【楼盘测评】刚中刚！3梯6户、绿化率仅25%，九龙湖这个盘不卖品质卖地段……

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今日测评楼盘：中奥滨江One

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    看点预览

1、中奥滨江One是纯刚需盘，售价会低于周边的樘悦江悦，但要符合市场行情，按照限价可能性不大；

2、配套算是齐，但有些配套的距离也略尴尬；

3、本月会首开。

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      简评

    中奥地产听起来不熟，如果我说筑城地产是不是会觉得熟悉很多？

老南昌人都知道，筑城应该是南昌做地产开发最早的一批开发商之一，原来在本地也是非常有影响力的。现在朝阳新城的朝阳江上院，象湖新城的奥林匹克花园等楼盘，都是筑城开发的。

后来为什么筑城换成了中奥这个名字，我暂时还不太清楚，有很熟悉的朋友欢迎在留言里补充。

中奥这几年还挺活跃的，和红星合作了两个项目，一个是象湖滨江的红星中奥广场，还有一个是望城这边的红星中奥九龙都会，自己还独自开发了中奥滨江ONE，地市也有一些项目。

我们这次测评中奥滨江ONE，是因为这个项目其实在地理位置上还是比较优越的，但是同时，它的关注度远不及旁边的新力东投樘悦和新力江悦两个项目，话题性不强，位置和配套基本共享，产品也是完全针对不同人群，值得了解一下。

3测评主体

通勤时间

中奥滨江one的在赣江西岸，红谷滩工作到这边是一个路径，还有另外一个应该是老城区的部分群众，所以我按照老规矩设置两个出发地点。

首先，红谷滩地铁大厦出发，11公里的距离，非高峰期用时22分钟左右，高峰期视路况而定了。

老城区从八一广场出发，就稍远，最短距离16公里，用时也在半小时上下了。

目前地铁4号线未开通，2号线距离项目还是有一段不短的距离，周边的公共交通还是在成长状态。

项目基础信息

中奥滨江one占地约52亩，容积率3.5，绿化率25.16%，这个绿化率在新盘里是比较低的，现在普遍在30%以上，多数可以达到35%，这个绿化率和容积率意味着，这块地的住宅舒适度会相对来说偏差。

容积率高的原因主要是因为地块内有大量的商业和商住造成的，而绿化率低则是因为地块大小受限，更多地方盖楼，能用来做绿化的自然会减少。

规划户数296户，地上车位75个，地下961个，住宅只有2栋楼，1号楼总层高32层，2梯4户，2号楼总层高30层，3梯6户。自持物业，讲真，我对这个物业一点都不了解，不评价了。

很多粉丝在车位和人车分流问题有点纠结，其实有地上车位并不代表这个楼盘就是要规划路面停车，这个和消防要求有关。9102年了还没有人车分流意识的开发商早就被时代淘汰了。

精装交付，loft公寓不少，也有一些街区商业的设计。

产品信息

中奥这个盘相对旁边的樘悦和江悦来说真的有点不同，隔壁的海尔兄弟拼命打造高端产品，它专注于做刚中刚产品。拿地的时候毛坯限价11600元每平，装修在144平以下限价3500元每平，也就是说，正常的售价会是15500元每平左右。

樘悦和江悦最小户型140以上，而中奥拿出了93平、114平两种户型。总价不用多说了，和旁边的两兄弟差异巨大。

我们刚才说到了中奥的户型，的确，这个地段加持上这个户型，刚需很难拒绝。不过，今年九龙湖让很多刚需梦碎。

本来89平起的新旅明樾府是刚需希望的，结果捆绑车位以后均价成为1.9万，首付在70万以上。

我在案场也问了置业，大概中奥首开会是什么样的价格。她们非常避讳提及车位，但是告诉我两个关键信息，一个是一定比隔壁的樘悦价格便宜（樘悦和江悦捆绑车位价格很高的事情一直在流传），另外一个是让我多参考周边二手房售价，二手房普遍卖1.8-2万元每平，他们的价格要符合市场行情。

说到这儿你懂了没？大概意思就是你猜测的那样，本月会首开，我们看最后开盘的情况。

93㎡的户型和其他的半通透户型并无什么不同，完全是按照南昌人喜好做的，多朝南开间，布局也合理，基本没什么硬伤。

114㎡的户型按照南昌人的习惯来看缺个北阳台，但其实对流的效果是有了的，这个位置做了玄关。两房朝南，一房朝北，南向大阳台，整体上是没太大问题的。

精装部分没办法说太多，因为目前样板间还没做好，所以交付标准也还是不明确的。其实买房人多看看各种样板间，也能学着想象出来。不需要有太多的预期。

周边配套

交通方面，地铁4号线在建，比2号线的距离相对近点，但是也要1.2公里的步行距离，国体大道站，注意了，和国体中心站不是一个站点。

周边已经交付的小区还是不少的，国博城、九龙湖的几个安置房小区等都在周围，一线江景都留给了未来的地标建筑，中奥滨江和海尔兄弟都在第二排，所以看江其实不会有太好的效果。

学区配套不出意外应该是腾龙学校和外国语学校，腾龙学校也是南师附小挂牌的9年一贯制学校。未来国博二期是二中教育集团，目前还没开建，这个也距离比较近，但是隔了一条主干道上饶大街，后续如何安排还不清楚。

生活配套方面目前只能是已建成的社区商业了，大型的商超比较空白，沃华W广场也开业了，目前还是比较冷清。

江边的绿化带目前在动工，这应该是未来散步休闲的好去处。

未来规划

在未来规划方面，应该最让人期待的是前排的沿江商务区。不过，本身江悦、樘悦和中奥滨江ONE的地块以及另外的三块本身是国际金融港的地块，而后土地流拍下架，这个事也不了了之。

总的来说，沿江商务区是值得期待的，但是到底最后会成为什么样子，有待时间检验。

未来的规划中还有一部分中奥自己的配套，漫步式风情街区，这个也是未来生活配套能够补充的。

4总结

优势

1、按照九龙湖之前细分的板块来看，位置较好；

2、户型小，刚需盘，总价对刚需友好，但目前首付多少未能确定；

3、地铁、学校、商业配套都有。

劣势

1、中奥的商业部分较多，住宅较少，整个小区未来虽然生活的便利性会比较强，但是由于商业街区和公寓体量比较大的问题，会比较杂，居住的舒适度偏低；

2、两栋楼均为高层，一栋2梯4户还比较常规，另一栋3梯6户；

3、容积率偏高，绿化率偏低；

4、开盘大概率会捆绑车位销售，还没实锤，但是确定以后对刚需购房不友好。

综合来看，如果是一定在九龙湖置业，且不考虑九龙湖南的刚需，选择这里还可以，但是如果价位同样逼近2万，似乎位置上并不如捆绑车位的明樾府，明樾府除了离学校近之外还有双铁交汇，起始面积更小。

但是，如果愿意转换思路考虑其他位置，我个人觉得不妨多看看，中奥本身在南昌并不像恒茂、新力等属于本土有口皆碑的房企，市场上声音不大，今后的二手房议价能力也不会太强。而且再加上自持物业，和隔壁的海尔兄弟比的话，物业应该没太强竞争力。

唯一的好处就是面积段卡得刚刚好，切中了部分刚需的内心需求，现在就等开盘，看价格而定了。投资如果完全按照市场行情来，未来的行情已经被开发商提前抽走了，价格不够有诱惑力，慎重。

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