【楼盘测评】精装不到1.3万一平！这应该是一环内最便宜的万科盘……
看点预览
1、万科玖里青年派装标进行调整，价格非常亲民，1.3万元一平。
2、户型有优势，实用性很强。自带商业街，但是教育配套欠缺，而且距离较远。
3、周边地块几乎开发殆尽，没有太多想象空间，更适合自住。
简评
通勤时间
项目基础信息
万科玖里占地面积约86亩，容积率2.52，绿化率30%，整个地块是一个三角形的狭长地块，所以楼栋的排布也是有倾斜的。
（万科玖里鸟瞰图）
小区一共996户，9栋住宅，基本都是32层的高层住宅，也有一栋23层的loft公寓。未来的物业方面当然是万科物业，3.65元一平。车位数量1186个，车位配比达到1:1.2。
地上车位数201个，地下车位985个。一般小区其实在路面上都是会有一些消防车位，但是我已经确认过了，确实是有一些地面车位的，在小区的边缘位置。其实这也不是万科第一个有地上车位的小区，不管是最早的四季花城还是后来的万科城、地铁万科时代广场等，都有这样的设计。
我并不太清楚为什么一定要有一小圈地上车位，对小区里的行人来说，多少算是一点安全隐患。
首开的价格大概在1.7万元左右，现在销售的青年派部分则是1.3万元左右，不过在装标上是有一定差距的，具体的只要看样板间就可以，样板间就在楼栋里，3楼和4楼，可以感受一下采光效果。
我在现场计算了一下2楼和顶楼的价格，单价不到13000一平。
产品信息
目前在售户型一共只有2种，2种都是我个人觉得挺ok的户型，一个适合刚需，一个适合刚改。
99平这个户型的优势在于，做到了双卫，双卫一定是家中的标准配置。这个户型的美中不足在于中间户的半通透，和厨房实在是有点小。我在样板间里感受了一下，真的只能容纳一个人转身和操作。
128平这个户型我个人真的蛮喜欢的，实现了南北双阳台，当然北阳台基本上要用作玄关的位置，无论如何，在通透性上确实更好。
很多买房人和我说过不喜欢大横厅设计，但是大横厅其实也同样可以做到南北双阳台，就看设计功力了，这个户型设计算万科的经典户型。
动静分区处理的也很好，主卧不仅面积够大，而且还做到了房间内的通透，南向有个飘窗，北向还有一个飘窗。这个在户型设计上不多见，但是还是很实用。
精装修方面，万科玖里分成了两个档次：青年派、top标准。我参观样板间的时候看了3楼的青年派装修标准样板间，也看了4楼的top装标。差距还是有的，一进门就能感受到，当然这其中有一些软装的衬托效果，因为top级别装标的各种软装还是很唬人的。
主要差距是top系列是带中央空调的，其余细节我记不太清楚了，我观察到地板也是不一样的，各项材料在造价上一定都会有一些不同。平心而论，一般楼盘的装标也就是青年派这样，只是青年派在玖里这个项目里是最低标准而已，相比其他项目都差不多。
精装修延续了万科一贯风格，就是你知道的那种感觉。
外立面是我想特别提到的一点，我这次是临时起意要去看的，起因就是朋友拍了一张玖里的外立面照片给我，整体的现代感非常强，和地铁万科的感觉有一点像，这种外立面乍一看很普通，但其实会很经久耐看。
周边配套
谈到配套，这个是我觉得最可惜的地方。产品力发挥的很好，但是地段真的没有故事可讲。
交通方面，还是以公交为主吧，地铁距离太远了。庐山南大道也是主干道，自驾感觉比较方便。
商业配套方面，倒是方便，昌北方向的经开盈石广场，往八一桥方向的铜锣湾广场，都很方便。项目自带1.3万方的社区商业，也是生活配套的一个补充。这点万科其他的小区基本都有，直接参考就可以。
教育配套上是最大的短板，昌北二小和昌北一中，基本上对住在这里的人来说是没有什么吸引力的，大概率会另外找学校入学。我特别问了周围是否还有教育用地，目前来看确实是没有的。项目北面是个沙石配送中心，东面是大片的居住区，房子也比较旧。西面枫生高速，过了枫生高速是环球公园。
不过，小区自带了幼儿园，已经明确是广电幼儿园。
未来规划
未来规划上，我实在是没太多可说的。因为我也没获知到更多有关未来规划的信息，各个维度都是。
如果周边有教育用地，那也还是个期待，然而并没有。
优势
1、万科玖里秉持万科一贯的品质感，整体的户型、精装和小区的规划都偏高端，居住的体验感会很不错。
2、距离红谷滩核心区域近，自驾方便。
劣势
1、周边配套欠缺。除了自带托儿所之外，学校都离得有点远。
2、周围已经开发殆尽，没有拆迁腾不出土地来发挥，想象空间比较小。
3、临近高速路，会有一些噪音。
适宜人群：刚需上车，对楼盘的品质更看重，在红谷滩工作想生活在附近且预算有限的人。年轻人会比较合适，开车出行方便。万科玖里限购，需要有2年社保或本地户口。
综合来看，这个产品能撬动买房人的购买欲是没问题的，但是回头一想，又会觉得地段上还是有弱点，配套的问题不知如何解决。这些问题除了交给时间和未来，似乎也没有其他解决方案。
所以我给的意见是，纯刚需想上车而且想离红谷滩近一点可以买，相比经开的中海锦城等楼盘，真的是好太多，而且到红谷滩也近很多。但是其实价位都差不多，还加持了万科的物业服务和品质感。所以如果我是刚需，其实我不太会考虑经开的其他楼盘了，因为大家都处在一个IP不强的区域，那么我能怎样住得舒服就选择舒服的这个。
投资的话，目前暂时没看到助涨的动力出现，后续会不会有新的规划，那就要等待了。