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#楼盘测评
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今日测评楼盘：新城公馆
1、新城住宅开发体系在南昌的第一个项目！
2、房源数量不多，产品偏改善一些，限价的价格还可以！
新城控股是一家起家于常州的项目，从长三角走向全国，最近几年风头特别猛，有种业界黑马的感觉。尤其是新城的股票，上市阴跌一阵之后就开始黑马之路，那个K线确实漂亮。新城的排名也是一路上升，最高达到了前8位，跻身一线房企的行列。不过，新城控股进入南昌有几年了，一直都没有做过住宅项目。我们都知道新城在高新区的吾悦广场有一个吾悦公馆项目，不过那个严格上算不上新城的住宅项目。新城控股在内部分为两个体系，一个住宅开发，简称住开；一个是商业开发，简称商开，吾悦公馆就是商开的住宅项目。新城的商业在全中国都搞的风风火火，整个市场和南昌对新城的印象都是停留在吾悦广场上面。吾悦广场，说实话弄的还不错，两个项目的位置都不是特别好，但是生意还可以。我周末的时候也会带我崽去高新的吾悦广场游泳，地库里的车还是蛮多的。对于商业运营能力，是OK的。新城增速这么猛，扩张的这么厉害，商业开发应该是贡献的不小的力量，以至于对这样一家一线房企的住宅项目很少耳闻。新城公馆就是新城住开体系在南昌的第一个项目，这也是我们来测评的一个目的，看看一个新玩家进入南昌的表现。多说一句，新城最近的事情对于公司是有影响的，但是我们是看项目，主要是研究产品，重心还是主要放在产品上面，这个就不多言。通勤地点我们也是设置两个，一个是地铁大厦，一个是八一广场。地铁大厦：沿江快速路----八一桥----丰和大道，8公里不到，20分钟以内，当然也要视沿江快速路的拥堵情况；还有一种走法就是三经路----阳明路----八一大桥，时间略长一些。八一广场：三经路----阳明路----八一大道，3公里，简直近，这就是老城区的好处。先看地块位置吧，如下图，在东湖区三经路的老城深处。在老城的包围之中，配套是最不缺的。整个东湖区在阳明路以北的到沿江路之间的部分，用现在的眼光回头看有种老城区CLD（中央生活区）的既视感。
也是因为地处老城区，所有周边的路网还是比较早期的，老城CLD这一块在这些年改变是比较少的，路网都比较窄，部分道路也比较弯弯曲曲。这些路在以前就是为了步行方便而设计的，但是到私家车泛滥的时代，就显得通勤效率有些局限性了。三经路我的一直的印象中也是林荫密布的，到现在也是。老城区当年的规划显然就是比较粗放的，建筑格局都是比较零乱，人口密度倒是真的聚集了不少，也就是这种格局就形成老城区那种特有的烟火气。这个片区吧，其实有个明显界限，到了新城公馆这里就会开阔一些，有一些年代稍微新一些的房子立在江边，整体市容和路况都稍微好一些。往南一些就是很浓的老街味道和窄窄的巷子。新城公馆的位置就靠在开阔的这一侧，而且离江边不远，只有200来米，到沿江快速路还是比较方便的。
项目占地不大，33亩，建筑面积71000平米左右，总共只有400户出头，货量其实还是很少的。老城区的地块中出现小盘是非常正常的，关于楼盘的大小，其实也有一些话题可聊。
在这里我来说一说关于大盘和小盘的事情，有人觉得大盘好，有人觉得小盘好。我觉得这个是没有绝对标准的，只存在个人倾向，大盘小盘都各有各的好处，我自己是略倾向小盘的。体量大的盘，可能会有多元的配套和比较大的园林空间，但是舍不舍得做大水景和中央园林这个就要看具体项目了。大盘的有些楼栋步行出门的距离也是比较长的，物业管理成本略高。在新城区大盘比较容易吸引关注，涉及到配套的齐全和市场关注度。如果在相对成熟的老城话，没有特殊资源，二手房市场上不容易稳定，同一时期对外挂出的房源会多一些。小项目的话，便利性更佳，物业管理起来相对容易轻松，各种动线也比较短；但是在园林空间上就很难有大作为，比如水景、中央园林什么的，只能做一些精致的景观小品。
小项目在新城区配套不成熟的地方，就很难依靠自身的配套去补充，但是在老城区周边配套完善的情况下，就还不错，在二手市场上竞争的会比较少，保值相对简单。如果就拿新城公馆来说，如果将来一个东湖土著想就地改善居住品质，周边的房子都楼龄偏大，自然目光就看向新城公馆，可选的不多。一个小区里同时对外挂的房子也有限，竞争会比较少。我们现在的目光大多数都集中在新城区，也是因为那里的供应量更大，其实也有不少人真的挺有老城情怀的。当然，老城区的升值预期是不高的，毕竟开发完毕了，难有大的改善。仅凭个人感觉，新城公馆只要品质不错，这个体量楼盘在老城区消化还是很easy的，老城区的人口众多，改善需求也比较大，快速去化完应该是问题不大的。从限价的文件中也能看到14100元的限价，加上3500元的装修（没有户型超过144平米），价格上限的均价基本就在17600元左右，这个价格就还好，我个人觉得市场还是能接受的。整个项目停车位400个左右，接近1:1的，在老城腹地这个车位配比算高的。容积率是2.5，这个容积率算是比较正常了。项目的产品由两栋高层、四栋洋房组成，所以体量不大，产品就是108平米和120平米的322户型，还有133平米和142平米的422户型。对于高层来说就是108和120的户型，洋房就是133和142的，所以也比较简单，三房的看高层，买四房的看洋房。整体的户型设计都是偏大一号的，所以这个项目的目标人群也是比较明确的，就是改善的人群。面积改善、品质改善、环境改善等等。高层的建筑设计就是两梯四户，两个中间户，背后带通风井的，然后南面全部做平了立面，这种新板式的布局，也是目前我认为最合理的布局，比品字形布局好。 比如108平米的中间户，不过当然也是322户型，做成了两个卫生间的。布局自然就是中间户的那种布局，虽然没有普通意义上那么方正，但基本上也没有槽点了。
对于118平米户型，作为一个新板式布局的端户，也可以说比较优秀了，虽然没有北阳台，但是在进门玄关的处理还有一定亮点的，这个位置就把玄关和餐厅北面的窗户的功能给分开了，两个功能互不冲突。有些北门入户直接就是阳台入户，或者北面设置了厨房，在玄关功能和通风功能上会有所冲突。这个户型虽然不是最佳的解决方案，但是已经比较不错了。
洋房的话，133平米的严格意义上是3+1户型，和142平米的户型大体格局上是差不多的，但是还是有些区别。这种设计思路是房间尽量隔开，保证私密性，减少过道占用面积，就是在南北通风上要稍微有些妥协。
这种就是属于典型的广义上的南北通透，有些通透控非常执着于南北阳台对流的那种狭义上南北通透，这个确实不是。我们早年做地产的基本都是广义上的通透就叫南北通透，但是近些年户型设计越来越优秀，不少朋友就比较执着于南北双阳台了。
其实我是觉得没啥问题的，当然尊重每个个体的选择。严格上说142的户型略好，主要在厨房，当然这也是个人看法，133的厨房开阔一些，142的厨房狭长一些，不过142的厨房是U型的台面布局，个人比较喜欢这种U型布局，好操作。
133平米的看起来视觉上会更舒服，而且总体面积上小一点，总价上占优。整个项目的户型总体上还不错，面积稍大一号，没有做到绝对主流，但是8分是有的。
介于地块的形状，已经能揣测到背后设计老湿的纠结之处，这样位置可以设计出这个水平的户型，肯定是下了不少功夫，如果少花心思可能就在一种比较一般的户型上妥协了。整体的建筑风格应该是art deco风格，中文称为阿泰克，是纽约1920年代比较流行的风格，又称大都会风格。这种风格建筑其实南昌不少楼盘都是，还是比较经久耐看的，而且整体的外墙都是用真石漆，在顶部用了铝板做装饰。外墙用料还不错，不会容易变色，只要外墙不脱落，外立面还是可以保持很长时间都比较新的。地铁的话，其实距离略远，从上面的图中也可以看到，到地铁二号线的阳明公园站或者青山路站也要1.3-1.4公里，所以对于地铁来说是有些远的。学校附近有滨江学校和八一中学，都在附近，都是步行即可的距离，上学还是相当便利的。商业的话，目前大型的商超、餐饮、影院还是只能依赖蓝天碧水，零售那里肯定是差点意思的。阳明路青山路口地铁站背后还有一个商业规划，可以期待一下，至于小商业三经路上就很多了，这还是一条烟火气比较足的老街的。这附近的未来规划，基本上是没有大规划的，要说作为纯投资，很难产生暴击收益，至少在板块上可能性很小，整体的行情上行才会有机会。项目背后有一个铁路西货运站，也是个历史遗留问题，听过几次说要搞搞这个地方，包括规划中的二七隧道，也涉及到这个货运站的问题。如果能搬迁弄掉，二七隧道顺利竣工，这里的整体的面貌还有交通也会有所升级。
1、老城区，人气与生活配套齐全
2、产品设计比较主流，偏向改善
3、售价还可以
1、老城区路网偏窄，比较依赖沿江快速路出行
2、地铁口的距离略远
3、背后有个铁路货运场，观感不佳
适宜人群：首先是，周边群众就地改善，然后是工作生活在附近的朋友，另外就是对新城区的不确定性预期不好的，可以享受老城区高底线的朋友。