济于事。
最后是地铁，一号线出来到这栋在售的公寓的距离确实非常近，100米以内，也就是一分钟的脚程，算是加分项。
未来规划
凤凰洲的定位比较倾向文化中心的感觉，凤凰洲未来在南昌的标签还是非常明确的，一个是顶级学区，一个就是省文化中心。这三大神器落成，在城建和视觉上确实给凤凰洲加分不少。
不过更多的规划基本上没有太多了，地块基本开发完毕，只剩下一些零星地块，具体规划不明。反正公寓产品最重要就是要靠近人流集中地，或者是固定产业（人群）需要，而且讨论公寓在目前是不从增值的角度分析的，只能从收租的角度分析，所以未来周边有地块建设，只看能否给这附近带人吧。
优势
1、纯地铁口，交通方便
2、户型面积小，总价相对低，易出租
3、周边各项配套基本齐全
劣势
1、户数很多，交付后出租竞争多
2、装修标准一般般，带装修单价高
3、按照现在周边的租金情况，租金收益没有想象中高。
最后，我们来谈谈公寓的租金回报率。置业顾问告诉我，周边平层公寓的租金一般在2500，凤凰洲看江的loft公寓会稍微贵一点，可以租到3000以上，按照这样算的话，力高凤凰新天租个2700~2800没有问题。（以上数据为销售案场传达）
但是，我们咨询过市场的房东和房客，得到的回复是：绿地外滩公馆平层公寓大概是1800元，新力外滩9号43平loft租金是2500元一个月，所以真实的租金相比置业顾问的话，还是有很大水分。
租金是一个有浮动范围的指标，有房子楼层、朝向、面积、装修的差异，也有房东和房客的博弈，包括市场上潜在的租客，和公寓的总供给量，很难给出一个准确的租金参考。
以最小面积的为例子吧，应该这个是收益率偏高的，其他户型可能收益率略低了，其实好楼层和好朝向的公寓价格会高不少，但是租金不一定能高很多。我查询了一下成交价，大概计算在45万左右浮动，有比这贵的，也有比这便宜的。
我就擅自做主给这里定一个2200元的租金吧，仅供参考，然后来计算一个租金收益率。一年收租26400元，除以45万，大致是5.87%的样子。不同户型和总价，租金也会不同，收益率就会有差别，这个收益率算的是比较高的，如果总价增高，收益率也会跟着下降。
如果能够顺利出租，那还是可以的，每个月稍微加点钱就可以覆盖月供，十年之后就是净收益。如果出租的不顺利，偶尔要空置一段时间，那这个收益率也是要打折扣的。
所以，现在投资公寓有两点必须明确，第一点不要期望暴利，升值转手；第二点对收益率有清晰的认识，理论和实际上会略有差距，实际操作上和理想状态总是有差距。
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